投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理

　　根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　投資性房地產(chǎn)主要包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的(一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場;二是能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合理估計(jì))，可對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷，并在稅前扣除。

　　【例】2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價(jià)值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價(jià)值為3300萬元。

　　2008年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3450萬元;2009年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3400萬元;2010年4月，經(jīng)與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。

　　會計(jì)處理如下：

　　2008年2月：

　　借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本　　 　　33000000

　　累計(jì)折舊 　　　　　　　　　　　　　　　2000000

　　貸：固定資產(chǎn)——辦公樓　　　　　　　　　 　32000000

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　 　3000000

　　2008年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 1500000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　　　　　　　　　　1500000

　　2008年申報(bào)納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”450萬元已計(jì)入當(dāng)期會計(jì)損益，應(yīng)作納稅調(diào)減。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計(jì)提折舊200萬元，納稅調(diào)減200萬元，該辦公樓折余價(jià)值為2800萬元。

　　2009年12月：

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　　　　　　　　　　　500000

　　貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 　500000

　　2009年申報(bào)納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”50萬元已計(jì)入當(dāng)期會計(jì)損益，應(yīng)作納稅調(diào)增。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，當(dāng)年允許扣除折舊費(fèi)用200萬元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為2600萬元。

　　2010年4月，出售該辦公樓

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 34500000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　　　　　　　　　　34500000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　　　　　　　　34000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本 　　　　　　33000000

　　——公允價(jià)值變動(dòng) 　　　1000000

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 　　　　　　　　　　　　　1000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　 1000000

　　2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計(jì)提的折舊為66.67萬元(200÷3)，計(jì)稅成本為2533.33萬元(2600-66.67)。會計(jì)上確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入為50萬元，稅收上應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得916.67萬元(3450-2533.33)，應(yīng)納稅調(diào)增866.67萬元(916.67-50)。

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