買房時(shí)必須掌握的套路與談判技巧

　　開(kāi)發(fā)商賣房的那些套路廣告中的那些套路

　　一些開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，以虛假內(nèi)容為噱頭，廣告中說(shuō)了各種小區(qū)綠化、景觀、學(xué)校、健身房等美好的描述，但卻不寫(xiě)在購(gòu)房合同里。

　　贈(zèng)送面積也是套路

　　購(gòu)房送陽(yáng)臺(tái)、兩房變?nèi)�房、�?shū)房半贈(zèng)送、送車位……這些常見(jiàn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠實(shí)在讓人心癢癢，好像省了幾十萬(wàn)，但是贈(zèng)送面積那么大，真的沒(méi)問(wèn)題嗎？

　　當(dāng)然有問(wèn)題！要么贈(zèng)送的面積本來(lái)就是你的，比如開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)本來(lái)就只計(jì)算一半的面積。

　　關(guān)于定金的套路更深

　　現(xiàn)在很多樓盤(pán)都會(huì)預(yù)先收取購(gòu)房者定金，雖然相關(guān)部門(mén)屢次強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)前收定金是違法行為，但開(kāi)發(fā)商仍以“意向金”的概念打擦邊球。

　　交房也一樣暗藏套路

　　之前延期交房的問(wèn)題讓很多購(gòu)房人十分煩惱，幾經(jīng)投訴曝光之后，近年來(lái)延期交房、延期辦證的情況已經(jīng)少了很多。然而，你以為這樣就沒(méi)有問(wèn)題了嗎？不是的！

　　一些開(kāi)發(fā)商明知社區(qū)中的一些配套設(shè)施，甚至房屋內(nèi)部施工質(zhì)量，尚無(wú)法達(dá)到交付使用條件，但為了避免賠償業(yè)主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商整改時(shí)，開(kāi)發(fā)商又把延期收房的責(zé)任推到業(yè)主身上。

　　智斗開(kāi)發(fā)商的談判技巧技巧一：了解樓盤(pán)的實(shí)際銷售情況

　　只有提前對(duì)樓盤(pán)詳情和房?jī)r(jià)走勢(shì)多做了解，才能更準(zhǔn)確地判斷出銷售是不是為了爭(zhēng)取一些談判空間而要了更高的價(jià)錢。正所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝，買房要想砍價(jià)成功，首先要盡可能多地了解開(kāi)發(fā)商、銷售商和預(yù)購(gòu)房屋的情況，這是砍價(jià)成功的前提。

　　具體的了解渠道可以是樓盤(pán)廣告、售樓書(shū)、入住的購(gòu)房者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等。

　　技巧二：不要輕信美好的承諾

　　在購(gòu)房時(shí)要注意選擇證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，不要輕信路邊亂發(fā)的小廣告上的消息。在進(jìn)入售樓處后，應(yīng)注意樓盤(pán)中是否展示了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及《國(guó)有土地使用權(quán)證》等。應(yīng)注意其土地使用證上的使用年限，避免購(gòu)買產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水的樓盤(pán)。

　　另外，在看房時(shí)，應(yīng)保留樓盤(pán)的宣傳廣告單，作為日后收房后的證據(jù)。對(duì)于銷售人員的口頭承諾，最好能留下書(shū)面證據(jù)，或者進(jìn)行錄音，留作日后維權(quán)證據(jù)。

　　技巧三：不要輕易被看穿

　　來(lái)到售樓中心，可以先看看，比如戶型圖、樓盤(pán)沙盤(pán)、項(xiàng)目介紹等，等銷售員過(guò)來(lái)找你。千萬(wàn)不要一進(jìn)銷售中心就急吼吼拉著店員坐下來(lái)殺價(jià)，那會(huì)讓人家一眼就看出你是鐵了心想買，想不宰你都不好意思。

　　為了對(duì)你的背景進(jìn)行深入了解，并取得你的信任感，銷售往往會(huì)對(duì)你以往的購(gòu)房經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)、決策行為類型等信息進(jìn)行了解。當(dāng)然，他們更專業(yè)是好事，但如果想要更多的主動(dòng)權(quán)，就不要輕易和盤(pán)托出。

　　技巧四：做一個(gè)挑剔的購(gòu)房人

　　在洽談中，購(gòu)房者應(yīng)多暴露房屋的各種缺點(diǎn)、毛病，略微夸大這些缺點(diǎn)、毛病的危害性。購(gòu)房者還要流露出擔(dān)憂的表情，同時(shí)要注意觀察對(duì)方的表情，及時(shí)調(diào)整策略，做到進(jìn)退適度，從容不迫。

　　你需要把自己扮成購(gòu)房行家，參照預(yù)購(gòu)房屋周圍物業(yè)情況，計(jì)算出所選房屋的價(jià)值，做到心中有數(shù)。洽談時(shí)，可以識(shí)破對(duì)方的一兩個(gè)“花招”，給銷售人員“你很專業(yè)”的暗示，才能砍出一個(gè)理想的價(jià)位。

　　技巧五：與銷售人員打心理戰(zhàn)

　　為了不讓顧客取得主動(dòng)權(quán)，銷售往往會(huì)拒絕顧客的第一個(gè)建議，購(gòu)房者不要被銷售的談判手段影響到，該要的優(yōu)惠和折扣一定要盡力爭(zhēng)取。

　　在進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，為了避免局面尷尬，銷售往往會(huì)采用“一個(gè)唱紅臉、一個(gè)唱白臉”的方法相互配合，就是為了有效的向你施壓，這個(gè)時(shí)候一定要保持冷靜。

　　技巧六：不要指望一步到位

　　買房要砍價(jià)，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，賣4500的房子，有些直接一次砍價(jià)到4000元，這不僅讓開(kāi)發(fā)商很難從心理上接受，而且還容易被認(rèn)為沒(méi)有購(gòu)物誠(chéng)意，這樣很難成交。

　　所以砍價(jià)要層層遞進(jìn)，一步步將價(jià)格壓下來(lái)。比如購(gòu)房者可以試探性咨詢最低銷售價(jià)格，比如說(shuō)一次性付款可以優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)，或者通過(guò)找“關(guān)系”咨詢房子的最低價(jià)格。

　　技巧七：合同約定盡量詳細(xì)

　　關(guān)于交房時(shí)間，精裝修等內(nèi)容，一定要在合同中注明。

　　開(kāi)發(fā)商不按約定時(shí)間交房，根據(jù)相關(guān)法條規(guī)定，逾期交付使用房屋的，在一定日期內(nèi)，出賣人按日期計(jì)算向買受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾（具體看合同中表述）的違約金，而超過(guò)合同中的約定日期，買受人有權(quán)退房。收房時(shí)不到位的細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)商必須整改，如因整改導(dǎo)致延期收房，開(kāi)發(fā)商仍需負(fù)責(zé)任。

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