房地產(chǎn)策劃方案模板集合9篇
為了確定工作或事情順利開展，就不得不需要事先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)策劃方案10篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)策劃方案 篇1
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細分；
2）精準(zhǔn)短信營銷平臺；
3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；
4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)策劃方案 篇2
一、項目分析
天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。
1.市場情況
大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。
然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。
針對本區(qū)域當(dāng)時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
�、僦苓吘用�
金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
②市政拆遷戶
上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。
�、弁鈦砉ぷ髡�
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個問題時，我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產(chǎn)品優(yōu)點是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。
想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。
記得大學(xué)時代，一個同學(xué)是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來……
70年代，公社年代。
80年代，開放年代。
90年代，自我年代。
00年代，個性年代。
今天，個性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當(dāng)新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠過去的學(xué)生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強力圍攻下，我認為本產(chǎn)品的價格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。
我認為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過12個月的前期準(zhǔn)備，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質(zhì)競爭個案企劃表現(xiàn)方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：
1."青年匯"：
也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標(biāo)客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，"青年匯"是十分成功的。
2."藍朝部落"：
也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。
3."東方時空"：
在小房型市場火爆時借機推出，與先前的同類個案相似，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會"：
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個性。
本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。
在這里，我把客源分為這樣幾種類型：
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>
B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
C、學(xué)會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢?
于是，我試圖在這些個性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來時，我發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認的生活地————新的生活
社區(qū)：共同的家 —————新的集體
大堂：共進式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動的集體
會所：共享式——————互動的集體
建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立
綜合起來，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時;當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真�；诖耍氲搅顺扇寺嫛，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。
在上海各個已銷售或在銷售的房產(chǎn)個案中，運用成人漫畫作為設(shè)計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費，即使達到預(yù)期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。
基于上述原因，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。
六、市場反響
事實勝于雄辯
經(jīng)過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。
可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎(chǔ)。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學(xué)問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。
我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點找準(zhǔn)了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點全身心投入。
就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。
項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計手法新 ;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費者內(nèi)心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。
抓住這四個創(chuàng)新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再配合了低總價的價格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎(chǔ)。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。
房地產(chǎn)策劃方案 篇3
廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷商品、勞務(wù)，影響輿論，博得社會支持，推進一項事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。
一、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)
基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
（一）廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
�。ǘ⿲Ξa(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面
產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶服務(wù)的同時，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來，并因此權(quán)衡廣告基調(diào)，是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響
