關(guān)于商業(yè)計(jì)劃范文集錦五篇
時(shí)間過(guò)得可真快，從來(lái)都不等人，又將迎來(lái)新的工作，新的挑戰(zhàn)，是時(shí)候?qū)懸环菰敿?xì)的計(jì)劃了。那么我們?cè)撛趺慈懹?jì)劃呢？以下是小編精心整理的商業(yè)計(jì)劃5篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
商業(yè)計(jì)劃 篇1
經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào),吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來(lái)了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問(wèn)題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況。從運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式,也見(jiàn)不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒(méi)有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性,開(kāi)發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶的組合,為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念,盲目建設(shè),目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色,給人“千店一面”的感覺(jué),缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開(kāi)盤時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象,商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué),顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了�？土髁坎煌�,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠(chéng)性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)困難的原因
主觀原因:缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做,商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外,還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力,吸引消費(fèi)者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過(guò)程中出現(xiàn)一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在近l 5O年時(shí)間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國(guó)在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項(xiàng)目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來(lái)指導(dǎo)建設(shè),如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì)好,還會(huì)造成國(guó)家財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。更有一些投資者因資金不足,把為消費(fèi)者購(gòu)物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國(guó)民收入20xx美元以上,居民小汽車普及率超過(guò)50%。我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購(gòu)物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)的對(duì)策
樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡(jiǎn)而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊(duì)伍,建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項(xiàng)目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來(lái)有效而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。
提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段,按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值,創(chuàng)造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)必須與這一管理特點(diǎn)相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級(jí)技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時(shí),對(duì)原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓(xùn)也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái),物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)才會(huì)不斷提高。
利用制度規(guī)范市場(chǎng)秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的`決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟(jì)形體, 就會(huì)產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營(yíng)機(jī)制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、單位、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響�，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場(chǎng)租戶租賃或合作時(shí)間的延續(xù),合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來(lái)明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)秩序。
