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清遠(yuǎn)市物業(yè)管理?xiàng)l例
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清遠(yuǎn)市物業(yè)管理?xiàng)l例 1
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
1、業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利；業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
2、業(yè)主權(quán)利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時，有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，并有權(quán)提出賠償請求；
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
3、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)來確認(rèn)。
4、物業(yè)管理區(qū)域劃分原則：便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，便于業(yè)主召開業(yè)主大會，業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行
業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
5、首次業(yè)主大會投票權(quán)：每建筑平方米一個投票權(quán)(鄒律師：建議還是每套一個投票)，但是無論如何，一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%；對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%。
6、發(fā)起：30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正，但此等修改建議僅限一次。
7、業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任。
8、銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。
9、主體地位及法律責(zé)任：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；業(yè)主委員會無法獨(dú)立承擔(dān)的，由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項(xiàng)明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外)。(陳律師：去民政部門辦理社團(tuán)法人進(jìn)行登記)(鄒律師：法院不是法人)
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
10、投票日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員；如果業(yè)主有約定的，投票日從其約定；沒有約定的，則以每年11月1日為投票日。(鄒律師：選舉日沒有發(fā)票規(guī)定，應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開，非常不現(xiàn)實(shí))
11、選舉公告：各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。
12、候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過程、無法完成目標(biāo)時可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。
13、行為責(zé)任：侵害業(yè)主對候選人知情權(quán)和對業(yè)委會成員選舉權(quán)的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個投票權(quán)5000元。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
14、定期業(yè)主大會：第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個周六九點(diǎn)為業(yè)主大會的召開時間。
15、臨時業(yè)主大會的召開：由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時業(yè)主大會，臨時業(yè)主大會的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān)，如果經(jīng)過表決，可以全體業(yè)主分?jǐn)倳h費(fèi)用(列為業(yè)主委員會的支出項(xiàng)目)。
16、臨時業(yè)主大會的議題：社區(qū)內(nèi)的突出性事件，針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質(zhì)疑，對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
(五)業(yè)主大會賦予的.其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
17、業(yè)委會備案：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定，業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。
18、法律責(zé)任：對于不同意備案的決定，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求，作出相應(yīng)的說明；沒有規(guī)定不同意備案的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購買貸款的利息(如規(guī)定，應(yīng)明確計算辦法)。(鄒：主體資格的設(shè)立財產(chǎn)權(quán)、銀行開戶)
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
19、業(yè)主公約：業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同，其內(nèi)容不得違反法律的要求，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷或者變更相關(guān)條款，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參與訴訟。(該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則)
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
20、基本原則：建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系，可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同(該條之規(guī)定沒有法律依據(jù)，不符合實(shí)際情況，建議刪除)。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
21、臨時公約：業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的，有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請求(最后一句話刪除)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
22、明示責(zé)任：建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約，或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進(jìn)行修改的，(其修改部分無效)，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
23、民事責(zé)任：因?yàn)楹贤K止造成的損失，由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān)，但是不得損害業(yè)主利益，損害業(yè)主利益的，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
24、責(zé)任認(rèn)定：建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認(rèn)可，即為擅自處分。
25、民事責(zé)任：建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
26、責(zé)任認(rèn)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)記錄的，視為可以正常使用。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
27、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
28、企業(yè)數(shù)量：業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量，業(yè)主委員會可以聘請一個綜合性物業(yè)管理企業(yè)，也可以聘請多個專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
29、合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同中沒有說明的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有益于業(yè)主的原則，求法院予以確認(rèn)。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
30、民事責(zé)任：對于造成人身傷害的，最低賠償額為三千元；致人死亡的，最低賠償金為十萬元。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
31、交接程序：物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會監(jiān)督下，直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
32、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍，沒有收入的或者收入難以計算的，則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元。(同時恢復(fù)原來用途)
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
33、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
34、在國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法頒布之前，或業(yè)主與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的，或業(yè)主委員會與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，雙方可以自行確定服務(wù)價格。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
35、業(yè)主委員會可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)放于業(yè)主委員會開設(shè)的銀行帳號上，任何業(yè)主均有權(quán)查閱銀行帳號的資金變動情況。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
36、縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上公布，對于業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，應(yīng)當(dāng)在三天內(nèi)予以書面回復(fù)；沒有法定理由拒不回復(fù)的，(視為同意)，縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。
37、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
38、物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存放于業(yè)主委員會的帳戶上，在業(yè)主委員會監(jiān)督下轉(zhuǎn)交給供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
39、民事責(zé)任：(業(yè)主、)物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為二千元。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等
單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
40、民事責(zé)任： 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規(guī)定的， 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為三千元。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
