關(guān)于方案推廣范文匯總7篇
為保證事情或工作高起點、高質(zhì)量、高水平開展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書面計劃。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢？下面是小編為大家整理的方案推廣7篇，希望能夠幫助到大家。
方案推廣 篇1
為進一步加大網(wǎng)銀/手機銀行業(yè)務(wù)推廣力度，增強客戶粘性，提高用戶體驗，培養(yǎng)客戶長期的使用習(xí)慣，促進電子銀行業(yè)務(wù)快速發(fā)展，我行在傳統(tǒng)節(jié)日高峰期舉辦“網(wǎng)銀/手機銀行搶票看電影”營銷活動，詳見以下內(nèi)容：
1、活動時間
20xx年12月12日開始——20xx年2月14日止
2、活動范圍
凡持本行卡、開通微信銀行、網(wǎng)銀/手機銀行的客戶，在提供影院范圍內(nèi)可參加活動。
3、活動內(nèi)容
(1)在以上時間20xx年12月12日、12月24日、12月25日、20xx年1月1日-1月3日、2月7日-2月13日、2月14日(共14天)參加以下活動。
“1”元看電影”網(wǎng)銀/手機銀行營銷活動，具體為：活動當(dāng)天(10:00開始)，我行個人網(wǎng)銀/手機銀行客戶在 “樂享生活”模塊購買電影票，可享受1元購票優(yōu)惠。每個活動日，一名客戶最多可購買2張優(yōu)惠票。
(2)每周五參加以下活動(20xx年12月18日、20xx年1月8日、1月15日、1月22日、1月29日，2月5日，共6天)。
“8”元看電影”網(wǎng)銀/手機銀行營銷活動，具體為：活動當(dāng)天(10:00開始)，我行網(wǎng)銀/手機銀行客戶在 “樂享生活”模塊購買電影票，可享受8元購票優(yōu)惠。每個活動日，一名客戶最多可購買2張優(yōu)惠票。
方案推廣 篇2
一. 營銷環(huán)境分析
(一).需求的性質(zhì)
1.市場細分能否細分?
(1).幾種細分方式:
A根據(jù)年級的不同細分:04級本科,05級本科,05級專科,06級�？�,07級本科.07級�？�.(注:06年本科沒有招生)
B根據(jù)教育模式的不同細分:普招和自考(注:07級自考生人數(shù)眾多)
C根據(jù)選擇的消費場所不同細分:網(wǎng)吧消費(以大一和大二為主)和寢室上網(wǎng)游戲消費(以大二和大三為主)
(2)市場細分和目標(biāo)營銷的必要條件:A差異性B可衡量性C可接近性D效益性E可影響性
(3)市場細分:根據(jù)不同的教育模式及不同年級的學(xué)生的生活方式,個性,價值取向等不同,可以大致細分為以下目標(biāo)市場:
A以大一自考新生為主的網(wǎng)吧消費群體
B以大二大三為主的寢室上網(wǎng)游戲消費的目標(biāo)群體
(二).需求的范圍
1.目前的市場規(guī)模(數(shù)量或價值)有多大?市場潛力有多大?
湖北第二師范學(xué)院(光谷校區(qū))有40棟已經(jīng)使用了的宿舍樓,大概可以容納30000余人,學(xué)校附近有4家網(wǎng)吧,潛在消費者眾多,市場潛力巨大.
2.目前市場份額有多大?需求的選擇性傾向是什么(數(shù)量和價值)?
玩家的需求選擇性很大,游戲的替代品很多,要在早期占領(lǐng)根多的市場份額,篩選并培養(yǎng)一批忠實客戶(游戲玩家)
二.問題和機會
(一).市場機會
1.客戶群擴大
CCID統(tǒng)計顯示：我國網(wǎng)絡(luò)游戲市場規(guī)模，20xx年僅為10.2億元人民幣，20xx年超過20億元，20xx年達到70億元。到20xx年網(wǎng)絡(luò)游戲直接產(chǎn)值將達150億，對周邊產(chǎn)業(yè)的帶動將超過1000億。目前全國網(wǎng)民數(shù)量已超過1億，網(wǎng)絡(luò)游戲用戶超過5000萬。
網(wǎng)絡(luò)游戲也日益成為網(wǎng)吧吸引網(wǎng)民的“大片”角色，據(jù)CCID數(shù)據(jù)分析：目前60%～70%的人是在網(wǎng)吧玩網(wǎng)絡(luò)游戲，網(wǎng)吧60%的收入來自網(wǎng)絡(luò)游戲市場。
據(jù)統(tǒng)計顯示，我國網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量正以每年10%的速度增長。但是網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量多了，廣大的網(wǎng)絡(luò)游戲玩家面對眾多的網(wǎng)絡(luò)游戲卻無從下手，不知玩哪款游戲為好，畢竟現(xiàn)在無論是從質(zhì)量還是畫面、可玩性等等的網(wǎng)絡(luò)游戲太多了，廣大的玩家面對眾多游戲幾乎都是跟從大家的意愿，哪款游戲玩的人多就玩哪款。因此廣大的網(wǎng)絡(luò)游戲運營商應(yīng)該加大游戲的推廣力度，讓更多的玩家玩自己運營的游戲。
湖北第二師范學(xué)院學(xué)生人數(shù)眾多, 隨著網(wǎng)絡(luò)游戲的發(fā)展,有眾多網(wǎng)絡(luò)游戲玩家和潛在玩家,
三.決策之推廣
(一).目前采用的通常推廣模式為：
A、宣傳品鋪面
B、主題網(wǎng)吧（網(wǎng)吧聯(lián)盟）
C、網(wǎng)吧包機（免費試玩）活動
D、游戲工會的建設(shè)
E、推廣員體系的建設(shè)
F、各種類型的活動
(二).比較常規(guī)推廣方式與推廣員體系.
(三). 網(wǎng)絡(luò)游戲行業(yè)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展已逐步建立起了相對規(guī)范的推廣形式和監(jiān)督機制。
但也正由于網(wǎng)絡(luò)游戲行業(yè)的發(fā)展時間比較短，無法在吸取大量推廣經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對原有推廣形式進行完善和改進，同時，由于單個網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)品的壽命和所能用來推廣的時間有限，造成為了趕進度而因循照搬原有推廣手段，惰于創(chuàng)新的情況在業(yè)內(nèi)比比皆是。
我們在校園推廣的時候要注意以下問題,做出一點創(chuàng)新的地方,就有可能取得很大的收益和效果
1.校園定點免費發(fā)放宣傳物品要注意的問題:.
