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浙江省物業(yè)管理條例
條例是國家權(quán)力機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依照政策和法令而制定并發(fā)布的,針對政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個領(lǐng)域內(nèi)的某些具體事項而作出的,比較全面系統(tǒng)、具有長期執(zhí)行效力的法規(guī)性公文。下面是小編精心整理的浙江省物業(yè)管理條例,歡迎閱讀與收藏。
浙江省物業(yè)管理條例
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 縣級以上人民的政府房產(chǎn)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民的政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利,并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅,與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的,經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議,居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主,并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、居民委員會,接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議,并給予必要的指導(dǎo)。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的,應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前,將其書面意見提交業(yè)主代表,由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十條 業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定,必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù),由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。
業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府備案:
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員的名單。
所在地縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十四條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十五條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。
業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十七條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理,物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,房屋外觀的維護(hù),業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效,對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),對物業(yè)進(jìn)行前期管理。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是,投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的,經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門同意,建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民的政府具體規(guī)定。
第二十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,作為物業(yè)買賣合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理,物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,房屋外觀的維護(hù),業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示,并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿,但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十四條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗,作相應(yīng)記錄,發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。
第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付,其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。
因依法調(diào)整規(guī)劃,物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的,應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款,列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變其用途。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,其內(nèi)容由雙方約定,一般包括以下條款:
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)專項維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責(zé)任;
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意,但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
當(dāng)事人對本條第一款第(三)項內(nèi)容進(jìn)行約定時,一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。
當(dāng)事人對本條第一款第(四)項內(nèi)容的約定,應(yīng)當(dāng)符合國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議,配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實施,但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算有明確的約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
住宅物業(yè)的最終用戶,按照下列規(guī)定確定:
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的,應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議,并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的,物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的,應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。
第三十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見,征得業(yè)主委員會同意,事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,并及時恢復(fù)原狀。
第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè),不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的,應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意,報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn),并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的,不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,不得阻礙消防通道。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位,相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收,并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。具體辦法由省人民的政府制定。
相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等需要,臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并及時恢復(fù)原狀,業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。
第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為:
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì);
(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守國家和本條例的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的,可以向物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報。
物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報告、投訴、舉報后,應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的,在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
第四十八條 專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則。
專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民的政府制定。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),消除隱患,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù),所需費用由責(zé)任人承擔(dān)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的,可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府或者縣級物業(yè)主管部門調(diào)解。
第五十條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修,也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前,應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金,存入指定銀行,作為物業(yè)維修費用保證。
保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民的政府制定。
第六章 法律責(zé)任
第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為,國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,從其規(guī)定。
第五十二條 違反本條例第二十六條規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應(yīng)價款的,由縣級以上物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定,建設(shè)單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的,由縣級以上物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納;逾期仍不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金,并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十六條 違反本條例規(guī)定,物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)挪用專項維修資金或者保修金的;
(二)對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)不按規(guī)定出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明的;
(四)利用職務(wù)之便,收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;
(五)其他玩忽職守、濫權(quán)、謀私的行為。
第七章 附 則
第五十七條 本條例所稱業(yè)主,是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人,是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人,物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。
本條例所稱物業(yè),是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,包括地下停車泊位。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。
第五十八條 本條例所稱共用部位,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的,依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民的政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅區(qū)的物業(yè)管理,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱的住宅區(qū),是指住宅建筑面積l萬平方米以上、公用設(shè)施配套的居民生活區(qū)。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場地。
