房屋出租談判技巧

房屋出租談判技巧1

　　商鋪在出租和轉讓的談判過程中，一定要力爭主動，這就需要我們在商鋪租賃談判中了解出租方想使商鋪租出一個好價錢所采取的方法：

　　1、找到商鋪的賣點，位置，人流，靠近高檔樓盤，租金低，周圍的商鋪的集群效應等等，總之，一定要找到1個核心賣點和2--3個后備核心賣點。

　　2、根據承租方的具體情況，盡快摸清承租方最看重店鋪的什么賣點。比如人流量，就應該在談判中反復強調人流量將對經營帶來的“巨大”的幫助，并以此作為說服承租方投資的突破口。

　　3、既是投資，以萬元為單位很正常，假如是成本、費用，那以千元為單位，都是比較“恐怖”的數(shù)字，應該壓縮的。店鋪租金有周圍店鋪的參照標準，一般在談判中不太好爭取一個好價錢，但是建立在“投資”上的轉讓費，則是不好橫向比較的。

　　4、轉讓費的談判過程中，一定要力爭主動，主動做價格分解、分析，先入為主建立 “合理”的概念，在一些設備費中可以把價格做低一點，裝修費可以調高（正規(guī)的裝修公司收費的確高），要讓步時候，堅決不談裝修費，適當提高設備的折舊費用，慢慢讓步，最后” 勉強“成交”。 上面四種是出租方特別是轉讓方最為常用的宣傳手段，那我們就要在談判前找出這些問題的破綻，以壓低費用從而簽訂合同。

　　怎樣才能租到一間物美價廉的商鋪：

　　1、在初步選定地點后，對相關的情況做一定的調查分析后，這樣才能決定是否最后把店面訂下來。

　　2、特別注意在房租的價格、租金交付方式和房屋合同簽訂隱含的細節(jié)方面更是大有學問。

　　3、附加條件不可忽略：在租店面之前，與房東除了談租金外，還要注意談妥有關的`附加條件。這可以使你節(jié)省不少開支。 首先，租房前應對店面內現(xiàn)有的情況(包括裝修狀況、設備狀況等)都了解清楚。然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進行基本的整修，拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁做基本的修繕，添置或維修水電設施等�；蛘咭�求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣。 其次，通過談判要求免付押金。一般黃金地段的門面房押金是比較高的，雖然這錢要還給你的，但如你一直經營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒了。如果談得好，完全是有可能卸掉的。 再次，通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待生意走上正軌后，再按標準支付，并補足前期的差款。只要你能主動p 艮定延期期限，有些房東是會答應的。 最后，繳付方式，交房租一般最常見的有按月結算、定期繳付和一次性付清等幾種。很多人都覺得房租最好一個月交一次，這樣能節(jié)約錢。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房東要求優(yōu)惠。也能省一筆開支。有的店面是長期定租的，如果你有足夠的資金，而且你看好選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清。這樣既可免除門面半途被別人高價挖走之虞，也能免受漲租的影響，節(jié)約不少租金。 從長遠看，門面的房租價格總體是呈上升趨勢的。有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次。這樣一旦你有了新的店面或有轉業(yè)的意向，就不會損失保證金了。有的房東除了收取固定的月租外，還要按一定比率分享經營收益。經營者最好及時結算。采用按月結算的方法，能使租金計算簡單明了。

房屋出租談判技巧2

　　第一章、商業(yè)物業(yè)租賃概述

　　第一節(jié)、商業(yè)物業(yè)租賃的概念與租賃合同的特點

　　第二節(jié)、商業(yè)物業(yè)租賃的模式與種類

　　1、按場地類型劃分

　　2、按租賃模式劃分

　　第三節(jié)、商業(yè)物業(yè)租賃合同的基本框架

　　1、通用條款

　　2、專用條款

　　3、合同附件

　　第二章、商業(yè)物業(yè)租賃重要條款解讀及相關法律風險控制

　　第一節(jié)、租賃面積的常見爭議與風險控制

　　1、計租面積的使用標準

　　2、計租面積的確定依據

　　3、公攤系數(shù)的確定

　　4、爭議處理方式

　　第二節(jié)、租賃期限、免租期及計租日的常見爭議與風險控制

　　1、租賃期限的約定

　　2、免租期的計算時間，合同解除請款下的'免租期計算

　　3、爭議處理方式

　　第三節(jié)、租金標準和租金支付的常見爭議與風險控制

　　1、租金標準、提成租金應注意的法律問題

　　2、延遲支付租金的違約責任

　　3、開具發(fā)票的從給付義務

　　4、拖欠租金導致合同解除的責任

　　第四節(jié)、履約保證金的性質與抵扣

　　第五節(jié)、物業(yè)用途的常見爭議與風險控制

　　1、物業(yè)用途、品牌及經營范圍

　　2、責任認定

　　第六節(jié)、房屋交付標準、進場條件及進場日常見爭議與風險控制

　　1、特殊業(yè)態(tài)交付標準

　　2、主力店的交付標準及認定

　　3、合同無效或解除時裝修的評估鑒定

　　第七節(jié)、開業(yè)時間及開業(yè)率的常見爭議與風險控制

　　1、開業(yè)時間的確定

　　2、開業(yè)率的計算標準

　　第八節(jié)、物業(yè)管理費及其他費用承擔的常見爭議與風險控制

　　1、物業(yè)管理費的承擔及增長標準

　　2、公共事業(yè)費的繳納標準和方式

　　3、招牌和廣告為的使用及相關法律責任認定

　　第九節(jié)、房屋修繕常見爭議與風險控制

　　第十節(jié)、承租人優(yōu)先購買權及優(yōu)先承租權常見爭議與風險控制

　　第十一節(jié)、提前退租、解約、合同無效的常見爭議與風險控制

　　1、違約情況下的權利行使及賠償責任

　　2、合同無效情況下，如何計算房屋使用費

　　第十二節(jié)、租賃物的交還及逾期交還的違約責任

　　第三章、商業(yè)物業(yè)租賃談判技巧與指引

　　第一節(jié)、談判前應做的準備工作

　　1、考察備選客戶

　　2、商務方案的設計

　　3、談判計劃的制定

　　4、談判小組的組成

　　第二節(jié)、談判中各階段的主要內容及注意事項

　　第三節(jié)、談判后需要做的工作

　　郭艷萍律師：

　　法律碩士

　　商業(yè)地產領域知名青年律師，曾就職于美國洛杉磯聯(lián)合律師事務所、california association of realtors 地產經紀公司，成功操作美國加州chino hill、iriven newport beach多個物業(yè)項目產權交易、租賃事務；回國后在國際知名律師事務所.盈科律師事務所任職，并為全球500強企業(yè)綠地集團、上市公司（900950）新城地產提供商業(yè)地產招商談判及租賃業(yè)務法律服務。在商業(yè)地產法律服務領域具有全面的理論知識與實操經驗。并為北京、天津、山東、湖北、河南等地區(qū)地產企業(yè)提供專業(yè)服務。

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