A,在搭棚定點宣傳發(fā)放物品的`時候,宣傳海報的發(fā)放可采取分時發(fā)放的辦法(如隔人發(fā)放,或隔時發(fā)放,具體可以根據(jù)當(dāng)天的人流量而定).目的是保證宣傳的輻射范圍廣泛.原因是根據(jù)具體的班級下課的時間,一般同班同學(xué)會在一段時間前后經(jīng)過該宣傳點,而實際上一張海報就足夠起到宣傳到一個班級里的游戲玩家的效果.為了 宣傳效果的 最大化,對于人流量大的 宣傳點,宣傳人員去對來要海報的同學(xué)說一個寢室只能發(fā)一張的效果好的多,這應(yīng)該是一個不錯的辦法.
B,在海報的設(shè)計上,如游戲彩虹島,我們在發(fā)放的時候還 提供激活碼,我們可以把激活碼或其他信息(特別是活動抽獎的信息)寫在海報上,大海報很多同學(xué)喜歡貼在門后面,建議信息寫在海報的上方.
C,在 宣傳點的設(shè)置上,我們可以在活動過半的 時候轉(zhuǎn)移活動地點,到 另外一個人流量大但流動方向不同的地點進行宣傳,這樣可以把宣傳的輻射范圍擴大.起到預(yù)期的宣傳效果.
D,在活動的時候我們根據(jù)男女游戲玩家的喜好不同,要對目標(biāo)市場進行細分,這樣排兩隊進行發(fā)放,會有很好的宣傳效果.
E,宣傳活動的準(zhǔn)備工作要做好,宣傳人員要進行分工,誰主要負責(zé)宣傳的講解,誰負責(zé)現(xiàn)場的 秩序的維護,誰負責(zé)海報光碟的發(fā)放,誰負責(zé)統(tǒng)一調(diào)度,這些只要做了充分的準(zhǔn)備,活動就能有條不紊的 進行,良好的活動秩序,會吸引根多的同學(xué)過來觀看,不但體現(xiàn)了 盛大的工作人員的素質(zhì),更是彰顯了盛大的企業(yè)文化,也同時提升了盛大的企業(yè)形象.
F,要做好備選營銷方案,以應(yīng)付宣傳時人過多或過少的可能,不至于到時不知道該怎么辦.
2.在校園游戲推廣員的建設(shè)方面要注意以下問題:
A. 做好校園游戲推廣員內(nèi)部的團結(jié)問題.B.協(xié)調(diào)好校園游戲推廣員之間的利益分配問題.C.保障好校園游戲推廣員的各項權(quán)利,如工資的按時足額發(fā)放,這樣才能讓校園游戲推廣員們對公司有認同感和歸屬感.從而更好的為公司服務(wù),為公司創(chuàng)造利潤.
3.在和各方面溝通的時候要注意以下幾點:
A.在游戲推廣過程中,我們應(yīng)該建立客戶資料,定期舉辦電子競技比賽,并以盛大公司的名義向那些忠實玩家發(fā)出邀請函參加比賽, 也可以讓那些忠實玩家推薦其他人參加,這樣讓玩家感覺被重視,會對盛大有認同感,有利于在保住忠實玩家的基礎(chǔ)上去挖掘潛在玩家.
B.要注意跟學(xué)校附近網(wǎng)吧的合作.
C.要注意重視和處理與校方的關(guān)系及合作,運用校方的媒體進行宣傳,所做的活動最好能在校報上報道.這樣會讓更多的人知道盛大出了新游戲,起到宣傳效果.
方案推廣 篇3
一、活動時間：
建議為周五、周六、周日，及重大的節(jié)假日。其中周五這一天很重要，根據(jù)凈水設(shè)備的消費習(xí)慣，消費者會和家人反復(fù)商量，考慮時間較長，所以周五是重要的宣傳時間。（有和家人商量的時間）
二、活動地點：
選擇小區(qū)的依據(jù)有：小區(qū)質(zhì)量（價格高，條件好）、常駐住戶數(shù)量（越多越好，便于推廣）、消費能力（經(jīng)濟條件）、消費習(xí)慣（健康意識），根據(jù)小區(qū)實際情況選出活動的小區(qū)。（質(zhì)量較高的小區(qū)可在物業(yè)或門衛(wèi)處安裝體驗機）。
三、活動主題：
好水好健康，格力來幫忙！
健康水、格力造、品質(zhì)創(chuàng)造生活！
選擇格力品牌，對您的家人更加關(guān)愛！
四、宣傳人員：
專業(yè)導(dǎo)購員兩到三人，必須對凈水設(shè)備的產(chǎn)品知識和格力企業(yè)文化非常熟悉，具備一定的小區(qū)推廣技巧和經(jīng)驗。
五、宣傳物料：
遮陽傘一把（四角）、X展架一套、橫幅三條、演示機一臺（RO機）、展臺（演示臺）一套、電水壺一只、樣機四臺（RO壁掛機+RO廚下機）、桌椅一套、紅色桌布、電解設(shè)備一套、TDS筆一支、海報5-10張、插線板一個、工作牌、服裝、宣傳冊200份、使用過的濾芯（PP棉）、客戶資料登記表（登記送禮品）、免費體驗協(xié)議書、贈品、音響等。
六、場地費用元：物業(yè)或門衛(wèi)處租賃費用，員工午餐補貼交通補貼。
現(xiàn)場布置
一、現(xiàn)場布置要點：提前一天做好所有物料準(zhǔn)備，活動當(dāng)天9點鐘之前必須做好所有的布置。
現(xiàn)場布置突出產(chǎn)品和演示，切忌輔助工具喧賓奪主：展臺布置要規(guī)范，追求視覺表現(xiàn)力：產(chǎn)品越多越好，展示企業(yè)實力。
二、迎接顧客：
1、動作：微笑，將宣傳冊雙手遞給顧客。
2、問候語：您好，請隨便看看，這里是格力凈水，以前有過了解么？
3、引導(dǎo)：引導(dǎo)顧客到我們的展臺觀看演示以及產(chǎn)品。
三、介紹活動目的：
1、您好，歡迎參加我們格力凈水設(shè)備健康飲水宣傳活動。
2、據(jù)世界衛(wèi)生組織報道：全球有大約1/5的人口得不到安全的飲用水。人類80%的疾病與飲用不良水質(zhì)有關(guān)。有關(guān)專家認為：水污染是“世界頭號殺手”。（可用音響或視頻播放類似宣傳片—水質(zhì)污染嚴重）
3、我們這次宣傳的目的就是讓大家都能喝上干凈衛(wèi)生的水。
四、現(xiàn)場講解：
我們可以在這里做一個實驗。
1、自來水、開水、純凈水電解對比。
2、國家對直飲水的TDS值雖然沒有標(biāo)準(zhǔn)，但是我們格力還是建議您飲用TDS值在20一下的純凈水，而我們的凈水設(shè)備處理的水，TDS值能達到4-6左右，完全可以直接飲用，并且有助于增強身體免疫力，提高抵抗力。健康水、格力造、品質(zhì)創(chuàng)造生活！用處理過的水煮飯，煲湯口感也會變得更香甜。
3、算賬：格力凈水器制水成本3.2228元
五、根據(jù)顧客不同類型，宣傳產(chǎn)品的核心利益點：
20-30歲：這個年齡段的消費者一般比較注重時間和生活品質(zhì)他們在面對產(chǎn)品時，會關(guān)心問題大概有一下幾個方面：
A、品牌——結(jié)合開能品牌的強勢效應(yīng)，把“格力的產(chǎn)品，質(zhì)量的保證”這一概念植入到客戶的大腦里。
B、安裝問題——這個年齡階段的消費者，有很大一部分是準(zhǔn)備結(jié)婚或是結(jié)婚不久的，他們對家居的美觀有很高的要求，為滿足其這一點，我們在介紹的時候就要強調(diào)，我們公司有專業(yè)的設(shè)備設(shè)計安裝團隊他們會以您的家具美觀為大前提根據(jù)您家里的具體情況做出最合理的設(shè)計，而且安裝方便，快捷，不會像安裝空調(diào)一樣,弄得您家滿墻是洞，滿地是灰的。（微笑）
C、皮膚的健康——在這個年齡階段內(nèi)，關(guān)心這個問題的客戶中，女性大概占85%，可向她們推銷“純凈水可滋潤皮膚，消除皮膚上的分泌物，防止自來水中的鐵銹、碳酸鈣、碳酸鎂、各種細菌與雜質(zhì)堵塞和侵入毛孔，同時能增強肌膚對水份的吸收”這樣的健康概念。
30-50歲：這個年齡階段的消費者一般活的比較實在，比較注重生活品質(zhì)與家人的健康問題，而且最重要的一點他們在執(zhí)行消費行為時，會在同皮納皮的同產(chǎn)品之間作一個性價比較，也就是我們常說的貨比三家。所以我們應(yīng)該讓他們了解一下幾個問題：
A、和自來水與桶裝水的對比：（1）經(jīng)濟方面：以RO機為例。
PP棉濾芯：50元/支＊2=100元/年
顆�；钚蕴浚�65元/支＊1=60元/年
壓縮活性炭：90元/支＊0.5=60元/年
RO反滲透膜：350元/支/2年=175元/年
后置活性炭濾芯：60元/支*1=60元/年
按濾芯費用合計：455元/年/365天=1.24元/天
�。�2）健康方面：先介紹目前市場上的很多桶裝水檢測不合格，原因就是很多黑心廠家以次充好，質(zhì)量確實不敢讓人放心質(zhì)量好的一些廠家生產(chǎn)的一些純凈水確實完全能夠達到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，但是在運輸以及安裝過程中也避免不了二次污染滋生細菌，不夠健康，也還是不能讓人完全放心。接著介紹奔泰現(xiàn)制現(xiàn)飲，好水自己造，干凈衛(wèi)生，健康，便捷。
B、與競爭產(chǎn)品的比較：不能上來就把競品扁的一文不值，這樣反而會引起顧客的反感，只需輕描淡寫的帶上兩句，我們公司對于一些作坊式生產(chǎn)的一些小廠家，一般是不予理睬的，因為他們是在擾亂市場秩序，而我們格力產(chǎn)品是對消費者負責(zé)的。
C、家人的飲用健康：“據(jù)專家分析，十八歲正在發(fā)育的青少年，肝臟機能尚未完全發(fā)育完成，從小就喝不干凈的水，對下一代的危害極大，中老年人由于排毒機能的衰退喝了不干凈的水，對身體的危害非常大。
