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房地產(chǎn)開發(fā)建議
房地產(chǎn)開發(fā)建議1
房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
1、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展。
要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)商品管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)算審核的，房地產(chǎn)開發(fā)商不得進(jìn)行銷（預(yù)）售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證；限制投機(jī)性購房、遏制惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)，以免價(jià)格大起大落，保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事營(yíng)業(yè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場(chǎng)顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門協(xié)作管理。
2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系。
在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長(zhǎng)期、中期與年度的土地開發(fā)計(jì)劃，其中長(zhǎng)期計(jì)劃是一種戰(zhàn)略性的計(jì)劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右；中期計(jì)劃主要是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為年度計(jì)劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右；并應(yīng)隨著計(jì)劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整。在年度計(jì)劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)調(diào)整計(jì)劃，加大土地供應(yīng)量。
3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。
首先，要搞好土地存儲(chǔ)，建立并完善土地收購儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控，通過土地的前期開發(fā)整理，既可以降低土地開發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，對(duì)于暫時(shí)閑置的地塊，通過前期開發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時(shí)出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量。土地“陽光工程”主要是指堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場(chǎng)交易的全過程置于監(jiān)管之下，從而提高市場(chǎng)透明度，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的'尋租活動(dòng)，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅；有助于維護(hù)市場(chǎng)秩序；也有助于保護(hù)開發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對(duì)于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。
一要建立房地產(chǎn)“超市”（交易中心）。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢——登記——勘測(cè)——評(píng)估——收稅（費(fèi)）——發(fā)證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案（包括開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案），服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤營(yíng)銷的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。
5、立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”。
從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。一、二手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
6、樹立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造
誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)；樹立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。
房地產(chǎn)開發(fā)建議2
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營(yíng)問題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開發(fā)商偷逃稅的.僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時(shí)，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭(zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無法實(shí)施同步監(jiān)控，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議
�。ㄒ唬╅_展針對(duì)性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為
�。ǘ┥罨鐣�(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。
�。ㄈ┙⒒A(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
�。ㄋ模┽槍�(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時(shí)找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)�。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
�。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ�。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)開發(fā)建議3
第一章 項(xiàng)目概述
一、項(xiàng)目背景
宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年），歷經(jīng)了滿清、民國(guó)、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè)，酉陽政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），占地50余畝。
二．項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)），宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。
2、項(xiàng)目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃2013年1月開工，2015年10月竣工。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。
3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施�！霸擁�(xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四、可行性研究報(bào)告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽Z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2、編制依據(jù)：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號(hào)文件
2.2、渝價(jià)（2001）402 號(hào)文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》
2.4、渝府發(fā)（2003）92 號(hào)文件
2.5、渝（2000）830 號(hào)文
2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180-93
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）。
二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)
三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總?cè)丝冢?約4370人。
7、居住總戶數(shù)： 約1360戶
8、綠化率：不低于25% 。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。
2、設(shè)施、設(shè)備、材料：
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。
3、綠化：
“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
一、地理?xiàng)l件：
“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計(jì)算)
水泥： 27900噸（按190kg/ M2計(jì)算）
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：
消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。
三、水、電、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。
第六章 環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。
環(huán)境保護(hù)措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。
4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。
第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月，即從2013年1月到2015年10月為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：
1、2013年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。
2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款。
2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：
1、土地費(fèi)用
投入土地成本13527.0677萬元
2、土地出讓金：4147.6723萬元
3、其它投入
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的'5%計(jì)算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2
住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元
商業(yè)：按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2
住宅銷售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì)，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元
商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:
1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2
住宅銷售：按5300元/ m2計(jì)，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元
商業(yè)按15000元/ m2計(jì)，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元
三、成本測(cè)算：
(一)、以方案 A設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費(fèi)用 23520萬元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬元
1.12、稅金 802萬元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 32.9萬元
1.16、不可預(yù)見費(fèi) 3682.5萬元
固定成本合計(jì) 49803.24萬元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元
�。ǘ�、以方案B設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費(fèi)用 24390萬元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 52萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬元
1.12、稅金 831萬元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 40.8萬元
固定成本合計(jì) 47239.74萬元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元
�。ㄈ�、以方案C計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費(fèi)用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費(fèi)用 24990萬元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬元
1.5、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬元
1.6、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元
1.7、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬元
1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬元
1.10、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬元
