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2017年房地產(chǎn)估價師案例分析考試大綱
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第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對主要房地產(chǎn)估價文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述
一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用
(一)估價委托書
(二)估價委托合同
(三)估價項目來源和接洽情況記錄
(四)估價作業(yè)方案
(五)估價所需資料清單
(六)估價對象實地查勘記錄
(七)估價報告
(八)估價報告內(nèi)部審核表
(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄
(十)估價報告交接單
二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求
(一)對詞義的要求
1.用詞準(zhǔn)確
2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
3.用詞不可帶有較強的感情色彩
4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡練，不堆砌、不生造
(二)對語句的要求
1.句子簡潔，概括性強
2.搭配得當(dāng)
3.邏輯嚴(yán)密
(三)要防止錯別字和錯漏
第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作
一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素
二、房地產(chǎn)估價報告的寫作
(一)封面的寫作
1.估價報告名稱
2.估價項目名稱
3.估價委托人
4.估價機(jī)構(gòu)
5.注冊房地產(chǎn)估價師
6.估價作業(yè)日期
7.估價報告編號
(二)目錄的寫作
(三)致估價委托人函的寫作
(四)注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作
(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作
(六)估價結(jié)果報告的寫作
1.標(biāo)題
2.估價委托人
3.估價機(jī)構(gòu)
4.估價對象
5.估價目的
6.估價時點
7.價值定義
8.估價依據(jù)
9.估價原則
10.估價方法
11.估價結(jié)課
12.估價人員
13.估價作業(yè)日期
14.估價報告使用期限
(七)估價技術(shù)報告的寫作
1.估價對象實物狀況描述與分析
2.估價對象權(quán)益狀況描述與分析
3.估價對象區(qū)位狀況描述與分析
4.市場背景描述與分析
5.最高最佳利用分析
6.估價方法適用性分析
7.估價測算過程
8.估價結(jié)果確定
三、房地產(chǎn)估價報告示例
第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作
一、估價委托合同
(一)估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成
(二)估價委托合同寫作示例
二、估價所需資料清單
(一)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料
(二)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料
(三)相關(guān)實例資料
(四)反映估價對象狀況的資料
三、估價作業(yè)方案
(一)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法
(二)擬定資料收集渠道
(三)預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費
(四)估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排
四、估價對象實地查勘記錄
(一)住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.住宅房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
2.住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例
(二)經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例
(三)工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄
1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容
2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例
(四)在建工程實地查勘記錄
1.在建工程實地查勘內(nèi)容
2.在建工程實地查勘記錄表示例
五、估價報告內(nèi)容部審核表
(一)估價報告內(nèi)容部審核表內(nèi)容構(gòu)成
(二)估價報告內(nèi)容部審核表示例
第二章 不同類型房地產(chǎn)估價
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價
一、居住房地產(chǎn)及其特點
(一)單宗交易規(guī)模校小，但市場交易量十分巨大
(二)具有較強的相似性、可比性
(三)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯
二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素
(一)影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.位置
2.交通條件
3.生活服務(wù)設(shè)施
4.教育配套設(shè)施
5.環(huán)境質(zhì)量
(二)影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級
2.設(shè)施與設(shè)備
3.建筑質(zhì)量
4.裝飾裝修
三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法
(一)市場法
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
(一)商品房估價的技術(shù)路線及難點處理
(二)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理
第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價
一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點
(一)商業(yè)房地產(chǎn)及其種類
1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點
(二)商業(yè)房地產(chǎn)特點
1.收益性
2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣
3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜
4.裝修高檔且復(fù)雜
5.垂直空間價值衰減性明顯
二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素
(一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.地段繁華程度
2.交通條件
3.臨街狀況
4.樓層
(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局
2.凈高
3.面積
4.裝修
5.無形價值
三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
(一)收益法
(二)市場法
(三)成本法
四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
(一)不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)
2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)
(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價
2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價
3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價
(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價
一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點
(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類
(二)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點
1.所處區(qū)位好，規(guī)模大
2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善
3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素
(一)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.集聚程度
2.交通條件
3.周邊環(huán)境
4.樓層
(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
1.外觀形象
2.內(nèi)部裝修
3.設(shè)備、設(shè)施
4.智能化程度
5.物業(yè)服務(wù)水平
6.租戶類型
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法
(一)收益法
(二)市場法
(三)成本法
四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取
1.租約問題
2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題
3.租金支付方式問題
4.地下車庫租金問題
(二)整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價
一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點
(一)旅館房地產(chǎn)及其特點
1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點
2.旅店、招待所及其特點
(二)旅館房地產(chǎn)的估價特點
1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓
2.功能多樣
3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大
4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力
二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素
(一)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.周圍環(huán)境
(二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
1.設(shè)備設(shè)施和用具
2.經(jīng)營管理
三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用
(一)收益法
(二)市場法
四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
(一)星級酒店不同功能用房收益的測算
(二)星級酒店凈收益的求取
第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價
一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點
(一)地段選擇的差異性
二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
第六節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價
一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點
(一)涉及的行業(yè)多
(二)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大
(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價
(四)廠房使用壽命受腐蝕性影響大
二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素
(一)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.基礎(chǔ)設(shè)施
3.地理位置
(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況
1.用地面積與形狀
2.地質(zhì)和水文條件
3.房地產(chǎn)用途
三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
(一)成本法
(二)市場法
(三)收益法
四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
第七節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價
一、停車庫的估價
(一)地下停車庫特點
(二)地下停車庫的價格特點
(三)地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線
二、加油站的估價
(一)加油站房地產(chǎn)估價的一般特點
1.位置極其重要并且分布離散性較強
2.經(jīng)營的個性差異顯著
3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤
(二)加油站常見的估價方法和技術(shù)路線
考試要求
1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
6.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法;
7.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。
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