D、與普通凈水器的比較：突出是高科技產(chǎn)品，美國太空總署的技術(shù)，為了解決宇航員在外太空用水問題而花了大量金錢人力物力研發(fā)出的高科技產(chǎn)品，近些年轉(zhuǎn)為民用。一般的濾水器雖然比較便宜，但是否真正能有效濾除水中的有害人體的物質(zhì)才是最重要的，如果只是因為便宜而購置商品，卻無法改變水質(zhì)，實在是花了冤枉錢又不能物盡其用，更是毫無價值可言。反滲透凈水機雖然價格比一般凈水機高一些，但是確實對我們的身體以及家庭的健康有極大的幫助，它的價值更高，所以從長遠來看是值得的。
50歲以上的：這個年齡段的消費者一般比較重視商品的性價比，通俗一點就是他們關(guān)心的問題是“這個東西好不好用，偏不便宜”；但是通常很多老年人是不執(zhí)行消費行為的，他們會把自己了解的產(chǎn)品信息傳達給子女，然后讓子女購買，所以應(yīng)該著重向他們介紹以下幾點：
A、站在他們的立場上幫助他們回顧水質(zhì)這幾十年的惡化情況：三十年代怎么樣，五十年代怎么樣，九十年代怎么樣，現(xiàn)在的水是生病致癌。這一點是老年人產(chǎn)生購買欲望的關(guān)鍵，因為水質(zhì)的變化是他們親身經(jīng)歷的`，他們通常會在感慨的同時問一些產(chǎn)品相關(guān)問題，這時候便可以向他們推銷了。（有些人會反問，但是這么多年也下來了，也活的好好的啊，不要正面爭辯，我們可以說這么些年下來我們的平均壽命是在增長，但是身體素質(zhì)卻在下降，藥、醫(yī)院接觸的多了，世界衛(wèi)生組織調(diào)查顯示:80%的疾病和飲用不潔水源有關(guān)）
B、安裝簡單使用方便：多強調(diào)操作使用起來比較方便。
C、和桶裝水做對比。（同上）。
六、多和顧客會動不厭其煩的解答其提出的疑問：有問題才說明有興趣。大多問題如下：
1、我們平時在家水喝的較少而且都是燒開了再喝，應(yīng)該沒有問題吧？
2、我們家有飲水機就行了，用的挺好的？
3、普通自來水電解后為什么會變色，而且有懸浮物，如果這樣那自來水公司豈不失去意義了？
4、凈水設(shè)備的售后太麻煩了。
七、成交—臨門一腳最重要；
銷售過程中最重要的一步就是成交，許多銷售人員、業(yè)務(wù)員是前面許多步驟的專家，到了成交的時候，顧客一旦猶豫不決，銷售人員就讓步，讓顧客好好考慮下次購買。實際上，顧客都是普通的消費者，購買時需要家人、朋友包括銷售人員的打氣和鼓勵。銷售人員在現(xiàn)場時要理直氣壯的建議顧客當(dāng)場購買，并不停地給其信心和建議。
這時候需要銷售人員有足夠的勇氣，不要懼怕顧客的拒絕；要有足夠的經(jīng)驗，能夠察言觀色，了解顧客的真實意圖；要善于打動顧客不要讓其有太大的壓力。
方案推廣 篇4
一、社區(qū)推廣涵義：
對于產(chǎn)品的市場營銷來說，社區(qū)推廣是非常重要的一種推廣形式，社區(qū)推廣是指在社區(qū)中開展企業(yè)形象宣傳和產(chǎn)品銷售。對我司來說，就是在社區(qū)中品牌傳播、產(chǎn)品售賣、消費者體驗“三位一體”的新型營銷模式。
二、 推廣目的 ：
1、樹立社區(qū)良好的品牌形象展示，提高金色酒廊知名度，培養(yǎng)品牌忠誠度，提升區(qū)域銷售增長。
2、結(jié)合社區(qū)造勢，拓展終端渠道多元化，將品牌影響力做大。
3、增進我司與周邊社區(qū)居民的信任度和情感，以酒會友，培養(yǎng)長期客戶，維護客情。
三、活動推廣策略：
以產(chǎn)品與市場需求相匹配的原則，形成紅酒從高端奢侈品到大眾消費品的理念過度。將選取匹配居民“物美價廉”的要求，挑選產(chǎn)品，增強活動促銷力度；現(xiàn)場游戲抽獎互動，增強活動參與性。
1、紅酒產(chǎn)品及品牌展示
2、紅酒酒品品嘗及售賣
3、互動游戲，抽獎活動
四、 活動主題：
情深意濃 百靈爵干紅------社區(qū)鄰里節(jié)
五、 活動時間：
20xx年3月 22-24 日上午9:00-下午17:00
預(yù)熱時間，活動前提前一個星期，每隔一天在小區(qū)發(fā)放傳單
及在單元樓發(fā)放宣傳單，社區(qū)工作人員配合，登記居民參與報名，報名即可獲贈
互動游戲可參照選擇如下：
六、社區(qū)現(xiàn)場直銷活動內(nèi)容：
A、 現(xiàn)場品嘗（免品）是一個非常簡單且效果明顯的方法，比導(dǎo)購員口頭介紹效果要強，這樣不僅引起消費者興趣，提起消費者購買欲望，更增加了消費者的購買信心�，F(xiàn)場品嘗的從產(chǎn)品的特點功能出發(fā)，讓消費者體驗到產(chǎn)品的核心賣點，同時利用現(xiàn)場品嘗吸引更多消費者。
B、 同時為加大社區(qū)直銷活動力度，開展買贈活動，讓消費者真正感覺到現(xiàn)場購買確實能夠得到實惠，開展以下活動：
活動方式一：買二贈一（內(nèi)容：購買任何同等價位產(chǎn)品兩個即再送一個）； 活動方式二：贈品活動。 （內(nèi)容：購任意一款紅酒即贈精美不銹鋼開瓶器一把。）
活動前期準(zhǔn)備（現(xiàn)場陳列生動化包裝）:
A、宣傳品制作。
①條幅：條幅作為現(xiàn)場的促銷廣告，對吸引消費者注意來講有較強的視覺沖擊力。
保證小區(qū)懸掛2條，懸掛在小區(qū)內(nèi)主干道上和活動現(xiàn)場。
�、诤螅簭堎N于小區(qū)宣傳欄或小區(qū)門口、外墻、現(xiàn)場促銷臺或產(chǎn)品陳列上，以引起消費者注意，達到宣傳的目的。
③X展架：內(nèi)容主要是產(chǎn)品和企業(yè)形象 Logo以及促銷活動內(nèi)容等。④宣傳單頁：詳細介紹產(chǎn)品特點及企業(yè)優(yōu)勢，以便消費者更深一步了解產(chǎn)品及企業(yè)的相關(guān)信息，刺激購買欲望。
�、莓a(chǎn)品堆頭及圍貼：
⑥售后服務(wù)聯(lián)絡(luò)卡：增進與消費者的感情，提高企業(yè)的美譽度，增加消費者的信賴，利于二次消費。并可做為消費累計卡使用，設(shè)置不同的獎項培養(yǎng)消費者的忠誠度。承諾市區(qū)內(nèi)免費送貨。
B、小區(qū)選擇：
首批選擇(從施家花園社區(qū)開始）
5個消費能力較強的社區(qū)，每周六、日開展活動。時間3月22日至4月28日，每周1個社區(qū)，每天活動時間9：00-17：00；
C、直銷活動宣傳預(yù)熱方式。
預(yù)熱時間，活動前提前一個星期，每隔一天在小區(qū)發(fā)放傳單
及在單元樓發(fā)放宣傳單，社區(qū)工作人員配合，登記居民參與報名，報名即可獲贈公司提供XXX干紅一瓶，進行活動預(yù)熱。
�、僭谶M入小區(qū)直銷活動前兩天，組織人員進入小區(qū)內(nèi)以地毯式發(fā)放宣傳單頁，做到家家戶戶均看得到我司宣傳單頁及活動時間，強化促銷信息的傳遞； ②在現(xiàn)場發(fā)放DM宣傳單頁，擴大宣傳的影響力；
③在小區(qū)現(xiàn)場銷售過程中，可發(fā)動現(xiàn)場的消費者參與品嘗，以引起其他消費者對我司產(chǎn)品和促銷活動的注意。
D、導(dǎo)購員培訓(xùn)。
�、偬崆皩εR時導(dǎo)購員進行培訓(xùn)，針對性地從各個產(chǎn)品中提煉出賣點，熟悉我司產(chǎn)品特點和優(yōu)勢。使導(dǎo)購員能夠在向消費者介紹產(chǎn)品時更有說服力。對導(dǎo)購員
進行銷售技巧培訓(xùn)。重點強化FAB(Feature特性、Advantage優(yōu)點、Feature好處)介紹法的使用，并在活動前進行角色扮演反復(fù)演練。 活動中，導(dǎo)購員統(tǒng)一話術(shù)，統(tǒng)一著裝。
②要求導(dǎo)購員在活動現(xiàn)場將產(chǎn)品整齊擺放并做堆頭，形成強烈的'視覺沖擊，吸引消費者注意，烘托產(chǎn)品熱銷的情景。
�、垡髮�(dǎo)購員看見消費者后，立即鼓勵消費者進行品嘗，并在直銷點20米范圍內(nèi)對目標(biāo)消費者進行宣傳和講解并留下聯(lián)系方式，積極鼓勵品嘗并介紹促銷活動內(nèi)容，增強成交率。
�、芤髮�(dǎo)購員積極的向前來觀看的消費者發(fā)放宣傳單頁，當(dāng)消費者顯示出購買欲望后，積極加以引導(dǎo)，促成銷售。
⑤要求導(dǎo)購員每天活動結(jié)束后匯報當(dāng)天銷量情況，及其他相關(guān)信息反饋給公司，以便作出相應(yīng)調(diào)整。
費用評估：費用占比不超過銷售額的20%（略）
七：目標(biāo)銷量：XX元（略）
工作要以市場需求為導(dǎo)向，要求導(dǎo)購員將熱銷的產(chǎn)品在銷售第二天現(xiàn)場的陳列進行調(diào)整，要占到陳列面的70％。同時通知業(yè)務(wù)員，邀請社區(qū)直銷活動附近的零售店到現(xiàn)場觀看。