根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調(diào)可能類似，但這時廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風(fēng)。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當(dāng)面臨同樣的地區(qū)，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定，應(yīng)該是有所變化的，以突出自身的特色。
二、房地產(chǎn)廣告的訴求點
“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達，總有它的主題，而這個所要表達的內(nèi)容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點。
�。ㄒ唬⿵V告訴求點實質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強項
現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行，最終的消費行為才可能產(chǎn)生。
（二）最強的訴求點應(yīng)該與客戶的需求一致
房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關(guān)注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點是客戶最關(guān)切的地方，同時又是自身產(chǎn)品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進銷售的作用。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作
房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣、激發(fā)消費者的購買欲望，并最終促使消費者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
房地產(chǎn)廣告設(shè)計，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達，使之成為吸引消費者購買的主要因素。
每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
�。ㄒ唬┮�(guī)則式風(fēng)格
這種創(chuàng)作風(fēng)格有點近乎公式化，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹。比如，“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處××中心地段，鄰××商業(yè)街，設(shè)施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設(shè)計，實惠價位每平方米××元起，現(xiàn)場售樓處地址××，電話××”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面，缺點是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
（二）理性感化風(fēng)格
這種風(fēng)格被廣泛運用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點和可能給消費者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。
1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實情景創(chuàng)作廣告，使消費者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝，突出了其硬件一流的特點。
2.誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達的。
3.證言式廣告：其特點是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達。
四、房地產(chǎn)廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細的信息資料還是一般的宣傳；費用高低——必須考慮的一個因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。
視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時，往往就無能為力了，并且費用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應(yīng)用。
戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時能起到不錯的'廣告效果�，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。
房地產(chǎn)策劃方案 篇4
【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在高速蓬勃的發(fā)展。新形勢下，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，國家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，房地產(chǎn)市場進入激烈競爭的時代，房地產(chǎn)前期策劃及房地產(chǎn)營銷策劃手段也是推陳出新，各個開發(fā)商為了促進房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在策劃方案上也是費盡心機。雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向理性和規(guī)范，但是我國的房地產(chǎn)策劃還處在初級階段。從我國目前的房地產(chǎn)策劃理論與實踐來看，一方面，開發(fā)商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來指導(dǎo)工作實踐；另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強二科學(xué)性弱�？傮w開來，房地產(chǎn)策劃存在一些比較明顯的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起足夠的重視，從市場實際出發(fā)作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場競爭中立于不敗之地。
【關(guān)鍵詞】營銷策劃 市場導(dǎo)向創(chuàng)新
一、 房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。
20世紀(jì)90年代初，是深圳房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時期，也正是深圳房地產(chǎn)商的黃金時代，市場上住宅的供給有多大，就會有多大的市場需求，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關(guān)工作。1992年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。1997年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進入所謂的“概念地產(chǎn)”時代，形形色色的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態(tài)、確定目標(biāo)消費者群；根據(jù)目標(biāo)消費者群的總體需求愿望設(shè)定項目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項目獨具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點。
總體來看，我國房地產(chǎn)營銷策劃理論和實務(wù)發(fā)展十分迅速，首先得歸功于國外營銷理論的發(fā)展，營銷理論的豐富和發(fā)展給我們國內(nèi)的房地產(chǎn)營銷策劃理論奠定了堅實的基礎(chǔ)。其次，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的現(xiàn)實，造成房地產(chǎn)商強大的競爭壓力，房地產(chǎn)營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，國內(nèi)眾多營銷策劃人士的努力實踐，使房地產(chǎn)營銷理論逐步趨于完善和成熟，他們在實踐中創(chuàng)造出許多經(jīng)典樓盤營銷案例的同時，還不斷在理論上加以總結(jié)，提出富有創(chuàng)造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點群策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式等。這些新興觀念的產(chǎn)生，為房地產(chǎn)業(yè)營銷策劃理論賦予了豐富的內(nèi)涵，同時，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了非常重要的作用。
二、 房地產(chǎn)營銷策劃
