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規(guī)范農(nóng)村建房調(diào)研報(bào)告
土地管理是當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的重中之重，特別是近年國家實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺(tái)行政問責(zé)和一票否決等考核機(jī)制，將土管工作推向火山口。有句話流傳甚廣也很貼切，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的烏紗帽懸掛在老表的屋檐上。土管出問題，誰都保不了。因此保護(hù)耕地、嚴(yán)控農(nóng)民違規(guī)建房不僅是一句口號(hào)，而要實(shí)實(shí)在在嚴(yán)格執(zhí)行。
一、小港鎮(zhèn)農(nóng)民建房現(xiàn)狀
小港鎮(zhèn)位于豐城東大門，屬平原地帶，全鎮(zhèn)總面積84平方公里，轄30個(gè)村委會(huì)、1個(gè)居委會(huì)，168個(gè)村民小組，現(xiàn)有人口8.2萬余人。該鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源充裕，耕地面積6.4萬畝，非耕地面積1.3萬畝（其中水養(yǎng)面積5940畝），主產(chǎn)水稻、蔬菜、甘蔗，水禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)，是豐城市重要的糧食、蔬菜和養(yǎng)殖業(yè)基地。
小港轄區(qū)內(nèi)村莊密布，人口密集，近年來原有的廢棄地、空閑地利用殆盡，2015年全鎮(zhèn)用地戶數(shù)為363戶，用地面積64000平米，其中拆舊建新131戶，占耕地戶數(shù)232戶。2015年，小港鎮(zhèn)用地計(jì)劃為180戶，結(jié)合小港實(shí)際，該計(jì)劃數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。年初以來，鎮(zhèn)黨委、政府進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民建房管理，嚴(yán)格控制下田建房現(xiàn)象，目前用地戶數(shù)106戶，均屬于拆舊建新，無一起下田建房。從近兩年農(nóng)民建房的樣式和選址來看，初拆舊建新外，無大面積規(guī)劃現(xiàn)象，而農(nóng)民建房多選擇公路沿線等交通便利的地方，而部分老村莊舊房拆除后新建運(yùn)輸不便，給拆舊建新帶來一定瓶頸。
二、主要做法
1、高度重視，加大宣傳。近年來，小港鎮(zhèn)黨委、政府高度重視土管建房管理。在人員配備上，由兩名副科級(jí)干部主管，下設(shè)規(guī)劃辦、土地執(zhí)法大隊(duì)，配備10余名骨干力量配合國土所做好建房規(guī)劃、土地巡查、土管執(zhí)法等工作。在政策制定上，經(jīng)過集體討論醞釀，制定符合小港實(shí)際的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)民建房管理和土地防控工作實(shí)施方案》，明確建房管理辦法、考核獎(jiǎng)懲措施及打擊力度等，堪稱史上最嚴(yán)土管方案。在政策宣傳上，由鎮(zhèn)到村再到組，逐級(jí)開會(huì)宣傳動(dòng)員，提高村民對(duì)嚴(yán)控違規(guī)建房的認(rèn)識(shí)，同時(shí)通過宣傳車、橫幅、標(biāo)語、宣傳欄等進(jìn)行地毯式宣傳，做到家喻戶曉。
2、強(qiáng)化巡查，防控先行。小港鎮(zhèn)建立了以村委會(huì)為主體的建房管理機(jī)制和以土地巡查員為主體的巡查機(jī)制。村書記作為建房管理第一責(zé)任人，組建土地協(xié)管員隊(duì)伍，協(xié)管員由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一備案統(tǒng)一管理，每月另外單獨(dú)考核發(fā)放責(zé)任獎(jiǎng)200元，村書記發(fā)揮鄰近現(xiàn)場(chǎng)、信息靈活的優(yōu)勢(shì)，承擔(dān)起土管巡查第一人的職責(zé)。土地監(jiān)察員分片分點(diǎn)定人定時(shí)組織巡查，做到違規(guī)建房早發(fā)現(xiàn)早報(bào)告早制止，并形成巡查日志，每周交政府主要領(lǐng)導(dǎo)審閱，確保取得實(shí)效。
3、嚴(yán)格考核，嚴(yán)厲打擊。一方面第一時(shí)間處理巡查報(bào)告的信息，從嚴(yán)打擊、絕不姑息，實(shí)現(xiàn)打擊一個(gè)點(diǎn)、帶動(dòng)一條線、震懾整個(gè)面 ；另一方面，開展建新不拆舊專項(xiàng)整治，嚴(yán)控一戶一宅。同時(shí)對(duì)因村干部和協(xié)管員瀆職導(dǎo)致下田建房、違法取土、非法買賣土地等現(xiàn)象，而未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告和處置的，取消協(xié)管員200元/月的補(bǔ)助并處罰200元/次，取消村委會(huì)年終評(píng)先評(píng)優(yōu)資格并由紀(jì)檢部門介入給予村主要干部免職處理。對(duì)全年未下田建房的村委會(huì)則由鎮(zhèn)獎(jiǎng)勵(lì)2萬元/村，且該村年終評(píng)優(yōu)評(píng)先總分加10分。
