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地產(chǎn)投融資計(jì)劃書(shū)
（賀軍 20126475）
一．宏觀市場(chǎng)環(huán)境介紹
(一）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向
宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2015年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，2015年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來(lái)利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過(guò)渡和房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。
（二）市場(chǎng)趨勢(shì)：整體市場(chǎng)好于2012年，去年增速前高后低
從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì)2015年整體市場(chǎng)好于2012年，成交方面，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.6%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定2015年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開(kāi)工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)新開(kāi)工面積增速止跌反彈，同比增長(zhǎng)9.6%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17.1%，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市2015年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長(zhǎng)較為明顯，價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房?jī)r(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國(guó)去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。
（三）政策環(huán)境
1.國(guó)家政策：2月20號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被稱為“國(guó)五條”�！皣�(guó)五條”包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制;堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并確定擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅到20%;增加普通商品住房及用地供應(yīng);加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)措施。
2.地區(qū)政策：南昌市對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； ●對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅； ●對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅； ●對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%；
●對(duì)一戶家庭中年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行； ●下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)； ●申請(qǐng)住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬(wàn)元和30萬(wàn)元，相應(yīng)上調(diào)為30萬(wàn)元和35萬(wàn)元。居民首次購(gòu)買住房最低首付比例調(diào)整為20%，購(gòu)買第二套住房也可比照享受首套住房?jī)?yōu)惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬(wàn)元；市政府投入資金購(gòu)買新建商品住房作為保障性住房。
國(guó)家出臺(tái)國(guó)五條，限購(gòu)等措施明確表明了國(guó)家打壓房地產(chǎn)的決心，同時(shí)一線二線城市受國(guó)家政策影響比較大，房?jī)r(jià)暫時(shí)平緩前進(jìn)。但是，就目前南昌政府對(duì)房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來(lái)看，南昌房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到很大影響，并且可以這樣說(shuō)，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺约巴顿Y拉動(dòng)需求的影響，房?jī)r(jià)還是在緩慢上升。
二．投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌） 1基本信息
行政區(qū)域：紅谷灘區(qū)
項(xiàng)目位置：紅谷灘紅角洲嶺口路1188號(hào)（紅角洲大學(xué)城） 交通狀況：225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路 建筑類型：高層、小高層、低層 物業(yè)類別：普通住宅 主力戶型：三居102平方米 開(kāi)發(fā)商：江西綠地前湖置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：上海綠地科瑞物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]
2價(jià)格信息
均價(jià)：5800
起價(jià)：5800
價(jià)格說(shuō)明：均價(jià)5800元/平方米
付款方式：銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款
歷史價(jià)格：[2]
價(jià)格時(shí)間 最高價(jià) 均價(jià) 最低價(jià)
2011年06月15日 12000 -- 11500
2011年05月26日 12000 -- 11500
2011年04月22日 12000 -- 11500
3樓盤(pán)詳情
容積率：1.20
綠化率：35
總戶數(shù)：1700
建筑面積：230000平方米
占地面積：103529平方米[3]
4配套信息
周邊商業(yè)：洪客隆超市（即將開(kāi)業(yè)）；國(guó)際展覽中心。
周邊公園：摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場(chǎng)、市民公園、
周邊醫(yī)院：中寰醫(yī)院
周邊學(xué)校：南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅谷一中、紅谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué)；[4]
5售賣信息
開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2015年04月17日
入住時(shí)間：2011年12月31日
銷售許可證：·B108#住宅樓[2015]17918,B109#住宅樓[2015]17878,A-1#住宅樓
[2015]17880,A-5#住宅樓[2015]17881,B-5#住宅樓[2015]17882
銷售情況：已售完
6項(xiàng)目介紹
綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、CIS系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合，打造一個(gè)富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)。綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98-105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預(yù)約中。[
三．投資方案
（一）投資方式選擇
1.投資金額：75萬(wàn)
2.投資品種：75萬(wàn)投資南昌綠地香頌房產(chǎn)
3.投資分析
一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)5800元/平方米 相比上個(gè)銷售周期持平。
綠地香頌近35個(gè)月的銷售價(jià)格持平； 近9個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了300元，漲幅為5.5%； 與本項(xiàng)目2015年04月21日第一次對(duì)外報(bào)出的5500元相比，11個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了300元，漲幅為5.5%。
二，截止到12月11日為止，南昌地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共72個(gè)。
近一個(gè)月內(nèi)，共有1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，5個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)
格出現(xiàn)下跌，另有66個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。
所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為10,018.7元/平方米，近半年來(lái)持平。
三，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)5800元/平方米。根據(jù)此樓盤(pán)產(chǎn)品的最大面積及最小面積計(jì)算出房屋價(jià)格、稅費(fèi)、生活居住成本的價(jià)格區(qū)間供購(gòu)房者參考，則綠地
香頌購(gòu)置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購(gòu)置成本以開(kāi)發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格為準(zhǔn)
以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對(duì)比圖，以及綠地房產(chǎn)價(jià)格明細(xì)，我的投資總額是75萬(wàn)，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項(xiàng)一次性付清。
四．風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。
1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn))
指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長(zhǎng)，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。
2.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。
3.周期風(fēng)險(xiǎn)
指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷售過(guò)程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。
5.利率風(fēng)險(xiǎn)
利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。
6.政策風(fēng)險(xiǎn)
政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
7.政治風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
1.計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬額是投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的絕對(duì)數(shù)形式，指的是由于冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而取得的超過(guò)正常報(bào)酬的額外報(bào)酬。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的相對(duì)數(shù)形式，指的是額外報(bào)酬占原投資額的比重。
2.選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這種策略大大降低了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。
3.加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研。，綜合分析國(guó)家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地段，環(huán)境，建筑品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)狀況，價(jià)值分析以及市場(chǎng)供需分析謹(jǐn)慎投資。
4.通過(guò)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)。多種組合策略投資。
5.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。可以通過(guò)購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。
6.通過(guò)“期權(quán)”加以控制風(fēng)險(xiǎn)。期權(quán)投資可以給投資者一種在一定時(shí)期內(nèi)以雙方商定的價(jià)格買入或賣出某種商品的權(quán)利。投資者可以通過(guò)購(gòu)買土地期權(quán)，貸款期權(quán)，預(yù)售預(yù)租等期權(quán)方式，減少投資的不確定性。
（三）投資預(yù)期收益
1.房地產(chǎn)投資預(yù)期收益
我預(yù)期在2015年9月賣出，因?yàn)槟喜罔F1號(hào)線有望在2015年開(kāi)通。在地鐵開(kāi)通前9月份有正值開(kāi)學(xué)月，交通因素和時(shí)間因素此刻是天時(shí)地利人和。我預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅為15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值以及購(gòu)買債券和存入銀行的利息收入，那么我收益是賺了1280元/平方米加上200元/平方米的差價(jià)，總收益為1480×91=134680元。
五．總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)總來(lái)說(shuō)只有發(fā)展前景的，并且在眾多投資渠道里面，投資房地產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小收益大的一個(gè)投資措施，盡管現(xiàn)在中央在極力出臺(tái)政策壓制房?jī)r(jià)，但是短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不可能大幅度的下降，尤其是規(guī)模小的城市地方房?jī)r(jià)還有上漲的趨勢(shì)。但是凡事投資都有風(fēng)險(xiǎn)，所以無(wú)論投資什么，都要謹(jǐn)慎分析思考后在行動(dòng)。
某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書(shū)
1.某項(xiàng)目概況
