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關(guān)于加強前期物業(yè)管理的通知
各縣、市房管局，市區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)行為，理順建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，進(jìn)一步明確各方責(zé)任和義務(wù)，切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》、《安徽省住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗收試行辦法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加強前期物業(yè)管理有關(guān)工作通知如下：
一、依法確定前期物業(yè)服務(wù)主體、完善前期物業(yè)監(jiān)管體制 前期物業(yè)管理，是指新建住宅小區(qū)業(yè)主大會成立前、且開發(fā)建設(shè)單位未辦理綜合驗收移交接管，由開發(fā)建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或協(xié)議選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理和綜合服務(wù)。在前期物業(yè)管理階段，開發(fā)建設(shè)單位既是物業(yè)的建設(shè)者，又是未售出物業(yè)的業(yè)主，新建住宅小區(qū)未辦理綜合驗收備案及物業(yè)移交接管驗收的，由開發(fā)建設(shè)單位繼續(xù)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理責(zé)任，并對該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。
前期物業(yè)服務(wù)的主體是具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位是前期物業(yè)服務(wù)的日常監(jiān)督管理單位，并對 1
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)監(jiān)督、檢查和連帶責(zé)任。
二、明確前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》義務(wù)
《前期物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議、是物業(yè)服務(wù)企業(yè)授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何借口提高對業(yè)主的收費和降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對照《前期物業(yè)服務(wù)合同》認(rèn)真履約，并做好以下具體工作：
1、做好物業(yè)管理宣傳。設(shè)置永久、固定的宣傳欄宣傳貫徹物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)定，小區(qū)內(nèi)設(shè)置商業(yè)性廣告必須經(jīng)物業(yè)主管部門和有關(guān)管理部門批準(zhǔn)，其廣告收益屬全體業(yè)主共有，并直接進(jìn)入小區(qū)公共維修資金專戶。
2、裝飾裝修管理和服務(wù)。每天應(yīng)對正在裝飾裝修的房屋巡查不少于一次，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為及時制止和糾正；
3、公共秩序維護(hù)及安全防范。二級及以上綜合服務(wù)的小區(qū)必須實行全封閉，保安實行24小時值守，外來車輛實行登記制度，車輛有序停放；
4、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地清掃保潔。垃圾日產(chǎn)日清，建筑裝璜垃圾定點堆放、按時清運，化糞池、雨水井、雨污水管道每6個月清理疏通一次；
5、公共綠化養(yǎng)護(hù)和管理。負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的檢查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)缺、死現(xiàn)象及時通知開發(fā)建設(shè)單位補缺補差；保修期后及時養(yǎng)護(hù)、修枝、清理雜草；集中修枝清理雜草每二個月不少于一次；
6、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)和管理。負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的檢查和日常維護(hù)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時通知開發(fā)建設(shè) 2
單位安排維修；保修期后及時維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施、設(shè)備完好和正常運行；
7、辦理公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的承接驗收工作，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)驗收移交工作；
8、規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，按物業(yè)服務(wù)合同中約訂的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費，并出具稅務(wù)票據(jù)。
三、規(guī)范前期物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格前期物業(yè)監(jiān)管責(zé)任
（一）明確前期物業(yè)（房屋）交付條件。
前期物業(yè)管理是特殊時期實施的物業(yè)管理行為，開發(fā)建設(shè)單位必須按有關(guān)規(guī)定組織住宅小區(qū)綜合驗收或分期綜合驗收合格，滿足入住條件方可交付使用，新建住宅小區(qū)（或組團(tuán)）交付或分期交付的條件是：
1、完成各分項目工程承接驗收。房屋經(jīng)五大質(zhì)量主體驗收合格，給水、排水已施工完成經(jīng)驗收合格并可獨立使用，供電已實施一戶一表到戶并可獨立使用，弱電管線已安裝到戶，天然氣庭院管網(wǎng)已施工完成，小區(qū)（或分期）道路已竣工驗收合格并可獨立進(jìn)出小區(qū)（或組團(tuán)），分期交付的組團(tuán)應(yīng)設(shè)置封閉圍墻，入口處應(yīng)設(shè)置門衛(wèi)室，每5萬平方米不多于1個出入口；
2、無償提供前期物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理用房面積不小于擬交付房屋總建筑面積的3‰，且不小于60平方米，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b璜、配備必要的辦公桌、椅等；
3、依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，制定《臨時管理規(guī)約》；
（二）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)履行的義務(wù)。
前期物業(yè)在交付時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)履行下列義務(wù)：
1、同物業(yè)買受人簽定物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人
明示前期物業(yè)服務(wù)合同及企業(yè)名稱、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和起始時間等內(nèi)容，并應(yīng)將《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》作為物業(yè)買賣合同的附件交由物業(yè)買受人簽字確認(rèn)；
2、住宅工程竣工交付使用時，應(yīng)符合宣城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委“關(guān)于住宅工程竣工交付使用規(guī)定的通知”（建管[2017]431號）要求；
3、負(fù)責(zé)物業(yè)的移交工作，指派專人負(fù)責(zé)物業(yè)保修期內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任，并做到及時跟進(jìn)、及時保修；