本辦法所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托,享有權(quán)利,并承擔(dān)義務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治,同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理,并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。
第四條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
各級有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工,配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由全體業(yè)主組成,業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。
第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開。
第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):
(一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;
(二)審議業(yè)主委員會工作報告;
(三)選舉罷免業(yè)主委員會委員;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案;
(六)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。
第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年召開一次;經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議,也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議,以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。
第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主的自治組織,應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;
(二)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定,簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;
(三)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況;
(四)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況;
(五)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴;
(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作;
(七)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
第九條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成,設(shè)主任1人,副主任1至3人,每屆任期3年。
業(yè)主委員會的決議,以組成人員的過半數(shù)通過。
已設(shè)立居民委員會的住宅區(qū),業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)。
第十條 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。
第十一條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約,應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十二條 住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的,由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后,由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。
第十三條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡稱委托合同)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi),將委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。
委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:
(一)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定,管理住宅區(qū)的物業(yè);
(二)按照國家和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費;
(三)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù):
(一)房屋公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù);
(二)住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生;
(三)綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理;
(四)車輛進(jìn)出及停放的管理;
(五)配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序,做好安全防范工作;
(六)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作,并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第十七條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起15日內(nèi),向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料:
(一)住宅區(qū)總平面圖;
(二)住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖;
(三)住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖;
(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;
(五)住宅區(qū)綜合驗收資料。
住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后,物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會,供物業(yè)管理企業(yè)使用。
第十八條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項資金,用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。
第十九條 物業(yè)維修專項資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會名義專戶存儲,專項管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開,接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)維修專項資金不得出借,不得用于房地產(chǎn)投資,不得用干經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營性活動,不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。
第二十條 物業(yè)維修專項資金的具體收取、管理和使用辦法,由省財政、物價主管部門會同省物業(yè)主管部門制訂,報省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第二十一條 住宅區(qū)交付使用后,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十二條 住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù),由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第二十三條 任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為:
(一)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
(二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占;
(三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;
(四)擅自占用公共場地,損壞公共設(shè)施,毀壞綠化;
(五)隨意停放機(jī)動車輛;
(六)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場;
(七)亂倒垃圾、雜物;
(八)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。
第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時,應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第五章 物業(yè)管理用房與費用
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中,應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供,其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房,4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。
物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有,交由業(yè)主委員會代管,由物業(yè)管理企業(yè)使用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費,實行政府定價;物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費,實行政府指導(dǎo)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定的權(quán)限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。
業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外,其他部門不得重復(fù)收取。
物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六章 法律責(zé)任
第二十七條 對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正,可處以元以上10000元以下的罰款。
第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的,由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。
第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法查處。
第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的,或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第三十一條 罰款的收繳和實施行政處罰的程序,按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 當(dāng)事人對具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第三十三條 物業(yè)主管部門的工作人員,在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污截留、挪用物業(yè)維修專項資金,尚未構(gòu)成犯罪的,由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正,并給予行政處分。
第三十四條 違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)維修專項資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法,由各市、縣人民政府制定。
本辦法施行前巳交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅區(qū),可參照本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。
第三十六條 本辦法自9月1日起施行。
物業(yè)管理原則
(一)權(quán)責(zé)分明原則:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ),業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體,是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導(dǎo)原則:業(yè)主主導(dǎo),是指在物業(yè)管理活動中,以業(yè)主的需要為核心,將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo),是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則:所做的每一項工作都是服務(wù),物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則:一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則:物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理,并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則:物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符,物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則:物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機(jī)制,在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度,委托方發(fā)標(biāo),一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),招標(biāo)要公開,揭標(biāo)要公正。
浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法
第一章總則
