2017《價格鑒證理論與實務》輔導：市場比較法

　　導語：比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚�，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1.1 運用市場比較法價格鑒證應按下列步驟進行：

　　(1)搜集交易實例;

　　(2)選取可比實例;

　　(3)建立價格可比基礎;

　　(4)進行交易情況修正;

　　(5)進行交易日期修正;

　　(6)進行區(qū)域因素修正;

　　(7)進行個別因素修正;

　　(8)求出鑒證價格。

　　基本公式：

　　鑒證價值=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

　　1.2 運用市場比較法價格鑒證，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情，根據(jù)價格鑒證標的狀況和價格鑒證目的，從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。

　　選取的可比實例應符合下列要求：

　　(1) 與價格鑒證標的相同或類似物品;

　　(2) 成交日期與價格鑒證基準日期相近，不宜超過一年;

　　(3) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　1.3 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。換算處理應包括下列內(nèi)容：

　　(1) 統(tǒng)一付款方式;

　　(2) 統(tǒng)一采用單價;

　　(3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　　(4) 統(tǒng)一計量單位。

　　注：1、統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清;

　　2、不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日時的市場匯率中間價計算。

　　1.4 進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。

　　1.5 進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為價格鑒證時點的價格。

　　交易日期修正宜采用鑒證標的的專項價格指數(shù)或類價格指數(shù)進行調(diào)整。在無專項價格指數(shù)或類價格指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)厥袌鰞r格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

　　1.6 進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為價格鑒證對象外部環(huán)境狀況下的價格。

　　1.7 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為價格鑒證對象個體狀況下的價格。

　　1.8 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

　　每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

　　1.9 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為鑒證價格。

　　1.10 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他價格鑒證方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

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