4、統(tǒng)一規(guī)劃，分類處理。一般情況下，不進(jìn)行大面積規(guī)劃，如若村民確需建房則嚴(yán)格按照審批程序批準(zhǔn)。首先村民簽訂承諾協(xié)議交由村小組長提交至村委會(huì)，由村委會(huì)全體干部簽字并蓋章，再交由包領(lǐng)導(dǎo)審定把關(guān)，包村領(lǐng)導(dǎo)則會(huì)同土管部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定是否可建，可建則由包村領(lǐng)導(dǎo)簽字、土管部門發(fā)放建房協(xié)議，由鎮(zhèn)長簽字同意，方可建房。針對(duì)老舊房較多但新舊房屋插花的村，無任何空閑地可建，則鼓勵(lì)動(dòng)員村民拆舊建新。比如今年以來的建房全部是拆舊建新，無一下田建房。針對(duì)舊村規(guī)模較大，征得村民同意的村，則積極向上爭取項(xiàng)目，進(jìn)行空心村改造。比如今年我鎮(zhèn)啟動(dòng)了下埠、青周兩個(gè)村的空心村改造，計(jì)劃拆除面積38000平米，拆除戶數(shù)170戶，其中下埠村屬土地復(fù)墾性，列入土地增減掛項(xiàng)目，現(xiàn)已基本拆除，可新增耕地面積20余畝，青周屬于改造型，計(jì)劃新建面積5400米。
三、存在問題
1、村民法律意識(shí)淡薄，政策宣傳不夠。上級(jí)對(duì)于保護(hù)耕地、杜絕違規(guī)建房的宣傳力度不夠，許多農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，認(rèn)為在自家田里建房不違法，還有一部分進(jìn)行耕地互換，撂荒若干年后當(dāng)做空閑地進(jìn)行建房，建房管控的空間較大。
2、農(nóng)民建房需求大，嚴(yán)控壓力大。小港鎮(zhèn)村莊密集，沒有任何-山地，除了村莊就是耕地和湖塘，而近年來，隨著人們經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)、生活水平的提高，人口增長較快，而對(duì)住房的要求也越來越高，許多老舊房屋已接近危房，旺盛的建房需求和有限的土地形成了僧多粥少的矛盾局面。據(jù)目前各村初步摸底，目前存在建房剛需的戶數(shù)約600戶，嚴(yán)控壓力非常大。
3、傳統(tǒng)觀念根深蒂固，老舊房拆除困難。由于農(nóng)村傳統(tǒng)的思想觀念根深蒂固，認(rèn)為舊房子是老祖宗留下的家業(yè)，都不愿意輕易拆除，導(dǎo)致拆舊建新推進(jìn)速度慢，農(nóng)村面貌難以改善。
4、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件所限，統(tǒng)一規(guī)劃難。有些村老舊房連片存在，但苦于經(jīng)濟(jì)壓力，村集體不敢輕易進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，急需上級(jí)政策、資金、技術(shù)指導(dǎo)。
四、意見建議
1、加大宣傳�？赏ㄟ^電視等媒體加大對(duì)農(nóng)民規(guī)范建房、拆舊建新和空心村改造的宣傳，特別是對(duì)一些好的做法、村容村貌明顯改善的可樹立典型進(jìn)行轟炸式宣傳，解放村民的思想意識(shí)，讓他們看到村容村貌改善帶來的實(shí)實(shí)在在的好處，發(fā)揮華西村效應(yīng)，讓群眾愿意去效仿好的做法。
2、鼓勵(lì)整村規(guī)劃，加大政策扶持。如舊村改造涉及到公共部分需用大量資金，需要上級(jí)一定的資金補(bǔ)助。鎮(zhèn)、村兩級(jí)都是吃飯財(cái)政，屬于巧婦難為無米之炊，若設(shè)立相關(guān)政策基金，加大資金扶持力度，很多難題也可迎刃而解。
3、科學(xué)考評(píng)，調(diào)整問責(zé)機(jī)制。 針對(duì)當(dāng)前的一票否決制和行政問責(zé)制，有其積極的一面，但也有一定的局限性。管得好是職責(zé)，管的不好則要丟飯碗，如此嚴(yán)厲的處罰措施導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管無人敢管，土管分管領(lǐng)導(dǎo)心里很受傷。特別是像小港這樣無任何-山地丘陵和空閑地的地方，土管壓力非常大，分管領(lǐng)導(dǎo)每天猶如踩鋼絲，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
4、完善法律法規(guī)。國家法律明確規(guī)定，農(nóng)民非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。但實(shí)際操作中這常常引起官民矛盾的導(dǎo)火索。建議完善有關(guān)法律法規(guī)，加大農(nóng)民違規(guī)建房成本，明確處以相應(yīng)的較大數(shù)額的經(jīng)濟(jì)處罰。
五、下步做法
1、繼續(xù)加強(qiáng)巡查，嚴(yán)格管控。當(dāng)前小港鎮(zhèn)土管形勢(shì)比較好，群眾的傳統(tǒng)觀念逐步扭轉(zhuǎn)，我鎮(zhèn)將繼續(xù)嚴(yán)格遵行史上最嚴(yán)土管措施，加強(qiáng)巡查、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲、堅(jiān)決打擊。
2、加大空心村改造力度。目前2個(gè)空心村改造點(diǎn)進(jìn)展順利，將擇條件較好的村逐個(gè)實(shí)施空心村改造，盤活現(xiàn)有的土地資源來解決確需建房的農(nóng)民用地需求。
3、開展土地清理。深入村組，對(duì)近年來的新建房屋進(jìn)行一次集中清理，核查是否符合審批手續(xù)，做到建房全鎮(zhèn)一盤棋，化解并杜絕各類因建房問題引起的矛盾糾紛和涉法涉訴問題。
