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開盤前營(yíng)銷推廣方案
一、營(yíng)銷背景
4月29日，稻田廣場(chǎng)·雅居1#樓開盤，均價(jià)為3500元/㎡，至今已銷售9套，還剩11套。2#樓預(yù)計(jì)將于6月23日開盤，共有42套房源，目前意向客戶約50-60組，整體情況不甚理想。
6月，德安縣政府將會(huì)對(duì)一塊地進(jìn)行整改，約有150戶住戶列在拆遷范圍內(nèi)，急需重新安家置業(yè)。政府為這部分拆遷戶提供3500元/㎡的拆遷補(bǔ)貼。稻田廣場(chǎng)·雅居作為當(dāng)?shù)卣付ǖ?1個(gè)安置項(xiàng)目之一，為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，2#樓均價(jià)需略高于3500元/㎡。
2#作為小高層，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不如多層有優(yōu)勢(shì)， 首先電梯房加大公攤面積，其次住戶每年需繳納物業(yè)管理費(fèi)。在優(yōu)勢(shì)不如多層明顯的情況，想要實(shí)現(xiàn)高于1#樓開盤價(jià)的價(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，首先在價(jià)格上需適當(dāng)給予有人文關(guān)懷的優(yōu)惠，另外還需讓客戶感受到稻田廣場(chǎng)·雅居小高層所呈現(xiàn)的新生活和樓盤自身的內(nèi)在品質(zhì)。
二、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)
6月23日，稻田廣場(chǎng)·雅居2#樓開盤
三、1#樓、2#樓房源情況及去化目標(biāo)
4月29日，1#樓開盤至今，成交9套，還剩11套，這一部分房源也需列在接下來的營(yíng)銷計(jì)劃中。
6月23日，2#樓開盤，共42套，具體情況詳見下表：
四、階段營(yíng)銷思路
利用拆遷的利好政策，針對(duì)這150組拆遷戶，推出特別優(yōu)惠，吸引拆遷戶選擇稻田廣場(chǎng)·雅居安家置業(yè)，以實(shí)現(xiàn)2#樓快速去化；針對(duì)全城客戶，確保周周有活動(dòng)，吸引客戶蒞臨售樓處，再以各種實(shí)惠達(dá)成購(gòu)房意向，為2#樓去化再次推波助瀾。
五、蓄客方案
1、蓄客時(shí)間
6月9日-6月22日（共14天）
2、蓄客方案
①萬元換房基金
拆遷戶憑拆遷證明，到稻田廣場(chǎng)·雅居辦理貴賓護(hù)照，即可享受“萬元換房基金”，自辦理貴賓護(hù)照當(dāng)日起，客戶即可享受“日進(jìn)千金”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，最高可累計(jì)14000元。
②免2年物業(yè)管理費(fèi)
拆遷戶憑拆遷證明，購(gòu)房成功即可享受免除2年物業(yè)管理費(fèi)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
注：以上優(yōu)惠在實(shí)際操作時(shí)，普通客戶也可隱性享有。
六、推廣主題
1、稻田廣場(chǎng)·雅居，成就居住夢(mèng)想
2、來稻田廣場(chǎng)·雅居，輕松住好房
七、營(yíng)銷推廣計(jì)劃排布
八、媒體投放計(jì)劃
短信投放日期：6月23日前的每周二、每周五，每周投放兩次 短信數(shù)量：5000條/次
短信主題：
1、針對(duì)拆遷戶
①離開熟悉的街道，下一家在哪里？
②人生三大事：結(jié)婚、買房、生子，還差哪個(gè)就圓滿？ ③2#樓開盤預(yù)告
2、針對(duì)全城客戶
①肯德基爺爺來德安啦！
②誰是你的第一個(gè)偶像？——老爸。
③2#樓開盤預(yù)告
九、活動(dòng)方案
1、“肯德基爺爺?shù)降掳病薄叭f元換房基金”活動(dòng)正式啟動(dòng)暨KFC小食品鑒活動(dòng)