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4、已建成未交付（或未出售）的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)，并按月支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)移交前的前期物業(yè)介入服務(wù)費應(yīng)按招標(biāo)文件要求和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定結(jié)算；
5、及時申請辦理住宅小區(qū)綜合驗收備案。未辦理物業(yè)移交接管驗收的住宅物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位繼續(xù)落實物業(yè)管理，并對管理服務(wù)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任；
（三）嚴(yán)格履行前期物業(yè)監(jiān)管責(zé)任。
1、建立檢查考核制度。開發(fā)建設(shè)單位對照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查辦法，并實行不定期巡查、每周檢查、每月考核制度，建立考核獎懲辦法；
2、實施履約保證金。為加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督和管理，前期物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)實行履約保證金制度，具體標(biāo)準(zhǔn)參照《宣城市物業(yè)合同履約保證金管理辦法》。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的扣除一定數(shù)額“履約保證金”；對達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又不予整改的，報請市房管局物業(yè)辦記入企業(yè)誠信檔案；。
四、推進(jìn)陽光物業(yè)服務(wù)、規(guī)范前期物業(yè)市場
各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要高度重視前期物業(yè)管理工作，認(rèn)真履行前期物業(yè)管理中的各項義務(wù)，落實前期物業(yè)管理工作中的各項責(zé)任，采取有效措施，規(guī)范前期物業(yè)管理，提高前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；同時，在全市推進(jìn)陽光物業(yè)服務(wù)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)信用檔案，所有的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)項目的各工種管理人員實行網(wǎng)上公開、接受業(yè)主和社會監(jiān)督；市、區(qū)物業(yè)管理部門將加大對物業(yè)項目服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查、考核和處罰力度，建立業(yè)主監(jiān)督、業(yè)主委員會（社區(qū)）考評、物業(yè)管理部門巡查的監(jiān)督管理體系，對物業(yè)企業(yè)不良行為進(jìn)行處罰和記入信用檔案；對物業(yè)服務(wù)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的要限制參加物業(yè)招投標(biāo)，直至取消物業(yè)資質(zhì)，退出物業(yè)服務(wù)市場；對開發(fā)建設(shè)單位檢查督促不力、履職不到位、物業(yè)不符合交付使用條件交付使用的，要堅決予以制止和處理，并按照有關(guān)法律法規(guī)和開發(fā)合同的約定進(jìn)行處罰，未按規(guī)定辦理物業(yè)移交驗收的不予返還開發(fā)項目資本金。并始終承擔(dān)物業(yè)服務(wù)責(zé)任。
特此通知
二○一○年九月十四日
抄：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委
關(guān)于加強我縣物業(yè)管理的通知2017-03-14 22:04 | #2樓
各開發(fā)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為了規(guī)范我縣物業(yè)管理，全面提升物業(yè)管理水平，優(yōu)化人居環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)物業(yè)管理快速健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下:
一、在本縣范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)必須持有資質(zhì)證書。在本縣范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)未申辦資質(zhì)證書的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向我局申請資質(zhì)證書，由我局統(tǒng)一向市局申辦， 逾期不申請或未取得資質(zhì)在我縣承接物業(yè)項目，超越資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)項目的，我局將依據(jù)物業(yè)條例規(guī)定處罰。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我縣承接物業(yè)項目前應(yīng)到我局物業(yè)管理科進(jìn)行資質(zhì)備案，并在規(guī)定的時間內(nèi)向我局提交年檢資料參與年檢。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費項目，收費計價方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目規(guī)劃建設(shè)時應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房（按項目建設(shè)總面積的千分之二提供，不少于80平方米）產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。對未按照規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的將責(zé)令其依法補建。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)
企業(yè)（投標(biāo)人不得少于3個。投標(biāo)人少于3個或者同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城區(qū)普通住宅規(guī)模在( )萬平方米以下、非住宅規(guī)模在( )千平方米以下；經(jīng)我局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議或選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)），房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，必須在辦理商品房預(yù)售許可證之前完成。不進(jìn)行預(yù)售只現(xiàn)售的房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前和確定中標(biāo)人之日起的15日內(nèi)向我局提交資料備案。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收時應(yīng)該邀請我局參與對物業(yè)管理資料的移交和現(xiàn)場驗收的監(jiān)管，并移交物業(yè)管理資料我局備案。
七、開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，不得對前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項向買受人擅自承諾。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋出售并交付使用的面積達(dá)到（）以上，首套房屋出售并交付使用滿2年時應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，和業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
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