在快速消費品領(lǐng)域強調(diào)終端下沉的今天，競爭薄弱的營銷渠道只剩下了“社區(qū)“營銷這塊被忽視了的沃土。受產(chǎn)品、價格、促銷、費用等多種因素的影響，絕大多數(shù)企業(yè)對社區(qū)營銷并沒有重視。社區(qū)營銷不只是簡單的宣傳推廣，做為新的銷售渠道，創(chuàng)造出良好的銷售業(yè)績也已經(jīng)不是神話。在終端門檻越來越高今天，對于我司，社區(qū)直銷不失為一種拓展銷售渠道，有效的戰(zhàn)斗方法。
方案推廣 篇5
一、提升公司整體形象
● 宣傳力度：
媒體將在本次活動過程中起到?jīng)Q定性作用。中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視等電視媒體均是在華人世界乃至全球具有較大影響力的媒體。新浪網(wǎng)、中華網(wǎng)等都是在全球華人中最具權(quán)威性的網(wǎng)絡(luò)媒體，本次活動將最大限度提高公眾認同度，提高企業(yè)影響力。且活動宣傳將持續(xù)約三個月，是一次超乎尋常的公關(guān)炒作，將使企業(yè)不斷提高市場感召力，提升企業(yè)品牌知名度。
● 品牌飛躍
本次活動將邀請中國大陸、香港及臺灣地區(qū)、東南亞地區(qū)、北美地區(qū)等主要華人聚集區(qū)的電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體共同參與活動報道。具有覆蓋范圍大、受眾數(shù)量多的特點。本次宣傳活動將預(yù)計至少有 1 億中國大陸公民、 20xx 萬海外華人通過各種媒體熟悉并了解到該活動，是一次企業(yè)面向全球華人進行廣泛宣傳的良好契機， 也是借助海外媒體向全球推廣企業(yè)品牌的良好機會。
● 企業(yè)文化：
本次活動的.一部分專業(yè)受眾群體屬于較高文化層人群，通過贊助舉辦這類文化領(lǐng)域的大規(guī)�；顒樱瑢⒂行岣哌@類人群對企業(yè)品牌的認同度，提升企業(yè)品牌在文化領(lǐng)域的身份和地位，營造出企業(yè)重視文化積累、傳播的企業(yè)形象，進而使同樣處于媒體宣傳環(huán)境中的員工得有益影響，使員工對公司的認同感曾強，間接提高企業(yè)文化品質(zhì)。最終達到利用文化宣傳企業(yè)，打造企業(yè)外部品牌文化的目的。
二、企業(yè)推廣宣傳計劃
● 預(yù)熱階段（合同簽定后兩個月期間）
合同簽定日起，即聯(lián)合著名報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體對活動進行逐步的宣傳報道，使輿論逐步升溫。使企業(yè)知名度得到一定程度提升。
☆ 在新浪等網(wǎng)站上開辟評選專欄，對活動進行詳細介紹，并對冠名企業(yè)進行一定篇幅的介紹宣傳。
☆ 利用各種知名大眾及專業(yè)論壇、向?qū)I(yè)人士發(fā)送 Email 等方式向廣大受眾進行活動宣傳，并全面突出冠名企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)。
☆ 在一些重要的專業(yè)及大眾媒體上發(fā)布消息，對活動及冠名單位進行概要描述。
● 提升階段（頒獎儀式）
利用頒獎儀式的舉行及嘉賓出席的影響力，在短時間內(nèi)形成宣傳高潮，打造企業(yè)良好外部形象。
☆ 邀請 tom 網(wǎng)、中華網(wǎng)做現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)直播，使全球華人能夠通過網(wǎng)絡(luò)文字、視頻等方式，了解到活動頒獎全過程。
☆ 邀請贊助企業(yè)所在地的地方電視臺制作專題節(jié)目。為今后的拓展宣傳作好充足準(zhǔn)備。
☆ 由中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視、臺灣中華電視等華人世界知名電視媒體共同現(xiàn)場錄象，并在當(dāng)晚電視新聞播放。形成當(dāng)日的全球媒體熱點。
☆ 伴隨活動進行，穿插幾次邀請贊助單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表講話，并推廣自己的企業(yè)及企業(yè)品牌、企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)等。
☆ 給報紙、雜志等其他現(xiàn)場媒體記者留出提問時間并可向冠名企業(yè)自由發(fā)問。
● 宣傳階段（頒獎儀式后一個月期間）
建立起一個由專業(yè)類、大眾類的平面媒體、電視媒體及網(wǎng)絡(luò)等新型媒體的立體宣傳網(wǎng)。在大陸及全球華人世界全面展開宣傳攻勢，大幅度地提升企業(yè)知名度。
☆ 向全國近二百家地方都市報、早報及晚報發(fā)送新聞通稿，覆蓋全國主要大中城市，在全國鋪設(shè)網(wǎng)狀宣傳網(wǎng)絡(luò)，在電視新聞之后形成二次宣傳高峰。在新聞通稿中，插入企業(yè)贊助領(lǐng)導(dǎo)者對活動及本企業(yè)的評價，并配發(fā)關(guān)于企業(yè)的照片。進一步提高企業(yè)品牌的知名度。
☆ 地方電視錄像節(jié)目重放，促使受眾加深印象，增加企業(yè)品牌影響力。
☆ 通過天涯社區(qū)等著名 BBS 、論壇，向所有網(wǎng)民公布評選結(jié)果及活動經(jīng)過，并在宣傳中突出介紹贊助冠名企業(yè)，通過預(yù)熱、及頒獎后的反復(fù)網(wǎng)絡(luò)宣傳，使企業(yè)品牌最大程度深入人心。
☆ 通過相關(guān)雜志刊物設(shè)立專欄對評選活動進行回顧和總結(jié)，使活動影響力得到持續(xù)，同時在專欄評論中體現(xiàn)出企業(yè)贊助對活動的交互影響和促進，對企業(yè)進行高度贊揚，大幅提升企業(yè)形象。
方案推廣 篇6
一、 營銷目標(biāo)
1 、以銷售為導(dǎo)向，帶動團隊進行練兵，增加團隊磨合。
2 、創(chuàng)造利益。在2月內(nèi)銷售出2套以上產(chǎn)品。
3 、擴大客戶庫和增進與客戶的感情，進一步了解市場行情和客戶需求。擴大影響力。
4 、以客戶需求為導(dǎo)向，通過銷售實踐，收集市場需求的產(chǎn)品信息，為產(chǎn)品升級或改進做伏筆。
二、 整形美容行業(yè)現(xiàn)狀分析
1. 總體行業(yè)趨勢
20xx年，中國整形美容人數(shù)突破了100萬人，并以每年20%以上速度增長，市場消費額超過了1億元人民幣，中國每1000人中就有1個整過容，還有兩個打算整，當(dāng)然，其中絕大多數(shù)都是女性。到20xx年，中國整形美容人數(shù)達到480萬人次以上，估計20xx年整形美容人數(shù)達557.37萬人次。并且從中國13.5億人口的龐大潛在消費群體來看，未來中國的美容市場十分可觀�，F(xiàn)在，整形美容消費已經(jīng)成為中國居民繼房地產(chǎn)、汽車、旅游、3C之后的另一大消費熱點。預(yù)計20xx年，中國整形美容人數(shù)將達到743萬人次，到20xx年可超過1110萬人次。美容業(yè)是投入少、進入門檻低、民營資本占絕對比例的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。美容業(yè)必然將是國家下一步啟動和激勵民間投資的重要領(lǐng)域之一。
所以說，整形美容行業(yè)的潛力是巨大的。
2. 目前整形美容醫(yī)院的營銷方式與分析：
1） 渠道營銷
主要依靠美容院，美容門診，SPA會所等渠道推薦和客戶轉(zhuǎn)移
優(yōu)點：
1.通過美容院推薦，增加客戶對醫(yī)院的信任度，可以很快的使?jié)撛诳蛻糇兂沙山豢蛻簦山宦矢摺?/p>
2.一旦客戶在醫(yī)院有了好體驗，比較容易成為醫(yī)院的長期客戶，甚至?xí)榻B一些好友過來。
缺點：
1.渠道成本極高。一般美容院的提成要占利潤的30%-40%
2.面臨很多競爭對手的挑戰(zhàn)。若競爭對手給美容院的提成高于您，美容院以后就會把客戶推薦到競爭對手那里去。
3.雙客戶管理，管理任務(wù)繁重。因為要很好的控制渠道，所以美容院也變成了您的客戶，也就是說既要維護好美容院的關(guān)系，定位跟蹤美容的動態(tài)，又要管理上門消費的客戶，這增加了營銷（銷售）部門的任務(wù)量和管理成本。
2）.傳統(tǒng)的媒體廣告
主要是通過報紙，專業(yè)雜志等發(fā)布廣告。
優(yōu)點：
1.可以大范圍，不受區(qū)域，時間等限制等把營銷信息傳到潛在目標(biāo)
客戶中。
2.擴大醫(yī)院影響力，提高醫(yī)院知名度，提升醫(yī)院的品牌價值。
缺點：
1.在知名度成本高。有點知名度的報紙雜志的廣告幾萬是很正常的，好一點就要幾十萬。如果在有一定知名度的電視媒體做廣告，至少是要幾百萬。這種廣告的成本很少民營的整形美容醫(yī)院可以吃得消。
2.如果采用的是小成本的廣告，效果比較差，同時也會使醫(yī)院的品牌受損。
3.時代在改變，現(xiàn)在看電視，報紙，雜志的人在逐漸變少。大多數(shù)上班一族，特別是都市白領(lǐng)獲取信息的渠道以互聯(lián)網(wǎng)為主，故在傳統(tǒng)媒體做廣告的效應(yīng)會變得越來越差。