活動(dòng)時(shí)間：6月9日（周六）上午
活動(dòng)地點(diǎn)：稻田廣場(chǎng)·雅居售樓處內(nèi)部
活動(dòng)內(nèi)容：從南昌運(yùn)送肯德基的一些非主食類食品到售樓處，如雞翅、玉米沙拉、薯?xiàng)l、葡式蛋撻、鮮蝦春卷、雞米花等，經(jīng)微波爐加熱后，提供給客戶隨意品嘗。
宣傳渠道：電話通知、短信預(yù)告
活動(dòng)預(yù)算：約5000元（肯德基非主食類+活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置）
2、“老爸最棒”——感恩父親節(jié)之元祖親子蛋糕DIY活動(dòng)
活動(dòng)時(shí)間：6月17日（周日，父親節(jié)當(dāng)天）
活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處內(nèi)部
活動(dòng)內(nèi)容：父親節(jié)當(dāng)天，邀請(qǐng)意向客戶全家來到售樓處進(jìn)行蛋糕DIY。蛋糕原材料、蛋糕大師均由南昌元祖蛋糕店提供，開發(fā)商只需提供活動(dòng)場(chǎng)地和運(yùn)輸車輛。
宣傳渠道：電話通知、短信預(yù)告
活動(dòng)預(yù)算：6寸蛋糕120元，估計(jì)邀請(qǐng)30組家庭，約3600元，加上其他費(fèi)用，約4500元。
3、雅居之美，悅?cè)痪`放——稻田廣場(chǎng)·雅居二#樓開盤活動(dòng)
活動(dòng)時(shí)間：2012年6月23日（端午節(jié)）
活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處外空地
活動(dòng)內(nèi)容：6月23日稻田廣場(chǎng)·雅居2號(hào)樓開盤當(dāng)天，邀請(qǐng)一些小提琴表演選手或舞蹈選手在售樓處外空地表演節(jié)目，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)
熱烈氣氛。成交客戶可獲得禮盒裝大粽子或1#樓開盤當(dāng)天抽獎(jiǎng)剩下的禮品。
宣傳渠道：電話通知、短信預(yù)告
活動(dòng)預(yù)算：約5000元
PS：2012，成功重在執(zhí)行，執(zhí)行勝在細(xì)節(jié)的完善！
1、看房通道整改建議
稻田廣場(chǎng)·雅居精裝樣板房，是德安首個(gè)樣板房，這是項(xiàng)目自身一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，客戶可以通過樣板房直觀感受到稻田廣場(chǎng)·雅居的內(nèi)在品質(zhì)。但目前看房通道比較簡(jiǎn)陋，這將會(huì)降低樣板房本身所起到的作用。為做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，使項(xiàng)目形象更加完美和立體，提出一些看房通道整改建議：
①在看房通道兩側(cè)擺放盆栽、花卉；
②在看房通道上方，安裝電燈，確�？捶客ǖ赖墓饩�；
③在看房通道內(nèi)放置指引畫架。
2、關(guān)于2號(hào)樓開盤前的三個(gè)活動(dòng)執(zhí)行
本方案在開盤前設(shè)計(jì)了三個(gè)活動(dòng)，確保售樓處周周有活動(dòng)，旨在實(shí)現(xiàn)售樓處更多到訪量，提高項(xiàng)目認(rèn)籌率。為使活動(dòng)發(fā)揮其最大價(jià)值，就必須在活動(dòng)執(zhí)行上加上力度。建議請(qǐng)實(shí)力較強(qiáng)的活動(dòng)公司，在活動(dòng)包裝和活動(dòng)氣氛渲染方面落到實(shí)處。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街開盤前營(yíng)銷執(zhí)行方案2015
一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀
1、 產(chǎn)品分析：中央財(cái)富大街一、二期有商鋪49個(gè)，建筑面積5629.64
㎡；（不含16、17幢主體商業(yè)3817㎡、及沒有預(yù)售證的9棟）。其中復(fù)式鋪位有21個(gè)，首層街鋪28個(gè)，面積從15㎡至289㎡。
2、 市場(chǎng)狀況：
聚龍〃彩虹灣
項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期建筑面積3萬多平米，300多棟獨(dú)立街鋪，面積171.07至233.07㎡。均為4層情景商業(yè)街，6月21日銷售中心開放，預(yù)計(jì)７月底開盤，項(xiàng)目定位：國(guó)際BLOCK商業(yè)街區(qū)（購(gòu)物中心、娛樂中心、品牌展示中心、辦公商業(yè)一體化等多元業(yè)態(tài)于一體）目前正在積極蓄客。
龍城國(guó)際
龍城國(guó)際一層鋪位48個(gè)，建筑面積5278㎡，面積段60至120㎡，首層高7米，銷售均價(jià)1.2萬/㎡租金60—80元/㎡，銷售率約40%，目前項(xiàng)目已引入工商銀行、建設(shè)銀行，美宜佳便利店及裝修設(shè)計(jì)公司、建材商店等。出租率約為30%，
豪興逸苑
一期商鋪已全部租出，二期沒有商鋪，三期鋪位只租不售，約二十個(gè)商
鋪，面積150㎡—200㎡，租金40元/㎡。
※ 新城區(qū)商業(yè)租金低40—80元/㎡，供應(yīng)量大，公開銷售商鋪有二個(gè)項(xiàng)
目，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)。
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6、 現(xiàn)場(chǎng)包裝：商業(yè)包裝色彩不夠濃烈與住宅沒有形成明顯差異，需加推廣現(xiàn)狀：前期推廣形象統(tǒng)一在“中央豪門”總體形象之下，缺少客戶積累情況：目前上門客戶累計(jì)165批，銷售現(xiàn)場(chǎng)反饋有意向購(gòu)招商狀況：目前已與招入5個(gè)商家，分別是嘉榮超市、頭頭是道、強(qiáng)商業(yè)氛圍的包裝。 獨(dú)立的推廣渠道，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。 買客戶約二十個(gè)，客戶量較少。
新地通訊、臺(tái)灣智能家居、燉品王,招入商家較少，租金80元/㎡。
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東莞中原物業(yè)顧問有限公司
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3、 住宅已經(jīng)入伙，住宅到訪登記客戶已近五千名，可進(jìn)行深度挖掘。 推廣策略：利用高集中的媒體轟炸集中蓄客，建立項(xiàng)目引領(lǐng)石龍新媒體策略：利用電視、戶外等大眾媒體造勢(shì)，通過短信、派單等小包裝策略：現(xiàn)場(chǎng)包裝商業(yè)與住宅包裝色彩相似，商業(yè)包裝氛圍不濃，二、 營(yíng)銷策略 商圈的領(lǐng)導(dǎo)位置。 眾媒體傳播拓展客戶。
需加強(qiáng)廚窗、商業(yè)燈桿旗、商業(yè)廣場(chǎng)等設(shè)施的包裝，營(yíng)造商業(yè)街區(qū)氛圍，利用嘉榮、肯德基等品牌商家形象進(jìn)行氣氛烘托
4、 銷售策略：利用VIP客戶登記攔截彩虹灣客戶，利用認(rèn)籌對(duì)客戶誠(chéng)
意度進(jìn)行篩選，開盤以“三年返租24％”的高折扣吸引客戶購(gòu)買；
三、 營(yíng)銷執(zhí)行方案
1、 入市時(shí)機(jī)的規(guī)劃：
目前彩虹灣項(xiàng)目營(yíng)銷中心已開放，推廣全面展開，吸引不少投資客戶的目光，本項(xiàng)目可與彩虹灣共同宣傳推廣，炒熱片區(qū)商業(yè)價(jià)值，同時(shí)攔截投資客戶，借助嘉榮等品牌商家宣傳炒作，樹立本項(xiàng)目引領(lǐng)石龍新商圈的領(lǐng)導(dǎo)者地位。