農(nóng)村建房調(diào)研報(bào)告
由于受土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等諸多因素的限制，樟皇村自從2000年以來沒有見過一間房屋，農(nóng)村建房問題已成為樟皇村的一個(gè)頑疾，一方面造成了農(nóng)民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農(nóng)村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農(nóng)民住房改造建設(shè)作為改善民生、推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要舉措，全力破解農(nóng)民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農(nóng)村建房存在的主要問題，對(duì)農(nóng)村建房問題提出若干思考。
一、農(nóng)村建房存在的主要問題
1、建房審批手續(xù)繁瑣，時(shí)效較長
目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請(qǐng)報(bào)告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道，再向國土資源部門領(lǐng)取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級(jí)審批，再經(jīng)國土資源管理部門審批，從建房用地申請(qǐng)到審批，少則幾個(gè)月，多則一兩年的時(shí)間，造成部分村民對(duì)建房審批產(chǎn)生不滿。
2、存在建設(shè)亂、違章建筑等現(xiàn)象
樟皇村居民點(diǎn)布局分散，沒有形成集中布局的勢(shì)態(tài)。農(nóng)民根據(jù)自己喜好，自行零散建設(shè)，建設(shè)無序，往往或呈“線性擴(kuò)張”，村內(nèi)道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現(xiàn)象。
3、建房資金短缺突出
一是資金儲(chǔ)備不足。樟皇村農(nóng)民年均年收入約9000元，大部分農(nóng)民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農(nóng)村居民家庭收入計(jì)算，建好一幢房子，至少要花費(fèi)農(nóng)民家庭10-15年的積蓄，對(duì)于一般家庭來說，用于建房資金儲(chǔ)備并不充分。二是資金保障困難。農(nóng)村建房也是一項(xiàng)面子工程，經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導(dǎo)致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產(chǎn)生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費(fèi)嚴(yán)重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風(fēng)水，鄰里之間相互攀比，遠(yuǎn)離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長年空置。
4、影響社會(huì)和-諧事件增多
一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺(tái)階、爭柱頂?shù)母叩�，造成通風(fēng)采光等方面的不便，引起鄰里糾紛；部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷；還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種糾紛。二是干群關(guān)系緊張。在農(nóng)村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現(xiàn)象，公共設(shè)施改造、投資計(jì)劃等項(xiàng)目缺乏監(jiān)督，村級(jí)財(cái)務(wù)支出公開不及時(shí)，不具體，不全面，導(dǎo)致群眾對(duì)干部不信任，從而造成干群關(guān)系緊張。三是安全隱患增多。農(nóng)村建房工程一般由當(dāng)?shù)厥┕り?duì)伍承建，無資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設(shè)備的“三無型”施工隊(duì)是農(nóng)村住房建設(shè)的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，建房、承包人和施工人員安全意識(shí)不強(qiáng)，安全防護(hù)措施不到位，導(dǎo)致在農(nóng)村建房中安全事故時(shí)有發(fā)生。
二、原因分析
1、土地供需矛盾突出
目前，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也相對(duì)比較迫切，加上上世紀(jì)八十年代出生的人口到了結(jié)婚高峰期，以致農(nóng)民建房需求相對(duì)比較集中。主要是國家實(shí)行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農(nóng)村個(gè)人建房土地指標(biāo)分配不夠到位。