4.流程鏈較長，成交轉(zhuǎn)化率低。從信息的發(fā)布到成交一般的流程是：選擇媒體或廣告平臺、發(fā)布信息、讀者看到信息、讀者對信息的內(nèi)容感興趣，讀者電話咨詢或者網(wǎng)上查詢、讀者上門消費等流程。中間哪個環(huán)節(jié)把握不當(dāng)就會流失銷售機會。
三、傳統(tǒng)美容醫(yī)院管理系統(tǒng)與盈動APP對比
四、盈動APP的SWOT分析
a、優(yōu)勢
1.理念創(chuàng)新。由傳統(tǒng)的以“醫(yī)院”管理為中心轉(zhuǎn)向以“客戶”營銷管理為中心。
2.符合最新的移動互聯(lián)網(wǎng)潮流，在整形美容醫(yī)院行業(yè)開創(chuàng)性的開發(fā)出來符合整形美容醫(yī)院的手機APP。大大增加客戶的黏性。
3.大大降低營銷成本。目前美容整形醫(yī)院主要的客戶來源于其他渠道，即美容院，美容門診等，渠道分成費用極高。其次是通過媒體廣告等，進行營銷，成本也是很高。
4.創(chuàng)造性的為全民銷售提供平臺。因為推薦好友送積分，可以動員全體員工（除銷售人員外）在業(yè)余時間推薦好友。若可以把積分換成獎金發(fā)放給員工，更能提供員工業(yè)余時間進行好友推薦的積極性。
5.以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，更能對醫(yī)院內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。使整體組織的目標(biāo)架
構(gòu)很清晰，能使每個部門彼此配合，都很好的為銷售服務(wù)。
6.擁有創(chuàng)業(yè)團隊的優(yōu)點。靈活，多變，成本低。
7.之前陳總和周總已對部分醫(yī)院有實施的經(jīng)驗，對醫(yī)院內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員有比較深的接觸。
8.高度保密性。目前醫(yī)院的重要數(shù)據(jù)是掌握在軟件供應(yīng)商的手里的，數(shù)據(jù)和客戶資料等重要信息不安全。盈動是把服務(wù)器交給醫(yī)院，保證了醫(yī)院的數(shù)據(jù)資料掌握在自己手里。如果還不放心，可以增加一個后臺數(shù)據(jù)監(jiān)控的模塊，隨時掌握后臺數(shù)據(jù)的流向和操作人。
b、劣勢
1 、產(chǎn)品知名度不高，導(dǎo)致客戶對產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和售后等不放心。 2 、對醫(yī)院藥房，供應(yīng)商等沒有相關(guān)功能的開發(fā)，導(dǎo)致無法使醫(yī)院管理者直觀。
的了解醫(yī)院的整體運營情況和利潤水平。
3 、短時間內(nèi)研發(fā)能力、爆發(fā)力不足。若客戶有其他更高要求，以目前的團隊人員配備，可能很難在短時間內(nèi)開發(fā)出符合客戶要求的產(chǎn)品。
4 、團隊上的不足，管理，經(jīng)驗，銷售，客戶關(guān)系網(wǎng)等等不足。
5 、資金的籌集，因為進行銷售時，一定有比較大的開銷。
c、機會
1 、20xx年中國的人均收入6000多美金，步入中等發(fā)達國家的收入。隨著這個契機的來臨，中國居民對生活質(zhì)量的要求更高了。隨之而來，美容整形行業(yè)也迎來一個高速發(fā)展的時期。對應(yīng)點無論對于管理軟件還是營銷應(yīng)用軟件的需求也是很大的。
2 、相對其他成熟度很高的傳統(tǒng)行業(yè)來說，美容整形行業(yè)還是一個小行業(yè)。做這個行業(yè)的軟件公司大多是中小型的民營企業(yè)，很少出現(xiàn)像用友這樣強大的競爭對手。同時，也導(dǎo)致客戶會對產(chǎn)品的品牌要求會比較低。
3 、基于我們理念的.創(chuàng)新，我們的產(chǎn)品對于市場來說也是一種比較新的產(chǎn)品。競爭對手較少。同時，如其他競爭對手要對我們的產(chǎn)品進行模仿，也會進行前期的市場調(diào)查和內(nèi)部商討，給我們的銷售預(yù)留了比較充足的時間。
d、威脅（風(fēng)險）
1.由于團隊管理，銷售資金籌集不到位等內(nèi)部原因，錯失最佳銷售機會，產(chǎn)品被對手模仿成功，導(dǎo)致銷售變得困難，面臨價格競爭，銷售價格變低，導(dǎo)致甚至不能回收成本。（注：若對手意識到商機，產(chǎn)品被模仿復(fù)制是一件在短時間內(nèi)可以實現(xiàn)的）
2.由于技術(shù)，人員等問題，導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)變慢，無法于20xx年6月份完成，導(dǎo)致與產(chǎn)品的預(yù)銷售效果失效，對客戶失約，造成重大的信用問題，導(dǎo)致對同一個優(yōu)質(zhì)客戶銷售難度變大。
3.目前已知最大的競爭對手：宏脈。市場競爭，拼的是速度，產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)水平，銷售營銷管理。在產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)水平，銷售營銷管理，都暫時無法達到宏脈的水平時，若類似的產(chǎn)品被宏脈更優(yōu)先開發(fā)出來，將面對宏脈全方位的領(lǐng)先優(yōu)勢，我們的產(chǎn)品將被邊緣化。
五、營銷策略
1.大客戶具體銷售方案（一）
總體策略
引進醫(yī)院中在采購軟件的組織結(jié)構(gòu)流程中占有一定話權(quán)的關(guān)鍵人（老板除外）加入我們，銷售成功我們的產(chǎn)品外給予一定的回扣。
大客戶的特征：已有像宏脈這樣的管理軟件（競爭對手強大），對品牌要求較高（供應(yīng)商要求較高），內(nèi)部組織較復(fù)雜（流程和內(nèi)部人員復(fù)雜，老板不直接參與具體一線業(yè)務(wù)）等。
步驟：
a，確定關(guān)鍵人
1.建立客戶資料庫，并具體分析，把客戶分等級
2.從資料庫中篩選大客戶，盡一切手段收集大客戶資料，盡可能建立該公司組織架構(gòu)圖，并列出2-3個決策關(guān)鍵人
3.通過電話相互認識和建立一定的了解（已認識，可跳過），再通過微信朋友圈，qq空間等了解這幾個關(guān)鍵人的興趣，愛好，教育背景，性格等。 ? 4.通過電話初步介紹產(chǎn)品，并初步暗示給予回扣的事。
5.對關(guān)鍵人進行篩選，選擇一個作為我們以后的合作對象和一個備選的關(guān)鍵人。
6.拜訪客戶和關(guān)鍵人，再次分析產(chǎn)品特性，對回扣的額度事進行協(xié)商溝通，并明確關(guān)鍵人的責(zé)任。
b，制定具體銷售方案
1.對關(guān)鍵人進行產(chǎn)品培訓(xùn)，重點針對該醫(yī)院面臨的問題來講，其他的功能簡單介紹一下，甚至不用介紹。一定要避免全方位的，詳細的介紹，有些人會覺得聽天書。講重點即可，重點不是我們認為的重點，而是客戶想要的才是重點，即我們的APP可以為客戶解決什么問題。
2.通過關(guān)鍵人收集醫(yī)院信息，與關(guān)鍵人制定針對該醫(yī)院的具體銷售方案，明確雙方的任務(wù)。
c，銷售成功后
1.收到醫(yī)院的全額銷售款后，給予之前說好的回扣，并表示感謝。
2.希望能推薦一些優(yōu)質(zhì)客戶。
方案推廣 篇7
改革開放二十多年來，我國的住房改革也不斷深入，房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。
房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。
本文針對目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營銷思路按照營銷學(xué)中的產(chǎn)品(Product)﹑價格(Price)﹑渠道(Place)、促銷(Promotion)四個基本要素組合做出相關(guān)的分析。
一﹑我國房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況
中國的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來的，雖然只有短短一、二十年的時間，但其勢頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發(fā)投資迅速增加，個人購房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報顯示，20xx年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，比上年同期增長29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個百分點，占固定資產(chǎn)投資的23%，其中，商品住宅開發(fā)完成投資3400億元，增長30.5%，占全部投資比重的70%。
