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物業(yè)管理糾紛中事實服務(wù)的認定
近年來伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，物業(yè)管理方與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量逐年成倍增長，涉及收取物業(yè)服務(wù)費的問題在糾紛中占了很大的比例。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同標的是“物業(yè)服務(wù)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同向業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時向服務(wù)提供方支付物業(yè)服務(wù)費。由于物業(yè)服務(wù)合同中交易的是服務(wù)，而服務(wù)質(zhì)量又是影響物業(yè)服務(wù)合同正常履行的因素，加之我國現(xiàn)階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理制度不規(guī)范、規(guī)章執(zhí)行不力，服務(wù)提供方的服務(wù)得不到服務(wù)需求方的認可，因收取物業(yè)服務(wù)費產(chǎn)生的糾紛層出不窮。
一、《解釋》施行之前的糾紛處理概況
在此討論的僅僅是在物業(yè)服務(wù)合同到期后收取物業(yè)服務(wù)費糾紛的處理情況。無論如何處理，都有一個不容辯駁的大前提——物業(yè)事實服務(wù)行為。何為事實服務(wù)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，也正是物業(yè)事實服務(wù)行為構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求權(quán)的基礎(chǔ)。在司法案例中，無論業(yè)主們對事實服務(wù)的概念如何不解和不滿，但是解決糾紛的平臺恰恰是以物業(yè)事實服務(wù)理論為基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主也正是在這個平臺上開始撥弄自己的算盤。
物業(yè)管理糾紛的解決過程是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主調(diào)解協(xié)商的過程，結(jié)果勢必會讓原被告雙方均放棄自己的部分利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會將業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而產(chǎn)生的滯納金一并列入訴訟請求，好讓自己在放棄利益時有更大的空間。其實，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然理直氣壯的起訴業(yè)主追討物業(yè)管理費，其實他們內(nèi)心何嘗不知道自己的物業(yè)服務(wù)確實存在問題，服務(wù)質(zhì)量差必然會導(dǎo)致被眾多的業(yè)主們“殺價”，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)就先用滯納金來投石問路。在實踐中，因拖欠物業(yè)產(chǎn)生的滯納金比實際未繳的物業(yè)服務(wù)費高出許多的案例非常多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會在與業(yè)主們協(xié)商半晌后，將放棄滯納金作為己方做出的利益讓步。而在這個過程中，業(yè)主要做的便是將物業(yè)服務(wù)不滿意之處一條一條擺出來，這若干條不滿意正是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費“殺價”的資本。業(yè)主常說自己小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量最差，用“沒有最差，只有更差”這句話來評價若干案例中眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)很是恰當。因此，多數(shù)物業(yè)管理糾紛中的物業(yè)服務(wù)費問題，正是在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問題為由不斷“殺價”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄滯納金、放棄訴訟費、放棄部分物業(yè)服務(wù)費等“降價”行為中得以解決。
二、《解釋》施行之后的糾紛處理模式
(一)時間條件
在此我們?nèi)允莾H僅討論物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實服務(wù)為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的情況。在此時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當分成兩個階段來看：
其一，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同未到期時業(yè)主未付的物業(yè)服務(wù)費，這種情況正是本解釋第九條第二款規(guī)定的情形——“物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。”該解釋第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是該條款的后半段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同之約定履行了合同義務(wù)(提供了合同約定的服務(wù))，業(yè)主不能以未享受活著無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)不繳納物業(yè)服務(wù)費，也就是說物管方履行了合同義務(wù)，業(yè)主們就應(yīng)當履行相應(yīng)的合同義務(wù)。
誠然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主自然也難以找尋抗辯理由來拒付物業(yè)服務(wù)費;但是如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷，甚至沒有履行物業(yè)服務(wù)合同所約定的很大一部分義務(wù)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)作為抗辯理由而不繳納物業(yè)服務(wù)費的情形，就應(yīng)當使用該解釋的第三條，該條款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。”在司法實踐中，在業(yè)主們以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷作為不繳納物業(yè)服務(wù)費得抗辯理由時，大多數(shù)業(yè)主均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)收費標準，對該請求應(yīng)當如何認定?筆者認為，違約責任可以分為繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金或賠償金等，其中，采取補救措施在商品買賣中常見，比如交付的產(chǎn)品質(zhì)量不符合約定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。同理，在將“服務(wù)”作為合同標的的物業(yè)服務(wù)合同中，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行物業(yè)服務(wù)合同時，業(yè)主當然可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少“價款”。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)時的違約責任應(yīng)當包括降低物業(yè)服務(wù)收費標準來收費。