2、農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄
長期以來，農(nóng)民在興建房屋時(shí)往往僅滿足于“居有其屋”，對(duì)于房屋是否要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、驗(yàn)收等，均未能有足夠的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為“無所謂”。 又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳不夠，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳工作也未深入到農(nóng)村，農(nóng)民自身的法律意識(shí)、房屋安全意識(shí)淡薄。
3、規(guī)劃布局缺乏銜接
由于土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，在編制規(guī)劃時(shí)又沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，導(dǎo)致許多村莊周邊沒有預(yù)留相應(yīng)的建設(shè)用地。兩個(gè)規(guī)劃不統(tǒng)一、不銜接，使許多農(nóng)民建房不能同時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村莊規(guī)劃審批權(quán)在地方政府，調(diào)整相對(duì)容易。土地利用總體規(guī)劃用地布局的調(diào)整審批權(quán)在省政府，調(diào)整較難，如涉及基本農(nóng)田調(diào)整還要報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，要調(diào)整就更難。新村選址涉及基本農(nóng)田無法調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地農(nóng)民又不愿去，農(nóng)民建房受到很大制約。
4、規(guī)劃建設(shè)管理存在缺位現(xiàn)象
鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體制改革以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦這一機(jī)構(gòu)被撤銷，一般僅僅是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會(huì)事務(wù)辦設(shè)1-2名城建干事，或者改制成鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心（屬于一種中介組織）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的城建部門，無人員、無經(jīng)費(fèi)、無行政執(zhí)法權(quán)，而縣建設(shè)部門人員經(jīng)費(fèi)有限，鞭長莫及，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃建設(shè)管理工作出現(xiàn)真空。
三、對(duì)策建議
（一）加強(qiáng)建房政策宣傳，合理規(guī)劃，節(jié)約土地使用
1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發(fā)利用，又要對(duì)當(dāng)耕地進(jìn)行保護(hù)。結(jié)合《土地法》，對(duì)土地利用的總體規(guī)劃、占補(bǔ)平衡措施的實(shí)施、土地用途的管制、建設(shè)用地面積的控制、一戶一基的規(guī)范、宅基地審批的流程等方面，實(shí)行重點(diǎn)宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場(chǎng)”的要求，真正深入到農(nóng)村一線，與農(nóng)民面對(duì)面地開展法律宣傳活動(dòng)，增進(jìn)農(nóng)民對(duì)建房的報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收等程序的認(rèn)識(shí)，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。發(fā)現(xiàn)有違法行為要及時(shí)制止，同時(shí)要嚴(yán)肅處理已經(jīng)發(fā)生違章建筑行為，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地行為。
2、科學(xué)合理制定建設(shè)規(guī)劃，破解土地制約因素。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地、自留地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)出堅(jiān)固、節(jié)能、實(shí)用的新型住房，讓農(nóng)民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農(nóng)民的住房條件，又騰出多余的宅基地進(jìn)行復(fù)墾，有效節(jié)約耕地。
