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物業(yè)管理常見問題及解決措施
在當(dāng)下這個(gè)社會中，需要使用措施的場合越來越多，措施是一個(gè)漢語詞語，意思是針對某種情況而采取的處理辦法。那么你真正懂得怎么制定措施嗎？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理常見問題及解決措施，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
住宅物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
各地根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，均相繼出臺有地方性物業(yè)管理?xiàng)l規(guī)，同時(shí)積極探索業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合，房管部門負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)發(fā)展管理監(jiān)督，民政部門負(fù)責(zé)區(qū)街所轄社區(qū)業(yè)委會組建等指導(dǎo)監(jiān)督，其他部門按各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理，將物業(yè)管理融入城市基層社會治理，初步形成業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)“三方聯(lián)動”機(jī)制。
各地在加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)行政監(jiān)管，有效促進(jìn)其規(guī)范發(fā)展的同時(shí)，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營服務(wù)和財(cái)務(wù)管理、執(zhí)行物業(yè)管理政策、物業(yè)行業(yè)行政監(jiān)管等方面還存在一些問題，需要予以糾正和規(guī)范。
一、發(fā)現(xiàn)問題
�。ㄒ唬┬^(qū)物業(yè)服務(wù)和財(cái)務(wù)管理存在的問題
1、小區(qū)物業(yè)企業(yè)未與業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，造成物業(yè)服務(wù)缺乏合同依據(jù)，雙方權(quán)益難以保障。有的小區(qū)物業(yè)企業(yè)未配齊服務(wù)人員，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以保證。
2、小區(qū)自管物業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，不設(shè)會計(jì)賬簿，白條列支和將物業(yè)相關(guān)經(jīng)費(fèi)存放個(gè)人賬戶，現(xiàn)金收入達(dá)數(shù)百萬元。有的小區(qū)業(yè)委會公共收益財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，缺乏相應(yīng)制約和監(jiān)督。
3、小區(qū)物業(yè)公司未開設(shè)公共收益專戶單獨(dú)核算，公共收益被擠占挪用。有的物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)和車輛停泊管理費(fèi)收入不入賬，直接坐支。
4、少數(shù)物業(yè)公司未按規(guī)定對公共性收益收支情況實(shí)行“四公開一監(jiān)督”公示制度。
�。ǘ┪飿I(yè)管理政策執(zhí)行存在的問題
1、相關(guān)職能部門協(xié)同治理小區(qū)工作不到位，未形成有效合力。一般物業(yè)服務(wù)投訴問題中，屬于職能部門的問題較多，投訴集中在違章搭建、住改商、毀綠等方面。按規(guī)定涉及綜合治理問題應(yīng)由各相關(guān)職能部門進(jìn)入小區(qū)處理。但目前有的部門主動參與小區(qū)治理的意識還不夠強(qiáng)，還未形成有效合力機(jī)制。
2、房齡較長的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)偏低，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營較困難。有的地方普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)及車輛停泊服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，已經(jīng)十多年未調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)偏低，目前房齡較長的大部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)仍執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)。市場化物業(yè)企業(yè)收不抵支，棄管不斷發(fā)生。
3、部分專營單位將部分工作交由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定要求供水、供電等專營單位應(yīng)服務(wù)到終端，收費(fèi)到終端。目前仍有很多小區(qū)依然由物業(yè)企業(yè)維護(hù)到終端，代收業(yè)主相關(guān)使用費(fèi)用。
4、老舊小區(qū)和還建小區(qū)公共部位維護(hù)維修難問題突出。老舊小區(qū)繳納住宅專項(xiàng)維修資金金額小、比例低，還建小區(qū)普遍未設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金，共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修缺乏固定資金來源，出現(xiàn)問題后維修難。
�。ㄈ┪飿I(yè)行業(yè)行政監(jiān)管存在的問題
1、落實(shí)整改不到位。有的地方房管部門未嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行政監(jiān)管巡查制度，督導(dǎo)巡查問題整改不及時(shí)，巡查發(fā)現(xiàn)問題整改完成率不高。
2、考評體系不完善。房管部門聘請第三方測評機(jī)構(gòu)對物業(yè)小區(qū)開展?jié)M意度測評。有的對第三方測評考評指標(biāo)設(shè)置不夠科學(xué)，考評細(xì)則細(xì)化、量化不夠，對聘請第三方測評機(jī)構(gòu)監(jiān)督機(jī)制還不夠完善，考評結(jié)果準(zhǔn)確性不高。
二、解決措施
�。ㄒ唬┩晟乒芾頇C(jī)制，強(qiáng)化職能分工，形成共管合力
深入貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建議適時(shí)修改物業(yè)管理地方性條規(guī)，依法厘清物業(yè)管理各方主體關(guān)系，明晰物業(yè)服務(wù)與政府管理、公共服務(wù)界限，促進(jìn)職能部門依法行政，積極作為，加大對小區(qū)的綜合治理力度，切實(shí)減輕物業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。市、區(qū)房管部門要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，民政部門要加強(qiáng)對業(yè)主委員會組織管理的歸口指導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展。
（二）創(chuàng)新管理模式，促進(jìn)基層治理，推進(jìn)拓面提質(zhì)
以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)融入基層社會治理，打造“紅色物業(yè)”，積極推進(jìn)拓面提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。要充分發(fā)揮“三方聯(lián)動”機(jī)制，重點(diǎn)加強(qiáng)對小區(qū)自治物業(yè)管理，協(xié)調(diào)市場化物業(yè)企業(yè)積極參與，對自治物業(yè)進(jìn)行有效補(bǔ)充。公益性紅色物業(yè)企業(yè)在兜底老舊和棄管小區(qū)的同時(shí)，幫助自治物業(yè)規(guī)范自身服務(wù)行為，逐步引導(dǎo)自治物業(yè)走向市場化。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)街道指導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)管理，提升綜治力度
房管、民政部門要全面梳理物業(yè)管理?xiàng)l規(guī)中涉及業(yè)主委員會的相關(guān)條款，開展調(diào)查研究，適時(shí)出臺對業(yè)主委員會的指導(dǎo)實(shí)施細(xì)則，規(guī)范業(yè)主委員會建設(shè)。建議將業(yè)主委員會建設(shè)情況納入街道、社區(qū)綜合治理考核內(nèi)容，提高基層對業(yè)主委員會建設(shè)的重視程度，幫助指導(dǎo)業(yè)主委員會工作有序運(yùn)行，促進(jìn)物業(yè)管理融入基層社會治理。
�。ㄋ模┟宸抗墁F(xiàn)狀，研究解難對策，落實(shí)資金來源
建議職能部門加強(qiáng)調(diào)查研究，針對老舊小區(qū)公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修難、維修資金少，還建房無維修資金保障的情況，盡快制定相關(guān)政策，明確老舊小區(qū)和還建房維修資金的來源及渠道，保障共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)和故障維修，確保小區(qū)業(yè)主居住和諧穩(wěn)定。
�。ㄎ澹┮罁�(jù)服務(wù)等級，調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)市場
建議職能部門根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，盡快制定物業(yè)收費(fèi)分級指導(dǎo)價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，為解決業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)價(jià)格爭議，提供評判依據(jù)和解決路徑。
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