其二，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)服務(wù)費。在物業(yè)服務(wù)合同到期后，因業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主又因種種原因沒有與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，此時，雖然在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間沒有物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是提供物業(yè)服務(wù)的一方，業(yè)主正是“接受”物業(yè)服務(wù)的一方，恰恰形成了前文所提及的事實服務(wù)情形。正因如此，筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付這一事實服務(wù)階段的物業(yè)服務(wù)費是可以得到支持的。讓我們再結(jié)合該解釋第九條第一款來看，該款這樣規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。”規(guī)定的前半句中包含這樣的內(nèi)容：業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交了物業(yè)服務(wù)費，當合同到期后，已交納物業(yè)服務(wù)費的期限卻未到;規(guī)定的后半句中“尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的”是業(yè)主所請求物業(yè)費的條件，換句話說，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同到期后請求退還預(yù)交的物業(yè)費時，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這個時期提供了事實上的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主的請求將會于法無據(jù)。
綜上所述，單一的時間條件下，當物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實服務(wù)為理由來請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費仍是可以的。若要否定事實服務(wù)，還需要具備行為條件。
(二)行為條件
該解釋第十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。”
先來看行為主體——業(yè)主委員會。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機構(gòu)�！段餀�(quán)法》第七十五條規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”在理論上，因有若干法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會成立的程序并不復(fù)雜，算是有章可循。但在現(xiàn)實中，真正成立業(yè)主委員會并不是一件容易的事情，僅僅召開業(yè)主大會就會因業(yè)主人數(shù)眾多、層次復(fù)雜等原因存在很大的難度，沒有業(yè)主大會便也沒有業(yè)主委員會。在此，我們不去探討業(yè)主委員會難以成立原因和解決辦法，回到該解釋第十條，當物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果小區(qū)業(yè)主仍未成立業(yè)主委員會又該如何?
再來看業(yè)主委員會需要做出的行為。根據(jù)該條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，當業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續(xù)約時，在業(yè)主已經(jīng)或者將要與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同時，業(yè)主委員會可以請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，而且要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)費時，此時業(yè)主就可以理直氣壯地拒絕交納。該條規(guī)定對現(xiàn)實中存在的眾多服務(wù)質(zhì)量差，又賴著不肯走的物業(yè)服務(wù)企業(yè)當頭一擊，只要業(yè)主們成立業(yè)主委員會要求他們走，他們就不得不走，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，防止物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降起到了非常大的作用。但同時，該條規(guī)定本身也是一個條件：必須由業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出“逐客令”，業(yè)主才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實服務(wù)說“不”。
(三)行為條件成立的滯后性產(chǎn)生的問題
當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果業(yè)主委員會尚未成立或者雖已成立但因種種原因未及時請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時，業(yè)主是否應(yīng)當交納從合同到期起到請求退出時的物業(yè)服務(wù)費，也就是說在該段時間內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是否仍存在事實服務(wù)行為。筆者認為，業(yè)主可以拒絕交納該時段的物業(yè)服務(wù)費。從該解釋第十條第二款規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。筆者認為，條款中“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止”應(yīng)當理解為物業(yè)服務(wù)合同到期后，合同雙方?jīng)]有續(xù)簽合同或者簽訂新合同時，正是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的終止。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納該時段的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主可以拒絕。
但是另一個問題會接踵而至：當物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，如果有業(yè)主已經(jīng)交納了該時段的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主能否請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還。筆者認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)提供方，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)使用方，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主自愿向物業(yè)服務(wù)提供方交納物業(yè)服務(wù)費的行為是對物業(yè)服務(wù)行為的認可，此時，可以認定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該業(yè)主之間形成了物業(yè)事實服務(wù)，因此該業(yè)主不能要求退還已交納的物業(yè)服務(wù)費。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的施行對規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為和減少物業(yè)管理糾紛起到積極的作用，促進了物業(yè)服務(wù)市場的規(guī)范化和制度化。在內(nèi)容上，該解釋對物業(yè)事實服務(wù)做出了規(guī)定：在特定條件成立時業(yè)主可以拒絕交納因物業(yè)事實服務(wù)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費。但是當特定條件未形成時，物業(yè)事實服務(wù)仍存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間，物業(yè)事實服務(wù)被淘汰的說法為時尚早。
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