3、支持農(nóng)村“立改套”工程。“立改套”是對(duì)農(nóng)村住宅建設(shè)的創(chuàng)新，也是對(duì)農(nóng)村原有生活方式的改變。據(jù)測(cè)算，采用套房建設(shè)農(nóng)民小區(qū)，可節(jié)約1/3的安置用地。實(shí)行農(nóng)民住宅套式安置方式，推進(jìn)農(nóng)村用地制度改革，無疑可以節(jié)約大量的土地資源，同時(shí)也有利于改變居住環(huán)境，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。
（二）拓寬農(nóng)村建房融資渠道，為農(nóng)村建房提供資金保障
1、金融機(jī)構(gòu)提供自建房抵押貸款支持。金融機(jī)構(gòu)給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農(nóng)民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農(nóng)村自建房資金問題。農(nóng)民比城市居民更看重房產(chǎn)，對(duì)于借貸，他們會(huì)竭盡全力還貸，因此這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)極低。按一幢房子建筑造價(jià)20萬計(jì)算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對(duì)大多數(shù)農(nóng)村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔(dān)，把期限延長到10年、20年就更不是問題了。
2、土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)資產(chǎn)化。農(nóng)村把宅基地統(tǒng)一規(guī)劃，一部分歸農(nóng)民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。城市居民通過購買農(nóng)村房產(chǎn)，將城市的資金引向農(nóng)村，把知識(shí)、
文化、技術(shù)轉(zhuǎn)移來，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差別，真正實(shí)現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。農(nóng)民擁有可升值空間的房產(chǎn)后，將會(huì)更加注重對(duì)生活環(huán)境的改造，農(nóng)村村居環(huán)境的改善，會(huì)帶動(dòng)“農(nóng)家樂”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“田園生活體驗(yàn)”等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)提高農(nóng)民收入，促進(jìn)消費(fèi)。
（三）健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，解除后顧之憂
1、完善農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)制度。目前農(nóng)民總體上的受益水平還不算高（2015年才近31%），在籌資水平很低的時(shí)候，主要分擔(dān)農(nóng)民較大的疾病風(fēng)險(xiǎn)，以“補(bǔ)大（住院）為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補(bǔ)�。ㄩT診）”的問題，增加對(duì)門診補(bǔ)償?shù)幕饠?shù)量，提高農(nóng)民的受益水平。
2、開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標(biāo)，以保護(hù)災(zāi)后恢復(fù)生產(chǎn)能力為出發(fā)點(diǎn)，以補(bǔ)償受災(zāi)農(nóng)戶損失為途徑，采取“共保經(jīng)營”為主、“互保合作”等為輔的運(yùn)行方式，推進(jìn)政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，完善農(nóng)業(yè)抗災(zāi)救災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)防范體系，確保參保農(nóng)戶災(zāi)后能迅速恢復(fù)生產(chǎn)，保障農(nóng)民荒年不荒收，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。
（四）政府職能部門加強(qiáng)管理引導(dǎo)，建設(shè)和-諧新農(nóng)村
1、推行農(nóng)村建房保險(xiǎn)制度。鑒于農(nóng)村建房事故頻發(fā)，賠償較為困難的特點(diǎn)，推行農(nóng)村建房強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險(xiǎn)，以確保事故發(fā)生后能得到及時(shí)有效的經(jīng)濟(jì)賠償。
2、完善施工隊(duì)伍準(zhǔn)入制度。免費(fèi)為農(nóng)民建房提供必要的技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)建房施工隊(duì)伍進(jìn)行必要的上崗培訓(xùn)，并進(jìn)行考核，對(duì)不能通過者，不發(fā)給準(zhǔn)入證。規(guī)范農(nóng)村建房施工隊(duì)的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)水準(zhǔn)、施工隊(duì)的施工設(shè)備，明確施工過程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責(zé)任等。
