徐州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例「全文」

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十八條 新建住宅小區(qū)實行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區(qū)建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標平臺，公開選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第十九條 建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時應當向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門應當監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。

　　第二十條 建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門進行備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務質量保證金。

　　第二十一條 前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務合同終止，更換物業(yè)服務企業(yè)的，應當在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣(市)、區(qū)人民政府組織相關專業(yè)經(jīng)營單位接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)物業(yè)交付使用前物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續(xù)和單項移交手續(xù);

　　(五)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶。

　　第四章 物業(yè)服務

　　第二十五條 選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案前向所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務質量保證金。

　　第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并履行以下職責：

　　(一)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序，按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務;

　　(二)接受社區(qū)居(村)民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作;

　　(三)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(四)在小區(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準、服務責任人、24小時服務電話;

　　(五)維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，提供消防安全防范服務;

　　(六)協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　(七)應當按照有關規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利;

　　(八)配合相關部門完成其他管理工作。

　　第二十八條 物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條 物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。

　　第三十條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務收費標準應當由物業(yè)服務企業(yè)報項目所在地價格行政主管部門備案。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)服務費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支明細;實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣(市)、區(qū)人民政府應當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會的，檔案資料移交給業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務企業(yè);沒有業(yè)主委員會的，可移交給社區(qū)居(村)委會代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進行查驗。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當進行應急管理。社區(qū)居(村)民委員會可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)委托下根據(jù)應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十二條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

　　市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門指導社區(qū)居(村)民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務站，提供基本物業(yè)服務。物業(yè)服務站的具體籌建辦法、經(jīng)費來源由市政府制定。