土地估價師培訓的心得體會

　　我們有一些啟發(fā)后，應該馬上記錄下來，寫一篇心得體會，這樣可以幫助我們分析出現(xiàn)問題的原因，從而找出解決問題的辦法。那么心得體會怎么寫才恰當呢？下面是小編精心整理的土地估價師培訓的心得體會，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　土地估價師培訓的心得體會1

　　本人于9月28—29日參加了天津市土地估價協(xié)會組織的土地估價實務培訓。這次培訓王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識扎實、實踐經(jīng)驗豐富的老師結(jié)合土地估價師案例，針對估價工作中常易犯的錯誤，從以下四個方面進行了講解和點評：

　　1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問題的講解；

　　2、耕地保護相關(guān)內(nèi)容講解；

　　3、土地出讓價格評估若干問題研究；

　　4、銀行抵押風險把控。

　　在培訓期間，我們認真學習了自治區(qū)協(xié)會安排的這4門課程，通過這次學習，我們感覺受益匪淺，開闊了眼界。自己體會最深的是以下幾個方面：

　　一是銀行抵押風險把控中要避免土地使用權(quán)2年閑置被無償收回的風險。一旦被認定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會受到威脅。我聽了老師的講解后，認識到我們土地評估機構(gòu)作為向銀行等金融機構(gòu)提供中介咨詢服務的專業(yè)機構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風險，應該詳盡充分地向銀行提示。

　　二是特別關(guān)注土地使用權(quán)抵押項目規(guī)劃指標批準文件的`有效期。在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國有建設用地土地作用權(quán)出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國有建設用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場價值受到影響，進而影響到土地抵押權(quán)的實現(xiàn)。

　　總的來說非常慶幸參加了這次培訓班，讓繼續(xù)教育時間雖短，但具體學習內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對估價遇到的困難問題有了新解答，對整個行業(yè)的發(fā)展認識也會有進一步的提高。

　　土地估價師培訓的心得體會2

　　本人于10月17—18日在重慶市工商大學學豪酒店參加了土地估價師西部援助計劃重慶培訓班繼續(xù)教育培訓，主辦方邀請了四位行業(yè)內(nèi)理論知識扎實，實踐經(jīng)驗豐富的老師授課，他們分別是北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司的梁津老師，陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司的石桂琴老師、北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司的魏新老師及趙松老師，梁津老師講解了《土地使用權(quán)抵押的法律體系、過程風險、案例分析》，石桂琴老師講解了《土地估價報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析》，趙松老師講解了今年國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知，魏新老師著重講了《土地估價報告的制作》。四位老師憑著對法規(guī)政策的深刻理解，結(jié)合土地估價案例，針對土地估價工作中常犯易范的錯誤，從四個不同方面講行了講解和點評。非常感謝主辦方請到這么好的老師來授課，既有理論又有實戰(zhàn)經(jīng)驗，讓我們這些實踐經(jīng)驗有待提高的估價師受益匪淺，深受啟發(fā)。特別是梁津老師對土地使用權(quán)抵押的過程風險、案例分析，石桂琴老師對報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析，感覺完全是針對我專門講解的，就好象他們看見我作的土地估價報告，單獨對我點評一樣，讓我深有感觸，下面我就這次培訓談談我的幾點體會。

　　一、地上無建筑物的劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押。

　　在實際的評估工作中，我還沒有遇到過劃撥土地單獨抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且辦理了合法房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)，在評估時評估整個房地產(chǎn)的價值，然后扣除應補繳的土地出讓金，就得出了估價對象的評估價值。以我的理解，既然產(chǎn)權(quán)證上土地出讓方式

　　為劃撥的房地產(chǎn)可以抵押，那地上無建筑物的劃撥土地也可以評估價值后抵押。梁津老師講了劃撥土地使用權(quán)抵押的法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定：符合以下條件，經(jīng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；……依第（3）款要求，劃撥土地上應該有建筑物，才附合劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押的條件�？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵�(quán)在無地上建筑物、附著物的情況下，不能設定抵押。聽了梁津老師以上關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押的講解，慶幸在工作中還沒碰上要求評估劃撥土地使用權(quán)的案例或者咨詢，否則就鬧笑話了。

　　二、土地使用權(quán)2年閑置被無償收回的風險

　　根據(jù)20xx年5月22日最新修訂的《閑置土地處Z辦法》（以下簡稱《辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設用地使用權(quán)人下達《收回國有建設用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設用地使用權(quán)。雖然有此規(guī)定，而在實際執(zhí)行中，因為眾所周知的原因，到目前為止，還沒有哪一家開發(fā)商兩年前甚至十年前拿的地被無償收回。因此，我在遇到評估此類土地價值時，也僅僅是在報告中向報告使用人提示，請報告使用人關(guān)注。而在內(nèi)心，對土地使用權(quán)閑置2年會被無償收回，不以為然。梁津老師強調(diào)：土地使用權(quán)被無償收回，原使用權(quán)人名義的土地使用權(quán)滅失，設立在土地使用權(quán)上抵押權(quán)隨之滅失，其為銀行貸款所起的擔保作用不復存在，金融機構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)也消失。而《辦法》取消了銀行作為抵押權(quán)人，在擬定閑置土地處Z方案過程中的參與權(quán)，在閑置土地的處Z過程中，銀行失去了在擬定處Z方案過程中保護自身權(quán)益的主動機會。一旦被認定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會受到威脅。我聽了梁老師以上的講解后，認識到我們土地評估機構(gòu)作為向銀行等金融機構(gòu)提供中介咨詢服務的專業(yè)機構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風險，應該詳盡充分地向銀行提示。