科學(xué)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設(shè)計(jì)后銷售模式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì),以最大限度地減少日后改造費(fèi)用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。大連萬(wàn)達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營(yíng)銷模式的好處是顯而易見(jiàn)的:對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過(guò)各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。
實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對(duì)接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng),能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售, 因?yàn)榱闶劬揞^、餐飲娛樂(lè)、家具建材商等的加盟是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn);成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費(fèi)力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤(rùn),而是通過(guò)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對(duì)接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標(biāo)主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng),只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位,一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對(duì)商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場(chǎng)細(xì)分、再細(xì)分。
主體經(jīng)營(yíng)凸現(xiàn)特色
主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來(lái)吸引消費(fèi)者。從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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商業(yè)計(jì)劃 篇2
3.1 位置、區(qū)域
河南，鄭州，二七區(qū)
3.2人口遷移
按照整體規(guī)劃，預(yù)計(jì)“十二五”期間，鄭州市人口總量年均要增長(zhǎng)63.8萬(wàn)人，人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移速度將一步加快；中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展，使得周邊城市向中心城市，農(nóng)村向城鎮(zhèn)，欠發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)的人口流動(dòng)和遷移會(huì)更加頻繁，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，在帶來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量人口流動(dòng)和集聚，流動(dòng)人口的服務(wù)管理問(wèn)題亟待妥善解決。
“十二五”時(shí)期，全市將落實(shí)均等化服務(wù)，大力推進(jìn)流動(dòng)人口“一盤棋”服務(wù)管理，進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)和流動(dòng)人口計(jì)劃生育工作。落實(shí)均等化服務(wù)，建立健全“政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、社會(huì)參與、保障有力”的流動(dòng)人口基本公共服務(wù)均等化運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)人口與常住人口同宣傳、同投入、同服務(wù)、同管理、同考核；為社區(qū)配備計(jì)生協(xié)管員，將流動(dòng)人口納入常住人口總數(shù)，預(yù)算人口計(jì)生事業(yè)費(fèi)投入；建立區(qū)域協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)流動(dòng)人口信息管理，公安、人力資源和社會(huì)保障、工商、衛(wèi)生、計(jì)生、教育等部門定期通報(bào)流動(dòng)人口計(jì)劃生育、婚姻、技術(shù)服務(wù)情況，建立全市統(tǒng)一的社區(qū)和流動(dòng)人口管理模式。
據(jù)介紹，目前鄭州市的實(shí)有人口已經(jīng)達(dá)到1100萬(wàn)，按照國(guó)際慣例，這一數(shù)據(jù)也意味著鄭州已跨入超級(jí)大都市行列。按照建成區(qū)面積計(jì)算，鄭州市的人口密度僅次于廣州市，位居全國(guó)第二。
河南人口遷移主要積中在北京，上海，廣州深圳，新疆等幾個(gè)方向。
河南是我國(guó)第一人口大省，人多地少，所以很多河南人成年之后都選擇了外出打工。在這里已經(jīng)成了一種風(fēng)俗習(xí)慣，年輕人以待在家里為恥，在河南農(nóng)村，除了過(guò)年，基本上很少看到有18到30歲的青年人。
又因?yàn)楹幽系靥幹性�，交通便利，公路鐵路四通八達(dá)，所以全國(guó)各地都能見(jiàn)到河南人的身影，尤其是京津唐，滬寧杭，珠三角這三大工業(yè)區(qū)，到處活躍著河南人的身影，河南的民工在全國(guó)分步比較均勻，他不像，河北，山西，東北等大部分只選擇北京，不像安徽江蘇浙江等打工只選擇上海，也不像四川云貴廣西湖南等積中在廣州深圳。
在遠(yuǎn)赴新疆摘棉的30萬(wàn)勞務(wù)大軍中，有10萬(wàn)河南人的身影，高峰時(shí)節(jié)，更是有20萬(wàn)豫籍農(nóng)農(nóng)民工忙碌在天山腳下的田間地頭。作為進(jìn)疆摘棉的主力軍，河南勞務(wù)輸出經(jīng)歷了一個(gè)由自發(fā)、零散到政府主導(dǎo)、有序進(jìn)行的良性模式。
這只是說(shuō)比較集中的地方，零散的像周邊的省會(huì)，武漢，石家莊，西安等也有大量的河南人。
3.3收入水平
去年鄭州人的工資收入情況，全市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工年平均工資為29837元，比上年增長(zhǎng)12.7%，全市城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為16131元，比上年增長(zhǎng)1.9%。 去年全市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工年平均工資為29837元，比上年增長(zhǎng)12.7%，增幅低于20xx年3.1個(gè)百分點(diǎn)。從增量看，比上年年人均增加了3361元，月均增加280元。鄭州市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資高于全省27357元、低于全國(guó)32736元的平均水平。 去年全市城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為16131元，比上年增長(zhǎng)1.9%。鄭州市高于全省私營(yíng)單位14041元的水平、低于全國(guó)18199元的平均水平。
