河南省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則范本

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

　　第四條　物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制。

　　鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

　　第五條　省人x政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　市、縣(市)人x政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第六條　各級(jí)人x政府的有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第七條　業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);

　　(二)享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù);

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

　　(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;

　　(二)遵守業(yè)主公約;

　　(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定;

　　(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定;

　　(五)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條　業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(二)審議通過或者修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，聽取并審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

　　(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

　　第九條　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個(gè)月，尚未召開首次業(yè)主大會(huì)的，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。

　　第十條　召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護(hù)人出席。

　　業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主有效。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的程序，由業(yè)主大會(huì)制定。

　　召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席，可以邀請(qǐng)居民委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

　　第十一條　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計(jì)算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：

　　(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算;

　　(二)非住宅物業(yè)建筑面積計(jì)算。

　　確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會(huì)制定。

　　第十二條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開展活動(dòng)，具體履行下列職責(zé)：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì);

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

　　(三)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議;

　　(四)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十三條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書，申請(qǐng)刻制印章。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定和其章程規(guī)定召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)作出的決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第十九條　物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第二十條　物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第二十一條　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費(fèi)用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。

　　業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

　　第二十二條　業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

　　(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等;

　　(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品;

　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。

　　第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)踐踏、占用綠地;

　　(二)損毀樹木、園林;

　　(三)占用通道等共用場(chǎng)地;

　　(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

　　(五)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

　　(七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第二十四條　業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。

　　第二十五條　物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修、更新，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。