3、科學(xué)引導(dǎo)建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠(yuǎn)親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認(rèn)識(shí)只有和-諧的睦鄰關(guān)系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時(shí)本著公平、公正、合理的原則，對(duì)相鄰方的權(quán)益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權(quán)益。
4、發(fā)揚(yáng)民-主促管理，村務(wù)公開。對(duì)宅基地審批、基礎(chǔ)設(shè)施改造、村財(cái)政資金使用等重大事項(xiàng)做到公開、公平，發(fā)揚(yáng)民-主。及時(shí)全面地搞好村務(wù)公開，主動(dòng)讓群眾參與監(jiān)督，使廣大農(nóng)民群眾真正擁有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自覺地投入到建設(shè)和-諧新農(nóng)村中去。（臺(tái)州日?qǐng)?bào)社駐澤國鎮(zhèn)樟皇村指導(dǎo)員 朱明龍）
農(nóng)村建房糾紛調(diào)研報(bào)告
近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)的加強(qiáng)、農(nóng)民的生活水平也顯著提高，農(nóng)民為了提高自己的住房條件，申請(qǐng)新建、在自己的宅基地修建或修繕房屋現(xiàn)象越來越多。由于農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差薄弱，在房屋修建過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛也逐年增加，而一旦發(fā)生糾紛，在調(diào)解中對(duì)建房合同如何定性？適應(yīng)何種法律關(guān)系？不同的認(rèn)識(shí)得出的處理結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。從我區(qū)近幾年對(duì)該類糾紛處理的情況，不同的調(diào)解人員對(duì)處理結(jié)果也不相一致。以死亡案例為例：有些建房者與施工隊(duì)伍對(duì)死者承擔(dān)的是連帶法律關(guān)系；有的是建房者承擔(dān)雇用法律責(zé)任；有的是建房者給死者家屬進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
一 農(nóng)村修建房屋的幾種合約形式
在農(nóng)村，一般情況下，由于農(nóng)民自己單獨(dú)修建房屋（以下稱建房者）自身缺乏建房技能、時(shí)間等因素，建房者往往會(huì)將自住建房交由一些在本地有影響的土“施工隊(duì)”，來完成。這些土“施工隊(duì)”成員一般由50到65歲左右的老年人組成，有相對(duì)固定的人員，但牽頭人員不定，建房者先與其中較為熟悉的一人聯(lián)系，談妥后由一人或多人與建房者簽訂協(xié)議。土“施工隊(duì)”成員農(nóng)忙時(shí)節(jié)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)閑時(shí)節(jié)便組織起來承包農(nóng)村房屋的修、建、拆工程。 上述“施工隊(duì)”與建房者一般通過以下幾種協(xié)商方式達(dá)成合約：一、建房者提供房屋設(shè)計(jì)圖紙、建筑材料、建筑工具、支付報(bào)酬；施工者僅僅按照房屋所有人的設(shè)計(jì)意圖提供勞動(dòng)（即所謂的“清包”）；二、建房者提供設(shè)計(jì)圖紙、施工材料、支付報(bào)酬，施工者需要提供勞動(dòng)、施工工具（即所謂的“包工不包料”）；三、建房者提供設(shè)計(jì)圖紙、支付報(bào)酬，施工者除了提供勞動(dòng)以外，還要提供建筑材料、建筑工具（即所謂的“包工包料”）；四、建房者只支付報(bào)酬，施工者提供設(shè)計(jì)圖紙、施工材料，勞動(dòng)、施工工具。
從表面上看，上述農(nóng)村房屋修建合同由于施工者不具備相應(yīng)的法律資格，可以認(rèn)定合同無效。但實(shí)際上并非如此，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村建房不屬于《建筑法》和最高人民法院解釋中規(guī)定的需要建筑資質(zhì)的施工單位施工建筑的調(diào)整范圍，因此這些建筑施工行為是有效的。那么，上述農(nóng)村房屋修建拆合同分別適用何種法律關(guān)系？實(shí)踐調(diào)解處理中，三種法律關(guān)系值得分析：分別是加工承攬合同、雇傭合同和建筑施工合同。根據(jù)建設(shè)部《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，兩層以上建房必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。對(duì)兩層以下未作規(guī)定。因此，根據(jù)《建筑法》、《土地法》及建設(shè)部的規(guī)定，目前農(nóng)村兩層以下建筑活動(dòng)應(yīng)該不屬于建設(shè)工程合同的調(diào)整范圍。雖然不是建筑合同調(diào)整的范圍，但建房者與施工隊(duì)伍和合同卻屬于加工承攬合同或雇傭合同的調(diào)整范圍。