商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長20.8%，個人購房比重達到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。
商品房價格增長6.1%，其中商品住宅價格增長6.6%。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十多年的發(fā)展之后，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭和廣闊的市場空間。
二﹑房地產(chǎn)營銷的內(nèi)涵及其意義
所謂房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營環(huán)境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達到占有市場﹑促進和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟行為。
從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。
它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。
目前，從我國的經(jīng)濟體制看，市場經(jīng)濟體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。
政府對經(jīng)濟干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險，減少資源浪費，從而實現(xiàn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的目標(biāo)，這個目標(biāo)的實現(xiàn)就需借助市場營銷的功能作用。
同時，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。
在房地產(chǎn)營銷方面，這個問題同樣存在。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場，按照市場需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過交換實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，最終獲取利潤或占領(lǐng)市場，促進企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產(chǎn)品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。
市場營銷就是連接市場需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。
三﹑房地產(chǎn)營銷策略
由于房地產(chǎn)具有投資價值大﹑不可移動性及區(qū)位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。
為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標(biāo)及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。
由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。
比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C(即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION)理論在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用。
它有悖于營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費者置于房地產(chǎn)營銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點。
許多房地產(chǎn)營銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但筆者認為，4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4P理論在實際操作中的發(fā)展與改良。
因此，本文仍將按照營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對房地產(chǎn)營銷策略進行分析。
目前我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢上看，已經(jīng)進入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。
在市場營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經(jīng)難以打動人心。
消費者開始注意產(chǎn)品的本身。
目前購房者的經(jīng)驗越來越多，日趨理性;違規(guī)項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。
因此，房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。
(一)房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略(Product)
房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。
房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。
按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：
1﹑核心產(chǎn)品。
它是購買者實際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產(chǎn)品。
指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質(zhì)量等。
3﹑延伸產(chǎn)品。
它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。
因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。
由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。
在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先是房地產(chǎn)品牌營銷。
目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷已經(jīng)由對單一的樓盤進行營銷發(fā)展到對整個房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營銷的高度上。
因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優(yōu)勢最強大、最持久的利器。
在香港房地產(chǎn)市場上，長江實業(yè)﹑新世界集團﹑新鴻基集團等著名企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。
在同樣的市場競爭環(huán)境下，“品牌”為什么就會比“產(chǎn)品”厲害?因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。
而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。
人天生就是感情動物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。
產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動升華為品牌。
只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計者、生產(chǎn)者對產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識地賦予產(chǎn)品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。