住宅底商營(yíng)銷周期一般為1—2個(gè)月，項(xiàng)目從7月2日開始宣傳鋪開，8月8日認(rèn)籌，8月22日解籌。通過近一個(gè)月的炒作及VIP優(yōu)惠登記積累300批客戶，2個(gè)星期認(rèn)籌預(yù)計(jì)80-100個(gè)，確保項(xiàng)目開盤成功。
2、 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排
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營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷階段 配合提示
推廣主題
3、
各營(yíng)銷階段規(guī)劃
（1） VIP優(yōu)惠登記
A. 時(shí)間：7月11日至8月8日
B. 主題：VIP優(yōu)惠登記現(xiàn)正火熱進(jìn)行中 C. 媒體：電視、戶外、短信、直郵
D. 包裝：廚窗、商業(yè)燈桿旗、商鋪廣告位包裝、商業(yè)廣場(chǎng)包裝 E. 活動(dòng)：優(yōu)惠登記活動(dòng)
F. 推廣：針對(duì)住宅到訪客戶挖掘，老城區(qū)商業(yè)區(qū)的派單 G. 物料：商業(yè)海報(bào)印刷、投資手冊(cè)的制作、vip優(yōu)惠卡 （2） 認(rèn)籌
A. 認(rèn)籌時(shí)間：2015-7-25，上午10：00 B. 認(rèn)籌前提條件 入會(huì)客戶達(dá)500名以上 預(yù)售許可證的取得
C. 認(rèn)籌地點(diǎn): 中央豪門會(huì)所銷售中心
D. 認(rèn)籌方式：認(rèn)籌當(dāng)天前30名可獲價(jià)值2000元嘉榮購(gòu)物卡一張（憑證，開盤后
補(bǔ)足定金即可領(lǐng)�。� E. 認(rèn)籌誠(chéng)意金：2萬/套 F. 公布價(jià)格區(qū)間 G. 優(yōu)惠方式： 認(rèn)籌客戶優(yōu)先選鋪 認(rèn)籌客戶享受認(rèn)籌99折 H. 活動(dòng)：認(rèn)籌大抽獎(jiǎng)活動(dòng)
I. 主題：與嘉榮一起賺錢，認(rèn)籌抽大獎(jiǎng)
J. 認(rèn)籌流程：簽到→等候→交款→簽約→復(fù)核→發(fā)購(gòu)物卡憑證（僅限前30名）
K. 物料：認(rèn)購(gòu)書協(xié)議書 （3） 開盤 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、
開盤前提條件： 認(rèn)籌量達(dá)80—100個(gè) 開盤時(shí)間：2015-8-22，10：00 選鋪地點(diǎn): 中央豪門會(huì)所銷售中心 開盤方式：排隊(duì)，先到先得
推售貨量：第1至8棟可售的49個(gè)鋪
認(rèn)購(gòu)定金：10萬/套（認(rèn)籌2萬，開盤當(dāng)天補(bǔ)8萬） 優(yōu)惠方式：
認(rèn)籌客戶可享受VIP優(yōu)惠登記99折、認(rèn)籌99折，開盤當(dāng)天98折。未認(rèn)籌客戶當(dāng)天僅享受一個(gè)98折。
按照年收益8％返租三年，一次性在總價(jià)抵扣，相當(dāng)于76折銷售（發(fā)展商有商鋪三年的使用權(quán)，業(yè)主與發(fā)展商簽訂租賃委托合同，將三年的出租使用權(quán)歸還給商鋪經(jīng)營(yíng)管理公司） 10天內(nèi)簽約額外99折
對(duì)于首付資金周轉(zhuǎn)有困難的客戶可采取，首付二成，借二成首付的方式處理，并在一年內(nèi)分二次還清，第一次簽約后6個(gè)月還50%，第二次是在簽約后一年還50%。 8、 9、
物料配合：價(jià)格表、選鋪須知展板 選鋪流程
附件一：工作安排表
附件二：媒體計(jì)劃表
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