數(shù)據(jù)：金融業(yè)為62688元，住宿和餐飲業(yè)19129元
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在不同類型、行業(yè)和地區(qū)的`單位職工工資水平存在較大差異。
分行業(yè)看，金融行業(yè)工資水平最高，住宿和餐飲行業(yè)工資水平最低。在19個(gè)行業(yè)門類中，在崗職工平均工資超過(guò)全市平均水平的行業(yè)有8個(gè)。其中最高的是金融業(yè)，為62688元；位居第二位的是科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘察業(yè)，為41400元；第三位是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，為40396元。
低于全市平均水平的行業(yè)有11個(gè)，其中后三位是——住宿和餐飲業(yè)19129元，農(nóng)林牧漁業(yè)19976元，批發(fā)和零售業(yè)為22672元。工資水平最高的金融業(yè)是工資水平最低的住宿和餐飲業(yè)的3.3倍。 3.4城市規(guī)模
鄭州以建設(shè)全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，以國(guó)務(wù)院定位的國(guó)際航空物流中心、國(guó)際化陸港城市為目標(biāo)，努力建設(shè)成為引領(lǐng)中原、服務(wù)全國(guó)、連通世界的國(guó)際化航空大都市。
截至20xx年9月底，鄭州市轄6區(qū)5市1縣，總面積7446.2平方公里、總?cè)丝?100萬(wàn)人，人口密度居全國(guó)省會(huì)城市第二位，僅次于廣州。其中鄭州都市區(qū)規(guī)劃面積1700平方公里、鄭州市區(qū)面積1010.3平方公里，鄭州中心城區(qū)規(guī)劃面積980平方公里、建成區(qū)面積373平方公里。
鄭州地處中國(guó)地理中心，是全國(guó)重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐、國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)城市，是連接華北地區(qū)與中南地區(qū)的最大的物資集散地，是中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)和東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的樞紐。20xx年9月28日，中國(guó)國(guó)務(wù)院出臺(tái)意見(jiàn)支持河南省建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，意見(jiàn)中明確鄭州建設(shè)國(guó)內(nèi)大型航空樞紐，同時(shí)中國(guó)民航局又把新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)確定為“十二五”期間中國(guó)綜合交通樞紐建設(shè)試點(diǎn)。鄭州現(xiàn)代物流、會(huì)展、文化旅游、服務(wù)外包、金融、保險(xiǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)是中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，它是以鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的鄭州新鄭綜合保稅區(qū)為核心的航空經(jīng)濟(jì)體和航空都市區(qū)，是鄭州市朝著國(guó)際航空物流中心、國(guó)際化陸港城市、國(guó)際性的綜合物流區(qū)、高端制造業(yè)基地和服務(wù)業(yè)基地方向發(fā)展的主要載體。
3.5 飲食市場(chǎng)
在中國(guó)，民以食為天，餐飲業(yè)既是古老的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，又是投資的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放后，餐飲市場(chǎng)快速發(fā)展，連續(xù)18 年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。餐飲業(yè)吸納大量人口就業(yè)，提升人文品味和旅游環(huán)境，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。政府部門出臺(tái)支持政策，促進(jìn)餐飲行業(yè)健康發(fā)展。餐飲業(yè)初步形成了投資主體多元化、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、經(jīng)營(yíng)方式連鎖化、品牌建設(shè)特色化、市場(chǎng)需求大眾化、從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展新格局，為投
資提供了良好的商機(jī)。 總體看來(lái)，餐飲市場(chǎng)發(fā)展、運(yùn)行基本平穩(wěn)，連續(xù)18 年保持兩位
數(shù)的高速增長(zhǎng)，餐飲業(yè)繼續(xù)成長(zhǎng)壯大。
20xx 年，餐飲業(yè)零售額達(dá)到。15404 億元（以下數(shù)據(jù)均不含港澳臺(tái)地區(qū)），同比增長(zhǎng)24.7%，比上年增幅高出 5.3 個(gè)百分點(diǎn)，比社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅高3.1 個(gè)百分點(diǎn)， 占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的14.2%，人均消費(fèi)1158.5 元，餐飲消費(fèi)拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)3.4 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為15.8%。
3.6市場(chǎng)前景
由以上圖表，我們不難看出餐飲行業(yè)前景還是很可觀的。盡管20xx年由于各種原因，有所下降，但總體來(lái)說(shuō)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在未來(lái)都十分可觀。特別實(shí)在河南這個(gè)人口大省，每年二七區(qū)的人流量相當(dāng)多。在二七區(qū)商業(yè)圈，這里日均人流量超過(guò)35萬(wàn)人次，有足夠的客源。
由下地圖，我們可以看出二七區(qū)，不論是人流量，還是交通，購(gòu)物都十分便捷。
商業(yè)計(jì)劃 篇3
1、投資者可通過(guò)利潤(rùn)分紅的方式逐步收回投資
根據(jù)前述分析，從融資到位開(kāi)始3年后，公司的累計(jì)總毛利將達(dá)xxxxxx億元，屆時(shí)可根據(jù)投資者的意愿，
a、一次性按事先商定好的比例支付給投資者，從此該公司股權(quán)全部歸屬專利權(quán)人，與投資者再無(wú)任何關(guān)聯(lián)；