因此形象設(shè)計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費者的美好聯(lián)想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復(fù)消費。
隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。
要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下功夫，對產(chǎn)品進行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。
其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營銷
消現(xiàn)代社會崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。
買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。
開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個性設(shè)計，才能贏得盡可能多的消費者。
目前已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風(fēng)格，因而成為市場亮點。
以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。
再次是消費者居住環(huán)境的打造。
隨著現(xiàn)代社會環(huán)境污染的日益嚴重和環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。
購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價格是否便宜，而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。
他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。
這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。
現(xiàn)在有不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。
如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中著力營造其高達40%的綠化率。
隨后出現(xiàn)的“國貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。
后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和“盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績。
當(dāng)然，開發(fā)商同時要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點，不僅完全偏離了環(huán)保營銷的軌道，還會引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。
目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。
它與綠色營銷的區(qū)別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實現(xiàn)形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主;綠色營銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等)營造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營造。
因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。
另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質(zhì)量多方位要求。
所以，單一的綠化營銷還必須與區(qū)位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營銷。
再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營銷。
當(dāng)代社會文化對經(jīng)濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。
項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚，對社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。
沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。
開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。
因此，開發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。
在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。
另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。
廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。
另外，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。
現(xiàn)在不少開發(fā)商煞費苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
(二)房地產(chǎn)營銷價格策略 (Price)
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。
掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的.策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。
在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。
而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。
影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。
產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。
市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。
定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。
從定價來講，主要有幾個方法：
(1) 市場比較法。
將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2) 成本法。
以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3) 收益法。
將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(4) 剩余法。
將估價房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)的價格
當(dāng)然，無論哪種定價方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。
在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。
開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場;而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。
2、定價比例
一般來說，先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。
