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物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)
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物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征
(一)會(huì)計(jì)主體的特殊性
有的企業(yè)是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身為會(huì)計(jì)主體的，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)也是其企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可或缺的一部分，當(dāng)然，也不排除有通過(guò)集中組織會(huì)計(jì)核算，降低會(huì)計(jì)信息成本的因素存在;有的企業(yè)是將企業(yè)本部和每個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分別作為會(huì)計(jì)主體，并編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。
對(duì)于采用酬金制作為計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目而言，明確物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目必須作為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體的意義在于：一方面，可以將物業(yè)服務(wù)的提供者即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與其受托代理的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)別開來(lái);另一方面，可以將同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托代理的不同物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)別開來(lái)。因此，酬金制下，各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目之間以及不同管理項(xiàng)目之間在資金劃撥、賬簿記錄等方面相互獨(dú)立。
在酬金制下，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，但其會(huì)計(jì)核算的責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)“代人理財(cái)”的特點(diǎn)。
(二)現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的特點(diǎn)
(1)貨幣資金在總資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)中的比重偏高。
總的來(lái)說(shuō)，由于現(xiàn)階段在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，低風(fēng)險(xiǎn)的短期投資渠道較少，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往也缺少資產(chǎn)管理方面的人才，使大量的貨幣資金處于閑置的狀態(tài)。
(2)分散在各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、所有權(quán)歸全體業(yè)主的固定資產(chǎn)尚未全部納入會(huì)計(jì)核算體系。
(三)現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債的特點(diǎn)
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金流穩(wěn)定，普遍沒(méi)有通過(guò)銀行融資的需求。
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬面上存在著較多的暫收或應(yīng)付款(例如代收代付費(fèi)用等)，并且物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般采用預(yù)收的方式，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債相對(duì)于所有者權(quán)益的比率較高。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)債基本上是無(wú)息負(fù)債，即無(wú)需支付利息的負(fù)債。
(四)所有者權(quán)益的特殊性
在進(jìn)行所有者權(quán)益核算時(shí)，應(yīng)注意的是：酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)余是全體業(yè)主的權(quán)益，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的股東權(quán)益，不能將其納入所有者權(quán)益的核算范圍，應(yīng)計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中“少數(shù)股東權(quán)益”項(xiàng)目，不能將其分配給股東。
(五)收入的規(guī)定性
酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以代理人的身份為業(yè)主管理的資金，在地方稅務(wù)法規(guī)的支持下，在會(huì)計(jì)上可以作為“代管資金”;對(duì)于采取酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅包括物業(yè)服務(wù)酬金收入。
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在成本費(fèi)用方面的特征
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例也較高，成本費(fèi)用的可控性相對(duì)較差。
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本中有相當(dāng)部分屬預(yù)防性支出(如電梯維修保養(yǎng)費(fèi))。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額;
其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額;
補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付業(yè)務(wù)
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的范圍
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的費(fèi)用類型包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金、生活垃圾消納費(fèi)、集中供暖費(fèi)用等。
在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與上述單位是一種合同關(guān)系，依據(jù)相關(guān)法律行使合同權(quán)利，履行法律義務(wù)。為了方便社區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況接受上述單位的委托，代其向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用，但不應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的管理
(1)按照費(fèi)用類型建立統(tǒng)計(jì)報(bào)表，報(bào)表內(nèi)一般以業(yè)主或交款人作為統(tǒng)計(jì)的對(duì)象。
(2)查表計(jì)數(shù)。如電費(fèi)，就需要根據(jù)業(yè)主家的電表，統(tǒng)計(jì)單月用量，當(dāng)月費(fèi)用等于當(dāng)月用量乘以電費(fèi)單價(jià)。
(3)及時(shí)向業(yè)主或使用人送達(dá)代收代付費(fèi)用收費(fèi)通知單及收取費(fèi)用。
(4)對(duì)代收代付的費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用。
(5)將向業(yè)主或使用人代理收繳的水電氣有線電視等費(fèi)用轉(zhuǎn)交到供方。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的方式
1.先付后收
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊支，再向業(yè)主收取資金。目前一般而言，水費(fèi)、電費(fèi)的代收代付采取此種方式。先付后收的方式不僅占用了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金，后期的收繳也存在風(fēng)險(xiǎn)。
2.先收后付
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先向業(yè)主收取資金，再將資金支付給相關(guān)方。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，這種方式風(fēng)險(xiǎn)最低。如《福州市物業(yè)服務(wù)條例》就明確規(guī)定，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)可以采用先收后付的方式進(jìn)行處理。
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