　　三、關(guān)注土地使用權(quán)抵押項目規(guī)劃指標批準文件的有效期

　　在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國有建設用地土地作用權(quán)出讓合同，建設用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國有建設用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。在沒參加這次培訓班前，實事求是地講，我也沒重視項目規(guī)劃指標批準文件的有效期問題，發(fā)現(xiàn)不在有效期內(nèi)，往往催一催或者問一問委托方，要求他們提供最新的規(guī)劃指標文件，或者要求他們解釋。實在提供不出來，為圖省事，就直接采用已過了有效期的規(guī)劃指標文件中的參數(shù)進行評估，沒有意識到規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場價值會受到影響，進而影響到土地抵押權(quán)的實現(xiàn)。

　　四、實際用途與登記用途不一致物業(yè)的評估

　　在講課中，梁老師舉了一個案例，就是開發(fā)商將臨街樓房建成了臨街商鋪并按照商鋪出售，但在辦理產(chǎn)權(quán)證書時，開發(fā)商為了逃避一些費用，將商鋪仍按規(guī)劃批準的住宅用途辦理了產(chǎn)權(quán)證。而在現(xiàn)實生活中，物業(yè)登記用途為住宅，而實際用途為辦公或商業(yè)，我在評估工作中，還遇上過登記用途為工業(yè)用房，實際用途為商業(yè)的極端案例。

　　如果嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)，擅自改變用途均屬違規(guī)，應由政府有關(guān)部門進行查處，以前在評估這種物業(yè)時，我也是按證載用途評估其價值，但評估結(jié)果與市場實際售價有一定差距，自己也知道與市場價值不符，與客戶溝通，客戶對評估結(jié)果也不認可，感到很尷尬。針對這種情況，梁老師提出了解決方案：可以按照實際用途的正常市場價格評估，再扣除估價基準日應補交的出讓金，得到最終價值。我覺得梁老師提出的這個解決方案太好了，今后再遇到類似情況，我就知道怎么處理，與客戶也好解釋和溝通了。

　　梁老師講的`土地剩余使用年限對抵押期間的影響、建設工程款優(yōu)先權(quán)問題、政府儲備土地抵押等問題，對我們的土地評估實際工作都有很大幫助。

　　五、地價影響因素分析與估價方法及參數(shù)取值之間的不一致

　　在出土地估價報告時，經(jīng)常因為客戶催得急，時間緊，只重視估價方法和參數(shù)取值及測算，忽視了地價影響因素分析，甚至直接粘貼復制同一地區(qū)的地價影響因素分析。將這兩部分割裂開來，未考慮地價影響因素與地價水平確定的關(guān)聯(lián)性。石桂琴老師不愧是資深的土地估價師，把我們在撰寫土地估價報告中常犯的一些錯誤都列了出來，比如：在一般因素分析中，前面對當?shù)氐禺a(chǎn)市場進行分析時，得出的結(jié)論是“地產(chǎn)市場活躍，地價逐步上升”，在估價方法選擇的闡述中，卻給出“當?shù)毓�業(yè)用地交易很少，市場不完善，且可比性差，不適于選用市場比較法”的理由；在一般因素和區(qū)域因素分析中，前面說“區(qū)域環(huán)境大大改善，土地升值較快”，而在地價確定時，對較低價格不作分析判斷，直接取了較高的權(quán)重；在市場比較法的區(qū)域因素分析中，說周圍環(huán)境較好、區(qū)域位Z較好、交通便捷度高等，而在基準地價系數(shù)修正法的區(qū)域因素修正的因素條件說明中，又和市場比較法不一致，甚至自相矛盾。

　　在聽了石老師的講課后，我的體會是：今后在撰寫報告時，一定要把報告作為一個整體，寫完后自我檢查，前后對比。

　　石老師還講了估價方法應用中的不一致問題，比如在應用市場比較法時，估價對象與比較案例的內(nèi)涵不相一致，估價對象為純住宅用地，所選比較案例為商住用地，這也是我在評估工作中最常犯的錯誤，今后在評估工作中要記住老師講的要點，吸取教訓，嚴謹?shù)剡x擇每一個參數(shù)，合理分析確定估價結(jié)論，寫出合格的土地估價報告。

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