41、資料移交：應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會的資料而沒有移交的，由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時改正，改正之前，應(yīng)當(dāng)每天向業(yè)主支付(合同房價款)千分之一的賠償金。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
42、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將沒收違法所得或獲得的罰款的50%，移交給業(yè)主委員會，沒有業(yè)主委員會的則由全體業(yè)主按比例分配；拒不沒收或者處罰的，或者拒不移交的，業(yè)主或者業(yè)委會可以向人民法院提起訴訟請求。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
43、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將罰款用于支持業(yè)主委員會工作，全部罰款應(yīng)當(dāng)專戶保管帳務(wù)公開，任何人均可以進(jìn)行查閱。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
44、維修資金：挪用專項(xiàng)維修資金的行為屬于侵占(犯)業(yè)主財產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任；業(yè)主及業(yè)主委員會均有權(quán)就專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)提起訴訟；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主動參與在追回挪用的專項(xiàng)維修資金的，在專項(xiàng)維修資金追回之前，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門塹付；
第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
(二)二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
(三)(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
(四)第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
(五)第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
(六) 第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
(七)第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。
清遠(yuǎn)市物業(yè)管理?xiàng)l例 2
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo)。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會對籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。
業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員的名單。
所在地縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十四條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十五條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。
業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十七條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府具體規(guī)定。
第二十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十四條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。
第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的.地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。
因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責(zé)任;
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
當(dāng)事人對本條第一款第(三)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。
當(dāng)事人對本條第一款第(四)項(xiàng)內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。
第三十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時恢復(fù)原狀。
第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。具體辦法由省人民政府制定。
相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。
第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì);
(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本條例的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的，可以向物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報。
物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
第四十八條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行"業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶"和"業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管"的原則。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級物業(yè)主管部門調(diào)解。
第五十條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。
保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。
第六章 法律責(zé)任
第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十二條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應(yīng)價款的，由縣級以上物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第五十六條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)挪用專項(xiàng)維修資金或者保修金的;
(二)對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)不按規(guī)定出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明的;
(四)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附 則
第五十七條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實(shí)際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。
本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括地下停車泊位。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。
第五十八條 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，均應(yīng)遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。
第四條 省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第六條 本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價;非住宅物業(yè)、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(見附件)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務(wù)等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價、補(bǔ)償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，定期向社會公布。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的形式確定。同一城市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用;
(四)辦公費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;
(七)經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用。
第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)按照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，擬定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后向當(dāng)?shù)貎r格主管部門申報;價格主管部門對其進(jìn)行考評并核定中準(zhǔn)價格及浮動幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)在核定的中準(zhǔn)價格及浮動幅度范圍內(nèi)確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
第十條 實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)的普通住宅項(xiàng)目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，依據(jù)所在地物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)貎r格主管部門申報物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在價格主管部門核定的中準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)通過招標(biāo)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)向價格主管部門提交工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施方案及成本測算等資料。
實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申請報告、小區(qū)設(shè)施設(shè)備的配置情況、物業(yè)管理服務(wù)方案等資料。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)明碼標(biāo)價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十四條 業(yè)主委員會(或開發(fā)建設(shè)單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。
第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨(dú)按實(shí)另行分?jǐn)偅唧w由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。
第十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預(yù)收期不得超過12個月。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領(lǐng)取鑰匙次月起計收。
第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十三條 對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi)，按政府價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。
第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由省物價局負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據(jù)本辦法并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，并報省物價局、省建設(shè)廳備案。
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