房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容：通過這一個多月房地產(chǎn)前期策劃課程和我們自己做的房地產(chǎn)策劃作業(yè)，我略認識了房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容及過程。
我們調(diào)研了已建成在售的樓盤，通過調(diào)查研究在售樓盤的策劃并結(jié)合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識掌握的更好更加直觀的認識房地產(chǎn)。對于，房地產(chǎn)我一直都認為它只是居住建筑，老師在第一節(jié)課時就指出了我的錯誤認識讓我知道房地產(chǎn)的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建筑，還包括公共建筑、商業(yè)建筑等等。通過老師的上課讓我意識到了房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)組織的實施，因此，良好的決策對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。同時，也認識到房地產(chǎn)前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開發(fā)企業(yè)及時掌握市場狀況、消費者需求、競爭對手，從而預(yù)測市場趨勢，為企業(yè)確定未來發(fā)展方向、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)。同時，前期策劃可以輔助開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風(fēng)險與收益作出評估，制定精確的開發(fā)戰(zhàn)略。其次，前期策劃預(yù)測市場、掌握市場情況，使企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)良好的經(jīng)營，進一步提升競爭力，使企業(yè)利潤達到最大化。
在上第一次房地產(chǎn)課時，老師告訴我們，為了是我們可以將這門課程學(xué)好，她將我們分成幾個小組，讓我們?nèi)ス餐瓿伤贾玫淖鳂I(yè)。老師剛將作
業(yè)布置下來，作為組長的我決定我們這組選擇離我們學(xué)校不遠的一個正在銷售的藍鼎·海棠灣作為我們的調(diào)研對象。
我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區(qū)沙盤，那里的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型，將每個戶型的通風(fēng)采光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價格等都給我們講的非常詳細。同時，她還向我們詳細的講述海棠灣的周邊的配套設(shè)施及交通情況，讓我們對海棠灣有了初步的認識了解。為了更加的熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區(qū)，作為海棠灣的競爭對手，它們的優(yōu)勢和劣勢所在，來分析海棠灣的競爭力。
在第一階段報告中，我們就海棠灣的地理環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境等對其進行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進行調(diào)查與分析。同時，針對海棠灣還進行了具體SWOT分析，了解海棠灣的優(yōu)勢、劣勢、機遇與挑戰(zhàn)的所在，SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應(yīng)該揚長避短，抓住機遇，做好隨時面對挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。最后，我們對海棠灣的競爭對手進行調(diào)研分析，主要針對它們的優(yōu)點及不足。面對眾多的市場競爭對手，海棠灣該如何取勝？由于海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開發(fā)樓盤中并不占優(yōu)勢，因此，海棠灣并不適合和它們采取相同的開發(fā)和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優(yōu)勢及避開競爭對手的鋒芒，將競爭對手的劣勢變成自己的優(yōu)勢，開發(fā)出差異化產(chǎn)品，來吸引消費者。
有了第一階段的對海棠灣的初步認識，第二階段我們主要針對海棠灣的市場進行調(diào)查和分析。藍鼎集團投資開發(fā)海棠灣的目的無外乎為了賺錢和讓更多的人認識藍鼎，海棠灣是藍鼎進入合肥房地產(chǎn)業(yè)的敲門磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費者，我們對消費者的心理和行為兩方面進行了調(diào)查分析。通過對消費者的調(diào)查和分析，來發(fā)現(xiàn)一些潛在消費者，從而策劃方案來抓住這些消費者，提升海棠灣的競爭實力。同時，為STP戰(zhàn)略提供有力的依據(jù)，STP戰(zhàn)略決定海棠灣的目標(biāo)市場選擇和市場定位。
我們做STP戰(zhàn)略時，從市場細分、目標(biāo)市場選擇和市場定位三個方面對海棠灣進行分析。我們將目前的市場細分為低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場及高端市場五個市場等級。通過結(jié)合海棠灣的實際情況、目前消費者對這五種市場的看法和選擇趨勢及海棠灣競爭對手開發(fā)市場的選擇，來確定海棠灣的目標(biāo)市場。目標(biāo)市場的選擇決定海棠灣的市場定位，最終我們結(jié)合消費者的問卷調(diào)查結(jié)果，以及海棠灣的環(huán)境優(yōu)勢，來確定海棠灣開發(fā)高端市場。
針對第二階段的市場定位，第三階段我們主要對海棠灣的交通、建筑、小區(qū)景觀等進行了分析。海棠灣市場定位在高端市場，就意味著海棠灣的交通要便利和合理；建筑設(shè)計的要高端、大氣、有檔次；小區(qū)的綠化率要高，小區(qū)環(huán)境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內(nèi)部交通兩塊進行分析，外部交通又從公交、駕車等方式到達各個商業(yè)圈及到達各個車站的時間進行分析。外部交通的便捷可以使海棠灣對一些上班族有很大的吸引力，同時，便捷的外部交通會使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內(nèi)部交通采取人車分流的形式，人車分流減少了車流噪音對小區(qū)居民生活的干擾，同時可以更好的保障居民的人身安全。
海棠灣采用目前最流行的現(xiàn)代古典主義建筑風(fēng)格，建筑將古典主義建筑風(fēng)格簡化，建筑立面沒有過多的繁復(fù)的建筑裝飾，使建筑簡潔大方。同時，建筑使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調(diào)局部點綴，彰顯王室高貴典范，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區(qū)建筑風(fēng)格相配合，海棠灣的小區(qū)景觀設(shè)計采用英倫景觀風(fēng)格，小區(qū)種植大量海棠、多種植物、創(chuàng)造大片水域、建造多處居民休息廣場等綠化景觀，使小區(qū)綠化率達到40%以上，給居民提供舒適的生活環(huán)境。同時，將此打造成海棠灣的優(yōu)勢，海棠灣的可以吸引更多追求生活品質(zhì)的消費者。
前面的三個階段主要注重海棠灣的優(yōu)勢、市場和產(chǎn)品，第四階段我們主要針對海棠灣的營銷策劃、廣告策劃和物業(yè)進行調(diào)研和分析。對于海棠灣的營銷策劃，可以說是貫穿了房地產(chǎn)策劃的整個策劃過程，而營銷策劃也是房地產(chǎn)策劃的核心所在。海棠灣營銷手法并不是很新穎，比較保守傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)意，同時，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，并不利于海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過售樓部沙盤、和各種戶型模型及傳統(tǒng)的宣傳單的形式進行對外宣傳，這些方法都比較傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)意，根本辦法吸引更多的消費者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比，缺乏競爭力，不利于海棠灣的銷售。
房地產(chǎn)策劃方案 篇5
一、 活動時間
20xx年9月26日(中秋節(jié)) 18：00-21：00
二、 活動地點
xx名城中心廣場
三、 活動主題
xx望月
主題釋義：該主題將開發(fā)商與中秋有機地結(jié)合起來，同時渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進入xx就是回到了家。
四、 活動目的
1、 為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺
2、 樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進一步宣傳樓盤
3、 深度挖掘潛在消費群體
