物業(yè)管理?xiàng)l例福建

　　第二十二條　三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過(guò)半數(shù)以上同意。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前二個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，縣(市、區(qū))政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格終止：

　　(一)任期屆滿的;

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

　　(四)因犯罪被依法限制人身自由的;

　　(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;

　　(六)不履行業(yè)主法定義務(wù)的;

　　(七)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(八)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員有前款第(一)至(四)項(xiàng)所列情形之一的，其委員資格自然終止;有前款第(五)至　　(八)項(xiàng)所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十五條　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的，在解散前三十日內(nèi)，城市街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、物業(yè)管理企業(yè)代表、居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))代表組成清算組，在縣(市、區(qū))政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、城市街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十七條　新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：

　　(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

　　(四)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù);

　　(五)對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴的處理;

　　(六)爭(zhēng)議處理方式;

　　(七)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十八條　前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場(chǎng)所管理;

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理;

　　(四)物業(yè)檔案資料的管理。

　　業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　第二十九條　建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提供的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，并將業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，違反有關(guān)規(guī)定和侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的，由縣(市、區(qū))政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其重新制定。

　　第三十條　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)出售合同，應(yīng)將業(yè)主臨時(shí)公約、物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)以及按規(guī)　　劃要求建設(shè)的共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為物業(yè)出售合同的附件。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。

　　第三十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門(mén)衛(wèi)房等物業(yè)管理用房;

　　(二)建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場(chǎng)地使用權(quán)屬全體業(yè)主。

　　前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購(gòu)房合同中，沒(méi)有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。

　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。發(fā)現(xiàn)材料不齊備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。

　　第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米;

　　(二)建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之二配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)予以審查。

　　第三十四條　建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。

　　第三十五條　物業(yè)交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位全額承擔(dān)。物業(yè)交付買(mǎi)受人之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，雙方另有約定的從其約定。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　(二)公共綠化的維護(hù);

　　(三)公共區(qū)域的保潔;

　　(四)公共秩序的維護(hù);

　　(五)安全防范的措施;

　　(六)車輛的停放管理;

　　(七)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;

　　(八)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(九)物業(yè)檔案資料的保管;

　　(十)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)的監(jiān)督管理;

　　(十一)爭(zhēng)議處理方式;

　　(十二)違約責(zé)任;

　　(十三)其他約定的事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托。

　　第三十七條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)(社區(qū)居民委員會(huì))相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。

　　一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三十日前告知對(duì)方。

　　業(yè)主委員會(huì)接到物業(yè)管理企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定是否選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他必須移交的資料。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)管理企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　第四十條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)�？h級(jí)以上地方政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，在其管轄的行政區(qū)域內(nèi)制定統(tǒng)一的指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。單個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

　　(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取;

　　(三)公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偅�按照合同約定收取。

　　供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。