然后確定一個樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。
在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。
一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。
有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。
車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50%。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。
直接的價格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價調(diào)整。
基價調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進行上調(diào)或下降。
因為基價是制定所有單元的計算基礎(chǔ)，所以，基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。
這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應(yīng)對;(2)差價系數(shù)的調(diào)整。
每套單元因為產(chǎn)品的差異而制定不同的差價系數(shù)，每套單元的價格是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算來的。
但每套單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。
差價系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設(shè)定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點，不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強弱。
差價系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價手段之一。
有時候一個樓盤的價格差價系數(shù)可以在一個月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。
優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調(diào)劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。
優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。
優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。
同時，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。
再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
(三)房地產(chǎn)營銷渠道策略 (Place)
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。
直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。
所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。
所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。
委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。
20xx年9月，上海“青之杰”花園推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法。
現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。
通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。
它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。
有專家認為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
(四)房地產(chǎn)營銷促銷策略 (Promotion)
房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。
通過這些活動幫助消費者認識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能，激發(fā)其消費欲望，促進其購買行為，以達到擴大銷售的目的。
房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。
房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。
房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。
利用印刷品進行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進行營銷的主要手段之一。
報刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽廣告。
利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告;(4)現(xiàn)場廣告。
在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況;(5)信函廣告。
包括商品房目錄和說明書等。
根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。
2、營業(yè)推廣
營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。
多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。
營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。
另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。
目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。
人員促銷的優(yōu)點在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。
當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。
促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu);及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息;具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。
公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
制造噱頭和危機公關(guān)
人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。
這其中也包括危機公關(guān)。
針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向，強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。
商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關(guān)。
因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關(guān)系營造。
同時，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
四﹑結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。
房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。
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