b、也可按事先商定的另一比例或根據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況比例雙方少量分紅，投資者繼續(xù)保留在公司的股份。
2、投資者可通過(guò)上市的方式收回投資
公司可以爭(zhēng)取在nasdaq或香港創(chuàng)業(yè)板或深圳創(chuàng)業(yè)板上市或通過(guò)買殼、換股等方式上市，屆時(shí)，投資者將有投資變現(xiàn)的退出機(jī)制。由于該公司是一個(gè)全新的、名副其實(shí)的高科技公司，成長(zhǎng)前景十分誘人，再考慮到溢價(jià)發(fā)行和市場(chǎng)因素，投資者將會(huì)獲得比上述高得多的回報(bào)。
3、投資者可通過(guò)整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式收回投資
現(xiàn)在世界上有很多家公司（如：BOSE，松下，東芝，依萊克斯等等，他們大都是世界500強(qiáng)的大公司）正在致力于開(kāi)發(fā)家用自動(dòng)設(shè)備，但他們的研究要么還沒(méi)有注意到自動(dòng)烹制菜肴的方向上來(lái)，要么才開(kāi)始起步，當(dāng)我們的公司幾年發(fā)展下來(lái)后，已初具規(guī)模，收購(gòu)部分股權(quán)以取得對(duì)這家獨(dú)一無(wú)二的公司的`控制權(quán)，應(yīng)該是他們的首選，而那時(shí)他們要付出的資金已遠(yuǎn)不是當(dāng)初投資者所投入的資金了。
綜上所述，風(fēng)險(xiǎn)資金的安全、增值退出是有充分保證的。
商業(yè)計(jì)劃 篇4
一、策劃目的概述
企業(yè)開(kāi)張伊始，尚無(wú)一套系統(tǒng)銷售方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。
二、分析當(dāng)前的銷售環(huán)境狀況
(一)市場(chǎng)狀況分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)
1.產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。
2.市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司銷售側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)銷售策略效果怎樣，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
3.消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。
(二)影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析
如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對(duì)一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的銷售策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)方向的影響。
三、SWOT分析
銷售方案，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了銷售策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
(一)優(yōu)勢(shì)
(二)劣勢(shì)
一般銷售中存在的具體問(wèn)題/劣勢(shì)，表現(xiàn)為多方面：
企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。
產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購(gòu)買興趣。
產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。
銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。
售后保證缺乏，消費(fèi)者購(gòu)后顧慮多等都可以是銷售中存在的問(wèn)題。
從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為銷售重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
(三)機(jī)會(huì)
(四)威脅
四、銷售目標(biāo)
銷售目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即銷售策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為****萬(wàn)件，預(yù)計(jì)毛利***萬(wàn)元，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)***。
五、銷售戰(zhàn)略(具體行銷方案)
(一)銷售宗旨
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化銷售策略。
以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的'銷售重點(diǎn)。
建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
(二)產(chǎn)品策略
通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。
1.產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2.產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3.產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。
4.產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。
5.產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
(三)價(jià)格策略
這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：
1.拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
2.給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購(gòu)。
(四)銷售渠道
產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
(五)促銷策略
(人員推銷、廣告、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系)
1.原則：
�、俜䦶墓菊w銷售宣傳策略，樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。
②長(zhǎng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變?nèi)�，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺(jué)得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
�、蹚V泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
