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2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試業(yè)務操作知識點
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一、市場法的基本原理
(1)市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(2)市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
(3)市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;
(4)市場法的操作步驟
運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調(diào)整;⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準價格。
二、房地產(chǎn)市場細分的原則
對房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細分應該遵循以下原則：
可測量性�？蓽y量性是指各個細分市場的現(xiàn)實或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識別、可以衡量的。
可進人性。可進入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業(yè)是否具有可進入性：
① 企業(yè)是否具有進入細分市場的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)
�、谄髽I(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細分市場的消費者;
�、郛a(chǎn)品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個細分市場應該具有一定的規(guī)模，并且具有相當程度的發(fā)展?jié)摿Γ阋詽M足企業(yè)銷售和利潤的要求。
可行性�？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產(chǎn)品、價格、渠道以及促銷等計劃。
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