二 加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別
要處理好此類矛盾糾紛，我們就不得不弄清楚加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別：
加工承攬合同和雇傭合同一者是提供勞務(wù)取得報(bào)酬，另一者則是通過提供勞動(dòng)成果取得報(bào)酬。雇傭合同是雇員對(duì)雇主供給勞務(wù)為目的的合同，雇傭以勞務(wù)供給本身為目的。承攬合同是當(dāng)事人約定一方為他方完成一定工作并向他方交付工作成果，他方接受該工作成果并給付一定報(bào)酬的協(xié)議。
雇傭合同中的雇主為了獲取最大的收益，嚴(yán)格控制雇員在工作中的自由意志，盡量做到自己意識(shí)至上，要求雇工按照自己的主觀意識(shí)行事。
在雇傭合同中，由于雇主為了獲取最大的收益，就必須嚴(yán)格控制雇員在工作中的自由意志，那么在受雇傭人執(zhí)行職務(wù)時(shí)發(fā)生了對(duì)第三人的侵權(quán)責(zé)任時(shí)，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，雇員在執(zhí)行職務(wù)時(shí)存在故意或重大過失的情況下才承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
三、農(nóng)村修建房中的法律關(guān)系
筆者認(rèn)為：建房者與施工者的第二、三種合約方式認(rèn)定為加工承攬合同較為適宜，其法律依據(jù)：一、雇傭合同是以提供勞動(dòng)為目的，而加工承攬合同則需要承攬人自己提供勞動(dòng)工具，以交付符合定作人意圖的工作成果為目的，上述兩種合約方式，施工者在實(shí)踐中都必須以交付符合建房者要求的房屋作為獲取報(bào)酬的前提；二、雇傭合同一般會(huì)管理、監(jiān)督雇用人的工作，施工者的工作細(xì)節(jié)都要受到建房者的意志的控制，而加工承攬合同的定作人則對(duì)承攬人具體工作細(xì)節(jié)不施加干預(yù)，承攬人在工作中有自己自由的意志。由于在“建房”這項(xiàng)交易行為中，建房者和施工隊(duì)兩者之前存在著“信息不對(duì)稱”問題，所以在農(nóng)村建房的以上兩種合約中，建房者一般不會(huì)對(duì)施工的具體細(xì)節(jié)加以干預(yù)，只是監(jiān)督房屋的質(zhì)量和是否符合房屋的設(shè)計(jì)要求；三、雇傭合同的雇傭人由于在工作中受到雇主的意志的直接干預(yù)，其在聽從雇主要求的工作中對(duì)第三人產(chǎn)生的傷害，一般不承擔(dān)法律責(zé)任，除非雇傭者存在過錯(cuò)的情況下。而在加工承攬合同中，由于承攬人在工作中具有自由的意志，能夠自主的控制施工風(fēng)險(xiǎn)，在其對(duì)第三人發(fā)生傷害時(shí)就要獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，除非在定作人的訂作要求本身存在缺陷或干預(yù)承攬人的工作情況。而在農(nóng)村建房的實(shí)踐中，上述兩種合約中的建房者一般是不干預(yù)承建人的工作，承建人具有防范和控制安全風(fēng)險(xiǎn)的自由意識(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)第三人傷害賠償?shù)姆韶?zé)任。同時(shí)，將上述合同關(guān)系定位為承攬合同，也能規(guī)范當(dāng)下農(nóng)村生活中這些土“施工隊(duì)”行為。
隨著新農(nóng)村建設(shè)的持續(xù)健康發(fā)展，農(nóng)村建房規(guī)模也在不斷發(fā)展，新建房屋一般都在兩層以上，不斷規(guī)范農(nóng)村建房管理迫在眉睫。一是對(duì)現(xiàn)行法律及部頒規(guī)章進(jìn)行修定和規(guī)范。在現(xiàn)行法律的框架下，對(duì)新建兩層以上農(nóng)村住房進(jìn)行嚴(yán)格的審批手續(xù)，在報(bào)批兩層以上住房修、建、拆時(shí)，設(shè)定必要的前置條件。如報(bào)審批時(shí)同時(shí)報(bào)送施工隊(duì)伍資質(zhì)、施工人員資格證書等。二是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村目前普遍存在的土“施工隊(duì)”進(jìn)行管理。區(qū)縣政府農(nóng)村建房主管部門對(duì)目前農(nóng)村土“施工隊(duì)”進(jìn)行調(diào)查摸底，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房管理部門對(duì)承攬施工人員造冊(cè)登記，定期就安全生產(chǎn)、文明施工等方面的知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，三是加強(qiáng)法制宣傳教育，提高建房者和承攬人的法律和安全生產(chǎn)意識(shí)。司法所依據(jù)法律規(guī)定，制定相關(guān)制式合同，對(duì)建房行為進(jìn)行指導(dǎo)。四是對(duì)農(nóng)村因修、建、拆房發(fā)生的矛盾糾紛，人民調(diào)解組織依法進(jìn)行調(diào)解。
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