某項(xiàng)目位于北京東燕郊最為繁華的核心工業(yè)區(qū)內(nèi)，緊臨102國(guó)道，乘坐930路或社區(qū)大巴，半小時(shí)內(nèi)即可到達(dá)。某項(xiàng)目建筑外觀現(xiàn)代時(shí)尚，高低呼應(yīng)、視覺(jué)美感獨(dú)特。此房戶型也倍受歡迎，南北通透，采光好，無(wú)遮擋，方方正正，沒(méi)有一點(diǎn)浪費(fèi)的空間，五星級(jí)酒店會(huì)所、大型超市、雙語(yǔ)幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴等配套，滿足一切日常所需。其開(kāi)發(fā)公司為三河某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2002年開(kāi)發(fā)，總戶數(shù)為30000戶，停車位為地面和地下停車位。綠化率為40%，容積率為3.42，總建筑面積為368544平方米，其物業(yè)費(fèi)為0.8元/平米.月。
2.投資環(huán)境分析
某項(xiàng)目位于燕郊市中心，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，24小時(shí)熱水，是其他小區(qū)沒(méi)有的，交通也是比較方便的，門(mén)口就是813.814半小時(shí)到達(dá)北京國(guó)貿(mào)，周邊配套齊全，小區(qū)內(nèi)設(shè)有大小超市，對(duì)面有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，紅山商城還有兒童醫(yī)院 ，六小小學(xué)和八中等等樣樣俱全。學(xué)校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊實(shí)驗(yàn)小學(xué)；購(gòu)物場(chǎng)所有京客隆天客隆新世紀(jì)商城步行街興達(dá)超市；醫(yī)院有中美醫(yī)院、二三醫(yī)院、人民醫(yī)院、燕達(dá)醫(yī)院、輔仁醫(yī)院；銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 ，此外還有很多娛樂(lè)和餐飲場(chǎng)所。
3.實(shí)施進(jìn)度
該項(xiàng)目計(jì)算期為3年，擬2年建成，第一年的第三個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售，擬3.5年售完。根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目小高層銷售均價(jià)為具體的銷售進(jìn)度如下表一所示。
表一 銷售進(jìn)度計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元
續(xù)表一 銷售進(jìn)度計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元
1
4.建設(shè)投資估算
2
3
5.投資使用計(jì)劃與資金來(lái)源
建設(shè)投資使用計(jì)劃按季度來(lái)分配，具體分配情況如下:
投資計(jì)劃表
4
本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商自有資金20890000元作為啟動(dòng)資金，需貸款1250000000元，總投資5104708945元，建設(shè)資金籌措主要來(lái)源于資本金、銀行貸款及銷售后入再投入,資金籌措表如下：
6. 項(xiàng)目銷收入的測(cè)算
本項(xiàng)目以三河市同類商品房可比案例，參照三河市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：該項(xiàng)目小高層與多層的銷售均價(jià)為7241元/平米。停車位為15萬(wàn)元一個(gè)。
5
說(shuō)明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營(yíng)銷也同時(shí)取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤(pán)的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下
的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)銷時(shí)必須給予足夠的重視。
7. 項(xiàng)目投資收益分析：
根據(jù)估算的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本項(xiàng)目投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：
（1）銷售稅金及附加估算表如下：
（2）土地增值稅計(jì)算表如下：
6
（3）損益表如下
（4）凈現(xiàn)值
（5）內(nèi)部收益率
六、不確定因素分析：
7
有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，保證項(xiàng)目的決策成功是開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見(jiàn)下表：
7.評(píng)價(jià)參數(shù)
設(shè)年實(shí)際基準(zhǔn)收益率為10%，1-3年期的銀行實(shí)際貸款利率為5.60%，1-5年期的銀行貸款利率為5.96%，五年以上實(shí)際貸款利率為6.14%，所得稅按25%考慮；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取。
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房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書(shū)
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項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)
融資計(jì)劃書(shū)目錄
一、公司介紹
二、項(xiàng)目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團(tuán)隊(duì)
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
六、融資方案的設(shè)計(jì)
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危际且貏e說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
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二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過(guò)程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
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1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)�？梢杂蓪ｉT(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相
應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
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一、公司介紹
二、項(xiàng)目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團(tuán)隊(duì)
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
六、融資方案的設(shè)計(jì)
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過(guò)程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的�？顚Ｓ�。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有投資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。
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