深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
第五章 住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任
第三十三條 住宅區(qū)房屋本體自用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“自用部位”)的維修責(zé)任人為業(yè)主。
自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任依照法律和合同確定。
第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“共用部位”)的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。
共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。
共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出;為某些層或戶所專(zhuān)用的樓梯、通道等，由其專(zhuān)用的業(yè)主按比例分擔(dān)。
第三十五條 房屋毗連部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“毗連部位”)的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。
毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施，并按比例分擔(dān)費(fèi)用，其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓面其梭面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
毗連部位維修責(zé)任人員有不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的，其他方可自行組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)，或委托物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)，不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的維修責(zé)任人應(yīng)當(dāng)向維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施人或物業(yè)管理公司支付應(yīng)分擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，維修責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修或整改，或由管委會(huì)(無(wú)管委會(huì)的由原委托管理單位)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修或整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)。
第三十七條 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的維修責(zé)任人為管委會(huì)。
住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)包括：區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房(棚)、地下排水管等。
上述公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其中日常維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出，重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目(含應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)以外的改造、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目)的費(fèi)用從公用設(shè)施專(zhuān)用基金中支出。
重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的范圍由市住宅主管部門(mén)確定。
第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應(yīng)部門(mén)應(yīng)對(duì)居民用戶實(shí)行抄表到戶。
前款設(shè)施的維修責(zé)任人為有關(guān)供應(yīng)部門(mén)，但分戶表內(nèi)管線設(shè)施(含表及表外第一個(gè)閥門(mén))的維修費(fèi)用由居民用戶承擔(dān);分戶表外管線設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由有關(guān)供應(yīng)部門(mén)承擔(dān)。
有關(guān)供應(yīng)部門(mén)在住宅區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理公司的管理和監(jiān)督。
第六章 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)
第三十九條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源包括：
(一)部分商業(yè)用房租金;
(二)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的經(jīng)營(yíng)收入;
(三)向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi);
(四)住宅區(qū)的其他合法收入。
第四十條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括：
(一)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);
(二)管委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用;
(三)就管理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用;
(四)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);
(五)住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用;
管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用。
第四十一條 向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開(kāi)支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在對(duì)住宅區(qū)自行管理期間，應(yīng)按市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向已入住的業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)，不足部分自行承擔(dān)。但不得因此而降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行管理期滿后，管委會(huì)仍未成立的或因管委會(huì)自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續(xù)管理，管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由原管理單位重新測(cè)算確定，由市住宅主管部門(mén)審定后報(bào)市物價(jià)主管部門(mén)批準(zhǔn)執(zhí)行;但因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未能成立管委會(huì)的，不得提高原管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。
區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理移交工作進(jìn)行監(jiān)督。
第四十三條 住宅區(qū)每年的管理服務(wù)費(fèi)總收入減除應(yīng)繳稅費(fèi)、住宅區(qū)基本開(kāi)支、物業(yè)管理公司管理成本的結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下年度管理服務(wù)費(fèi);不足部分可以在下年度通過(guò)追加管理服務(wù)費(fèi)解決。
第四十四條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目，由管委會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?年度賬目公布應(yīng)由管委會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
第四十五條 住宅區(qū)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人，對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司公布的賬目可以提出質(zhì)詢，或向市住宅主管部門(mén)、區(qū)住宅管理部門(mén)投訴，管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)，市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以處理。
第七章 住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基全
第四十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在向管委會(huì)劃撥專(zhuān)用基金時(shí)，扣除購(gòu)買(mǎi)管理用房款和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款，其余資金應(yīng)在管委會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)一次性直接匯往區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立的專(zhuān)用基金賬戶。
第四十七條 專(zhuān)用基金的支出，除用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不夠的，從管理服務(wù)費(fèi)積累中支出。
管委會(huì)和物業(yè)管理公司不得以任何理由和形式，將專(zhuān)用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定以外的用途。
第四十八條 專(zhuān)用基金的收支賬目，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮巍?/p>
區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)代管的專(zhuān)用基金收支賬目，應(yīng)每年報(bào)市住宅主管部門(mén)備案一次。
第八章 住宅維修基金
第四十九條 住宅區(qū)竣工支付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金;業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還。
《條例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅維修基金。
第五十條 市住宅主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同市物價(jià)主管部門(mén)每二年發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況，對(duì)住宅維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。
第五十一條 住宅維修基金用于房屋本體公(共)用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。住宅維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn)。
第五十三條 住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專(zhuān)賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。
第九章 法律責(zé)任
第五十四條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)、從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，市住宅主管部門(mén)可對(duì)其給予警告，并可處以2000元以上、2萬(wàn)元以下的罰款。
第五十五條 區(qū)住宅管理部門(mén)違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的，市住宅主管部門(mén)可責(zé)令其限期召集，并建議有關(guān)部門(mén)或機(jī)關(guān)追究主管人員和直接責(zé)任人員的行政責(zé)任。
第五十六條 管委會(huì)違反本細(xì)則第十三條規(guī)定，擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以制止，并限期改正;造成損失的，有關(guān)責(zé)任人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第二十條第一款、第二十一條第一款規(guī)定的，市住宅主管部門(mén)可限期履行，逾期不履行的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。
前款延期付款滯納金不得列入開(kāi)發(fā)成本。
第五十八條 物業(yè)管理公司違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委會(huì)可以終止委托管理合同;市住宅主管部門(mén)可對(duì)其分別給予警告、限期改正、吊銷(xiāo)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》、沒(méi)收非法所得，并可處以2000元以上、2萬(wàn)元以下的罰款;造成業(yè)主損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)改變公用設(shè)施專(zhuān)用基金和住宅維修基金的用途，未按規(guī)定定期公布收支賬目的;
(三)改變專(zhuān)用房屋的用途，未按規(guī)定出租經(jīng)營(yíng)的;
(四)管理制度不健全、管理混亂，對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善的。
第五十九條 對(duì)無(wú)故不繳交管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和規(guī)定的其他費(fèi)用的。物業(yè)管理單位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金;連續(xù)三個(gè)月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催繳。
物業(yè)管理單位同供水、供電、供氣等部門(mén)簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。
第六十條 違反本細(xì)則第三十條規(guī)定進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正;逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);違章裝修造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條 違反本細(xì)則第三十一條規(guī)定隨意停放車(chē)輛的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正;逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，并報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行處罰。
第六十二條 在住宅區(qū)內(nèi)從事維修、安裝施工的單位或個(gè)人，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化和其他設(shè)施造成損壞的，應(yīng)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十章 附 則
第六十三條 深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是深圳市物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織，受市住宅主管部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督，并協(xié)助市住宅主管部門(mén)工作。
第六十四條 市住宅主管部門(mén)可根據(jù)《條例》和本細(xì)則制訂有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則和技術(shù)規(guī)范。
第六十五條 本細(xì)則由市政府負(fù)責(zé)解釋。
第六十六條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。
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