第一條為加強物業(yè)專項維修資金的管理,保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備正常使用,維護(hù)物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實際,制訂本辦法。
第二條本辦法適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金(以下簡稱專項維修資金),是指由業(yè)主交存的專項用于建筑物內(nèi)共有部分(以下簡稱共有部分)、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備(以下簡稱共有設(shè)施設(shè)備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金。
第四條專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則,實行業(yè)主自主管理。物業(yè)主管部門應(yīng)加強指導(dǎo),督促業(yè)主成立業(yè)主大會,實行業(yè)主自主管理。
實行業(yè)主自主管理的,應(yīng)召開業(yè)主大會,經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意,由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)專項維修資金的日常管理。
未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的,其專項維修資金由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū),下同)人民政府專項維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu)),代為統(tǒng)一管理。
第五條省建設(shè)行政主管部門會同省財政等部門負(fù)責(zé)本省專項維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政等部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章專項維修資金的交存
第六條新建物業(yè)首期專項維修資金,由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,報經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。
第七條出售公有住房,由業(yè)主和售房單位依據(jù)國家有關(guān)房改政策規(guī)定的比例交存專項維修資金,專戶存儲,?顚S。
第八條專項維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。
新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項維修資金,待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購房人說明,并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的,建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位交存。
實行業(yè)主自主管理的,業(yè)主委員會應(yīng)持業(yè)主大會決定及書面報告通知維修資金管理機(jī)構(gòu),并報所在地設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門備案。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi),將該物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項維修資金本息連同有關(guān)賬冊一并移交業(yè)主委員會。
第九條專項維修資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶,以物業(yè)區(qū)域為單位設(shè)賬,按房號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)賬,按房號設(shè)分戶賬。
第十條收取專項維修資金,應(yīng)當(dāng)使用浙江省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
第十一條業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時,應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項維修資金。具體續(xù)交辦法由設(shè)區(qū)的市、縣人民政府制定。
第三章專項維修資金的使用
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費用,除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費中列支外,在專項維修資金中列支。
本辦法所稱的保修期限自物業(yè)交付之日起計算。
第十三條專項維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
售后公有住房與商品房混合物業(yè),其共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn),在相?yīng)分戶賬專項維修資金中列支。
第十四條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)使用狀況,提出一定時期內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后,由業(yè)主委員會組織實施,并報維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。
未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū),由所在社區(qū)居民委員會參照前款規(guī)定制定使用方案,并組織實施。
第十五條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理的,其使用按照以下程序辦理:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案,提出實施項目和資金使用預(yù)算;未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū),由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項維修資金使用方案提出實施項目使用預(yù)算;
(二)專項維修資金使用方案和使用預(yù)算,報業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會審核。社區(qū)居民委員會審核時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的意見;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的資金使用方案和資金使用預(yù)算及其他規(guī)定材料,向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請劃撥專項維修資金。未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū),由社區(qū)居民委員會持資金使用方案和使用預(yù)算,申請劃撥專項維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)申請進(jìn)行核準(zhǔn),并按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至申請單位;
(五)工程竣工后,憑業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會,或者其委托專門機(jī)構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗收合格證明,經(jīng)維修資金管理機(jī)構(gòu)核實后撥付應(yīng)付費用的剩余款項。
第十六條實行業(yè)主自主管理的,其物業(yè)維修資金的使用方案和使用程序,由業(yè)主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后,由業(yè)主委員會組織實施。
第十七條物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用按照下列規(guī)定列支:
(一)涉及整個物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用,在該區(qū)域全體業(yè)主專項維修資金賬戶中列支;
(二)涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用,在其相關(guān)業(yè)主的專項維修資金賬戶中列支;
專項維修資金不足支付維修費用的,不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
第十八條應(yīng)當(dāng)按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設(shè)立應(yīng)急備用金,用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況,需要立即對住房共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議,經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實,可直接撥付維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修和更新的,設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可以組織代修。
第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支:
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用;
(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。
第四章專項維修資金的監(jiān)督管理
第二十條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金:
(一)專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息;
(二)利用專項維修資金購買國債的增值凈收益;
(三)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得,但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值;
(五)業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項;
(六)其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。
第二十一條專項維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結(jié),定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。
第二十二條專項維修資金專戶及存儲情況,應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對,并定期在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況,接受業(yè)主監(jiān)督:
(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r;
(三)其他有關(guān)專項維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的,可以要求復(fù)核。
第二十三條專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度,接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。
第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下,可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款,確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。
除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨,或者從事其他經(jīng)營性活動,不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。
第二十五條專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支,并與專項維修資金分賬核算。
第二十六條專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財政部門有關(guān)規(guī)定,并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。
第二十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時,該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。
第二十八條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關(guān)憑證,申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額。并按照以下規(guī)定返還:
(一)物業(yè)分戶賬中個人名下結(jié)余的專項維修資金返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的專項維修資金結(jié)余金額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系,收繳同級國庫,作為廉租住房補貼資金來源。
第二十九條違反本辦法規(guī)定挪用專項維修資金的,由縣級以上物業(yè)主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金,并依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定,對相關(guān)單位和個人給予行政處罰。
第三十條財政部門、物業(yè)主管部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的,由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)未依照本辦法規(guī)定及時核準(zhǔn)、撥付專項維修資金,造成損害后果的;
(二)未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理,造成專項維修資金流失的;
(三)截留、挪用、侵占專項維修資金的;
(四)有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的。
第五章附則
第三十一條用于銷售的新建獨立非住宅物業(yè),參照本辦法規(guī)定建立專項維修金制度。
第三十二條本辦法自印發(fā)之日起施行。省財政廳、省物價局、省建設(shè)廳12月27日印發(fā)的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金管理暫行辦法》同時廢止。