1.12、稅金 852.2萬元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬元
1.15、工程定額測(cè)定費(fèi) 41.6萬元
固定成本合計(jì) 47897.84萬元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元
第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。
2、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。
3、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颉⒒ㄆ诤偷闹参锪Ⅲw綠化。
4、戶型設(shè)計(jì)
多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。
5、室內(nèi)設(shè)施及功能
5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)，地處酉陽城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)
賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。
1．1、地處酉陽中心；
1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型。
賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。
3、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：
3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：
3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱。
3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施。
3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。
3．2．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受。
3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。
第十一章 效益評(píng)價(jià)
一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說明：
1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。
1．3、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：
“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：
“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名），既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)建議4
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領(lǐng)導(dǎo)者成本控制的認(rèn)識(shí)較薄弱，對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)、結(jié)算相結(jié)合的方式較局限。結(jié)果表明，我國(guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制不當(dāng)，存在著預(yù)算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的局勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿足不同消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要進(jìn)行對(duì)實(shí)施過程和施工兩個(gè)方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項(xiàng)目的各成本組成要素通過各部門共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般流程為：項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門審核材料的數(shù)量和質(zhì)量，再由材料部門提出采購計(jì)劃及方案。然后，預(yù)算或合約部門負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，審批后進(jìn)行最后采購。而財(cái)務(wù)部門主要監(jiān)督對(duì)資金計(jì)劃的謹(jǐn)慎進(jìn)行與報(bào)備，而當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬的財(cái)務(wù)部門主要是做較簡(jiǎn)單的成本核算，對(duì)資金的收支做賬，尚未進(jìn)行成本控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題
1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運(yùn)用手段等范疇，企業(yè)存在著認(rèn)知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內(nèi)部甚至只為項(xiàng)目的建設(shè)過程中，忽視對(duì)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理。成本控制的目標(biāo)僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結(jié)合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運(yùn)用技術(shù)、企劃、價(jià)值鏈的方法。而在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，后進(jìn)的成本控制觀念已無法適應(yīng)。
2、成本管理缺乏合理的目標(biāo)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中最關(guān)鍵的一項(xiàng)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標(biāo)有利于企業(yè)的高效運(yùn)作。俗話說：“計(jì)劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項(xiàng)目實(shí)施前以項(xiàng)目為核算單位進(jìn)行測(cè)算審核，熟悉科學(xué)方法及累計(jì)成本數(shù)據(jù)，明確目標(biāo)成本，從而項(xiàng)目能夠更好地成本控制。
3、成本預(yù)測(cè)及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進(jìn)行精細(xì)化項(xiàng)目成本管理。特別是成本控制，要注重對(duì)項(xiàng)目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達(dá)到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于以上方面缺乏關(guān)注，從而導(dǎo)致未能及時(shí)地采取相應(yīng)措施。國(guó)際化的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，都會(huì)擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時(shí)地處理企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目盈虧狀況，為企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的許多管理方式尚未成熟，我國(guó)多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結(jié)算時(shí)只注重預(yù)算而忽視成本的問題。
4、人力資源成本意識(shí)淡薄。企業(yè)的成本意識(shí)普遍淡薄，存在著先入為主的'意識(shí)：認(rèn)為只有專業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運(yùn)用。企業(yè)對(duì)職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責(zé)分工不明確，難以調(diào)動(dòng)職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺得運(yùn)營(yíng)管理部是成本控制的關(guān)鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責(zé)意識(shí)。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，明面上團(tuán)結(jié)協(xié)作，其實(shí)各行其是。工作落實(shí)不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的建議
1、加強(qiáng)成本控制的指導(dǎo)，制定科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強(qiáng)對(duì)成本控制的指導(dǎo)力度。監(jiān)督管理其開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過程，完成企業(yè)既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目確定前，要從實(shí)際的角度出發(fā)，認(rèn)真分析產(chǎn)品的相關(guān)市場(chǎng)、技術(shù)支持、政府各項(xiàng)限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控制目標(biāo)，并按計(jì)劃控制開發(fā)成本的關(guān)鍵。
2、明確項(xiàng)目全程開發(fā)計(jì)劃，強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃包括很多方面，不但要有明確的目標(biāo)、開發(fā)的周期、工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還要涵蓋到項(xiàng)目實(shí)施的每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在前期辦理各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)的時(shí)間、設(shè)計(jì)的周期、安全問題、進(jìn)程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細(xì)致的各項(xiàng)事宜。在開發(fā)的節(jié)奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實(shí)際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項(xiàng)目周期以及節(jié)點(diǎn)。另外，在實(shí)施項(xiàng)目時(shí)要讓企業(yè)的管理人員形成共識(shí)，理清操作思路，保證員工與管理層的步調(diào)一致。在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，不斷抽查項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施情況，如果計(jì)劃未按時(shí)實(shí)施，要具體分析其原因并及時(shí)改進(jìn)。
3、加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理。招投標(biāo)活動(dòng)對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目施工是非常關(guān)鍵的一環(huán)。通過招標(biāo)確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質(zhì)優(yōu)秀的施工單位既可以在設(shè)計(jì)方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進(jìn)行更多的優(yōu)化，制造出質(zhì)量過硬、成本合理的產(chǎn)品，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標(biāo)計(jì)劃，進(jìn)行有計(jì)劃、有準(zhǔn)備的招標(biāo)，從具體實(shí)際出發(fā)，合理控制招標(biāo)的時(shí)間，要為施工留有一定的空間。嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序，重點(diǎn)審查投標(biāo)單位的技術(shù)力量、專業(yè)水平、以前接過的項(xiàng)目、目前的狀態(tài)等，同時(shí)要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地考察；必須實(shí)行公開招標(biāo)，并且成立評(píng)標(biāo)小組以保證其公正性。
4、對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理。充分對(duì)比各個(gè)方案，計(jì)算各方案的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面分析各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學(xué)手段，尋找施工時(shí)有較大節(jié)約空間的項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析，明確預(yù)期目標(biāo)。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等以節(jié)約成本。對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理，把控相關(guān)部門的操作流程，強(qiáng)化施工時(shí)的安全意識(shí)。
5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)，提高員工的成本意識(shí)。企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)部門如果高效運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運(yùn)營(yíng)部門的工作，給予其一定的權(quán)限，使其能夠在控制成本時(shí)有更大的施展空間。要經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行成本控制方面的知識(shí)培訓(xùn)，讓員工在了解企業(yè)的同時(shí)增加對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，讓其認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實(shí)現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進(jìn)來。設(shè)立合理的成本考核制度，把成本的目標(biāo)進(jìn)行分解，以便每一個(gè)員工的理解。不定時(shí)的抽查，使員工有危機(jī)意識(shí)，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動(dòng)起來。