�、懿欢ㄆ诘呐浜想A段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2.實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
�、阡N后適時(shí)推出誠(chéng)征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。
④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
(六)具體行動(dòng)方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季銷售側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季銷售優(yōu)勢(shì)。
六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算
這一部分記載的是整個(gè)銷售方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括銷售過(guò)程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。
商業(yè)計(jì)劃 篇5
一、公司概述
1、公司名稱、地址、聯(lián)系方法等 2、公司得自然業(yè)務(wù)情況 3、公司得發(fā)展歷史 4、對(duì)公司未來(lái)發(fā)展得預(yù)測(cè) 5、本公司與眾不同得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或者獨(dú)特性 6、公司得納稅情況
二、研究與開(kāi)發(fā)
1、研究資金投入 2、研發(fā)人員情況 3、研發(fā)設(shè)備 4、研發(fā)得產(chǎn)品得技術(shù)先進(jìn)性及發(fā)展趨勢(shì)
三、產(chǎn)品或服務(wù)
1、產(chǎn)品得名稱、特征及性能用途 2、產(chǎn)品得開(kāi)發(fā)過(guò)程 3、產(chǎn)品處于生命周期得哪一段 4、產(chǎn)品得市場(chǎng)前景和競(jìng)爭(zhēng)力如何 5、產(chǎn)品得技術(shù)改進(jìn)和更換代計(jì)劃及成本
四、管理團(tuán)隊(duì)和管理組織情況
1、公司得管理機(jī)構(gòu)，主要股東、董事、關(guān)鍵得雇員、薪金、股票期權(quán)、勞工協(xié)議、獎(jiǎng)懲制度及各部門得構(gòu)成等情況
2、公司管理隊(duì)得戰(zhàn)斗力和獨(dú)特性及與眾不同得凝聚力和團(tuán)結(jié)戰(zhàn)斗精神
五、茶葉行業(yè)、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析
1、目標(biāo)市場(chǎng)a) 細(xì)分市場(chǎng)b) 目標(biāo)顧客群c) 5年生產(chǎn)計(jì)劃、收入和利潤(rùn)d) 市場(chǎng)規(guī)模、目標(biāo)市場(chǎng)所占份額e) 營(yíng)銷策略 2、行業(yè)分析a) 行業(yè)發(fā)程度b) 行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)c) 行業(yè)總銷售額、總收入、發(fā)展趨勢(shì)d) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該行業(yè)得影響程度
e) 政府對(duì)行業(yè)得影響f) 發(fā)展得決定因素g) 爭(zhēng)戰(zhàn)略h) 行業(yè)門檻 3、競(jìng)爭(zhēng)分析a) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手b) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手得市場(chǎng)策略及所占市場(chǎng)份額c) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能出現(xiàn)得新發(fā)展d) 競(jìng)爭(zhēng)策略e) 在發(fā)展、市場(chǎng)和地理位置等方面得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)f) 競(jìng)爭(zhēng)壓力得承受能力，產(chǎn)品得價(jià)格、性能、質(zhì)量得市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
六、營(yíng)銷策略
1、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷隊(duì)伍 2、營(yíng)銷渠道得選擇和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)得建設(shè) 3、廣告策略和促銷策略 4、價(jià)格策略 5、市場(chǎng)滲透于開(kāi)拓計(jì)劃 6、市場(chǎng)營(yíng)銷中意外情況得應(yīng)急對(duì)策
七、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃
1、新產(chǎn)品得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 2、公司現(xiàn)有得生產(chǎn)技術(shù)能力 3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)能力 4、現(xiàn)有得生產(chǎn)設(shè)備或者將要購(gòu)置得生產(chǎn)設(shè)備 5、現(xiàn)有得生產(chǎn)工藝流程 6、生產(chǎn)產(chǎn)品得經(jīng)濟(jì)析及生產(chǎn)過(guò)程
八、融資說(shuō)明
1、投資計(jì)劃：
a) 預(yù)計(jì)得風(fēng)險(xiǎn)投資數(shù)額
b) 風(fēng)險(xiǎn)企未來(lái)得籌資資本結(jié)構(gòu)安排
c) 獲取風(fēng)險(xiǎn)投資得抵押、擔(dān)保條件
d) 投資收益和再投資得安排
e) 風(fēng)險(xiǎn)投資者投資后及財(cái)務(wù)報(bào)告編制
g) 投資者介入公司經(jīng)營(yíng)管理得程度
2、融資需求
a) 資金需求計(jì)劃：為實(shí)現(xiàn)司發(fā)展計(jì)劃所需要得資金額，資金需求得時(shí)間性，資金用途（詳細(xì)說(shuō)明資金用途，并列表說(shuō)明）
b) 融資方案：公司所希望得投資人及所占股份得說(shuō)明，資金其他來(lái)源，如銀行貸段等。
九、財(cái)務(wù)計(jì)劃與分析
1、過(guò)去三年得現(xiàn)金流量表 2、過(guò)去三年得資產(chǎn)負(fù)債表 3、過(guò)去三年得損益表 4、過(guò)去三年得年度財(cái)務(wù)總結(jié)報(bào)告書(shū) 5、今后三年得發(fā)展預(yù)測(cè)
十、風(fēng)險(xiǎn)因素
1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3、管理風(fēng)險(xiǎn) 4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 5、其他不可預(yù)見(jiàn)得風(fēng)險(xiǎn) 6、風(fēng)險(xiǎn)控制和防范手段
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