城市征購(gòu)?fù)恋厮�作出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國(guó)城市土地管理制度的創(chuàng)新,目前全國(guó)有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),在規(guī)范土地市場(chǎng),土地資產(chǎn)保值增值,促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革,加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果.由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長(zhǎng),理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏,也沒(méi)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問(wèn)題.其中,怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,在適合的時(shí)間,按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地,是一個(gè)迫切需要研究的理論問(wèn)題和實(shí)踐難題.本文根據(jù)ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心一年多來(lái)實(shí)際工作的體會(huì),結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策,對(duì)此進(jìn)行初步的探討.

　　一,目前儲(chǔ)備土地的來(lái)源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)儲(chǔ)備土地的來(lái)源

　　按照ｘｘ市政府第33號(hào)令《ｘｘ市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前ｘｘ市儲(chǔ)備土地的來(lái)源主要有:

　　①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地;

　　②市政府指令征購(gòu)的土地;

　　③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;

　　④因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地;

　　⑤被依法收回的國(guó)有土地;

　　⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;

　　⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來(lái)源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來(lái)看,儲(chǔ)備土地的來(lái)源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心成立一年來(lái)所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),

　　可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問(wèn)題:

　　1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

　　2.儲(chǔ)備土地來(lái)源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來(lái)自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來(lái)源,市區(qū)擴(kuò)大過(guò)程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.

　　3.城市土地一級(jí)市場(chǎng)未壟斷.目前在ｘｘ市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場(chǎng),沒(méi)有做到"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門(mén)一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收整理開(kāi)發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門(mén)主要有ｘｘ市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,ｘｘ市交通建設(shè)投資有限公司,ｘｘ市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于ｘｘ市建委,ｘｘ市交通局和ｘｘ市河道辦.截止XX年9月底,各部門(mén)所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場(chǎng)上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).

　　(二)征購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　目前,ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬(wàn)元/畝,40萬(wàn)元/畝,30萬(wàn)元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬(wàn)元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬(wàn)元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡(jiǎn)單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過(guò)出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長(zhǎng),增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來(lái)土地增值收益分配的復(fù)雜性.

　　3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒(méi)有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

　　1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無(wú)償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.

　　2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬(wàn)元/畝,以外為40萬(wàn)元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒(méi)有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.

　　3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥�在環(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.

　　4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠�用效益有很多差�?企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.

　　可見(jiàn),制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.

　　二,土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式

　　(一)合理的土地征購(gòu)范圍

　　從我國(guó)土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng),即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這"一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出".根據(jù)ｘｘ市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為ｘｘ市合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:

　　1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用"城中村"的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于"城中村",根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施"撤村建居"的戰(zhàn)略.

　　2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.

　　劃撥土地使用者的土地主要包括:

　　①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地;

　　②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購(gòu)的土地;

　�、�土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;

　　④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地3,城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.

　　主要包括:

　　①市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地;

　　②市政府代征的土地;

　　③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;

　　④市土地管理部門(mén)依法收回的荒蕪,閑置的國(guó)有土地;

　　⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒(méi)收的土地;

　　⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.

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