吉林市物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)

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　　第一條 為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。

　　第二條 《條例》第三條第(五)項規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則：

　　(一)配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的物業(yè)，劃為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的，劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分;

　　(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，劃為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(五)市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為有必要劃為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會提出申請，市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門劃分。

　　第三條 城區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及落實工作。除履行《條例》第四條規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)協(xié)助市物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、維修資金使用、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等相關(guān)前期工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織實施自治管理和棄管住宅物業(yè)的管理工作。

　　第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理活動有關(guān)的給排水、供電、供熱、園林、環(huán)衛(wèi)、有線電視等專業(yè)管理單位(以下簡稱專業(yè)管理單位)，均須遵守《條例》和本細(xì)則。

　　第五條 按《條例》第六條規(guī)定，物業(yè)管理按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(二)原有住宅物業(yè)或者非住宅物業(yè)沒有實施物業(yè)管理，單一產(chǎn)權(quán)單位的，由產(chǎn)權(quán)單位組織實施物業(yè)管理;多個產(chǎn)權(quán)單位的，由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主組織實施物業(yè)管理;產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織實施物業(yè)管理或者業(yè)主自治管理。

　　第六條 分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期入住的業(yè)主達(dá)到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時，可以成立業(yè)主大會。后期業(yè)主入住達(dá)到《條例》第八條規(guī)定條件時，應(yīng)當(dāng)重新召開業(yè)主大會。

　　第七條 具備首次業(yè)主大會成立條件的，在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成首次業(yè)主大會會議籌備組，負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。社區(qū)居民委員會可以列席首次業(yè)主大會會議。

　　第八條 召開首次業(yè)主大會會議所需費用按下列規(guī)定辦理：

　　(一)新建住宅、非住宅物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);

　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。

　　第九條 業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用、有關(guān)人員津貼等，可以從物業(yè)服務(wù)費用中或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中據(jù)實列支，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會每六個月應(yīng)當(dāng)將活動經(jīng)費的使用情況細(xì)目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督檢查。

　　第十條 業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　第十一條 業(yè)主委員會每屆任期一般為2-3年，具體任期應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。業(yè)主委員會一般由3-15人的單數(shù)組成。根據(jù)工作需要，可以聘請1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

　　第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會成立情況材料;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料;

　　(三)業(yè)主委員會候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明;

　　(四)業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(五)業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(六)業(yè)主委員會組成人員情況材料。

　　第十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立活動檔案，檔案包括以下內(nèi)容：

　　(一)各種會議的書面材料;

　　(二)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案材料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)業(yè)務(wù)往來原始憑證;

　　(五)維修資金收支情況原始憑證;

　　(六)業(yè)主委員會認(rèn)為需要存檔的其他材料。

　　第十四條 業(yè)主委員會除履行《條例》第七條第二款規(guī)定的職責(zé)外，在下列情況下，履行組織召開業(yè)主大會臨時會議的職責(zé)：

　　(一)20%以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急情況需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主委員會委員變化，需要補選的;

　　(四)因物業(yè)管理區(qū)域變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的;

　　(五)解除物業(yè)服務(wù)合同、選聘新的物業(yè)管理企業(yè)或者確定其他管理方式的;

　　(六)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十五條 業(yè)主委員會因故未能按期換屆改選的，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以指導(dǎo)其換屆工作。在此期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。

　　第十六條 業(yè)主委員會不履行職責(zé)，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須按《條例》第十一條的規(guī)定取得資質(zhì)證書，在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，并按規(guī)定參加年檢。

　　任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)管理企業(yè)辦公場所明示。

　　第十八條 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書等相關(guān)資料報市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十九條 按照《條例》第十二條規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)人員是指物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理人員(不包括財務(wù)和工程崗位的人員)。

　　取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓職業(yè)資格證書。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止前90日，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商不續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)方可退出物業(yè)管理，并按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用至合同終止之日;

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理30日前，公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的費用退還相關(guān)業(yè)主;

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理前10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對方。

　　業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)有物業(yè)管理糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)不得終止物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十二條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)有保證雙方合法權(quán)益的相關(guān)條款。

　　第二十三條 業(yè)主大會沒有選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)，或者經(jīng)業(yè)主大會決定不選聘物業(yè)管理企業(yè)，而實行自治管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列管理職責(zé)：

　　(一)組織管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;

　　(二)維護(hù)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù);

　　(三)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;

　　(四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報修，受理業(yè)主投訴和管理服務(wù)費用的收繳、管理、使用。

　　業(yè)主委員會履行前款第(一)項職責(zé)時，也可以委托環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé)，費用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位直接向業(yè)主收取。

　　第二十四條 實施業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自治公約并向所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　自治公約包括管理事項(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)及化糞池清淘等)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房的使用、業(yè)主委員會相關(guān)人員津貼、違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　服務(wù)費用按建筑面積每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會向業(yè)主收取。

　　第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未能成立業(yè)主大會，不能選聘物業(yè)管理企業(yè)或者沒有實施業(yè)主自治管理的，縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好下列工作，所發(fā)生的費用由受益業(yè)主按照實際費用或者分?jǐn)傎M用向服務(wù)單位交納：

　　(一)清掃保潔和垃圾清運(含化糞池清淘);

　　(二)綠化維護(hù);

　　(三)物業(yè)共用部位日常養(yǎng)護(hù)。

　　第二十六條 建設(shè)工程竣工時，按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實際建筑面積不足《條例》第二十一條第二款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的.，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補足。

　　因分期建設(shè)等原因，建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理臨時用房，并向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書。

　　開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計建設(shè)物業(yè)管理用房的，房地產(chǎn)行政主管部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：

　　(一)上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能;

　　(二)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　第二十八條 物業(yè)管理用房中應(yīng)當(dāng)安排10%的面積作為業(yè)主委員會的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

　　第二十九條 按照《條例》第二十條規(guī)定，建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位作為招標(biāo)人可以自行或者委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，并按下列程序進(jìn)行：

　　(一)編制招標(biāo)文件(示范文本由市物業(yè)管理行政主管部門制定，內(nèi)容包括物業(yè)基本情況和服務(wù)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)文件的編寫與遞交、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)及保證金等);

　　(二)招標(biāo)備案;

　　(三)發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書;

　　(四)投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件;

　　(五)開標(biāo)、評標(biāo);

　　(六)確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書;

　　(七)中標(biāo)備案。

　　招標(biāo)人在招標(biāo)備案時，不得弄虛作假，惡意串通。

　　第三十條 按照《條例》第二十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位沒有通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理并備案的，市、(縣)市房地產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

　　按照《條例》第二十四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與被選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷售商品房時，將前期物業(yè)服務(wù)合同隨商品房買賣合同一并向物業(yè)買售人明示。

　　建設(shè)單位發(fā)布的與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的廣告，應(yīng)當(dāng)真實、合法。不得發(fā)布虛假廣告。

　　第三十一條 被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

　　(一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;

　　(二)按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設(shè)計建議;

　　(三)進(jìn)行物業(yè)承接驗收，并接收移交的相關(guān)資料;

　　(四)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。