五、 活動預(yù)計參與人數(shù)
中秋晚會：600人
中秋酒會：400人
合 計：1000人
六、 活動宣傳語
“今晚回家吃飯嗎?“
活動宣傳語釋義：中秋佳節(jié)作為中國一個傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團聚的時候，故活動宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時也暗喻本次活動將為所有與會者以家的溫馨感覺。
七、 活動方案及創(chuàng)意構(gòu)思
活動前的推廣措施：
1、 在本次活動中推出當(dāng)日購房可享受9.18折的優(yōu)惠促銷活動(注：可根據(jù)開發(fā)商情況酌情制定一些限制條件);
2、 制作并隨機贈送本次活動文化宣傳衫若干;
3、 制作“xx名城”字樣的中秋印入場卷(造型可參考月餅造型);
以上活動的目的旨在達到強化活動宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營理念。
房地產(chǎn)策劃方案 篇6
一、 前言
就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。
二、市場分析
1.1寫字樓宏觀市場分析
在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。因此，購買(或租用)寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。20xx年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟進一步好轉(zhuǎn)，國外機構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。
1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析
要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。
武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/ M2之間，租價基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。
武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。
2、主要競爭對手分析
2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1)
因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。
2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對手個案分析
在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿(mào)廣場B座入住率達100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場。
亞貿(mào)廣場經(jīng)濟指標(biāo)
名稱：亞洲貿(mào)易廣場
地點：武昌區(qū)武珞路628號
開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司
總占地面積：12000 M2
總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2
規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成
層高：A座28層 B座32層
功能：底樓—美食城、肯德基、停車場
一樓—五樓為商場
A座8-17層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓
A座18-28層為高檔寫字樓
B座為高檔寫字樓
租售方式：出售、出租、以租代售三種形式
售價：均價4800元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投
資優(yōu)惠政策
租價：均價70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠(以此價位出租，其實是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清(選擇此種方式的客戶也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購買僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%)
管理費：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙
樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場、新加坡美
食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡
球館、美發(fā)美容中心等。
實用率：69%
外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃
內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A
座共6部電梯
內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面
優(yōu)惠政策：
三、 項目分析
1、項目理解
項目名稱：中商廣場
地點：武昌區(qū)中南路
占地面積：6700M2
建筑面積：
規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)
功能：地下一、二層為停車場
地上1-6層為購物中心
地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心
地上10-49層為寫字樓
實用率：62%
室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部
專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2 米
室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運站、武昌
火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車
智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化管理系統(tǒng)(BAS)、
自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(ACS)、消防自動化系統(tǒng)
(FAS)、通訊自動化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動化系統(tǒng)
(OAS)
空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)
增氧系統(tǒng)
消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報
警閥，多層次消防安全保護，主樓第10、23、36
層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 2部
直升全程消防專用電梯
供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小
時供電，另設(shè)進口人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組，以
供主要設(shè)備的緊急啟動
停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系
統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)
外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾
內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道采用
高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套
裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯
租售方式：可售、可租
售價：均價7000元/M2
月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2
開發(fā)商：中商集團中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司
物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司
建筑商：武漢建工集團
2、過往推廣策劃
2.1過往市場定位：5A智能大廈
2.2過往目標(biāo)客戶群定位：IT行業(yè)
2.3過往銷售價格：7000元/M2
3、項目機會及優(yōu)勢分析
3.1中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進整個寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項目作為寫字樓同樣受惠。
3.2 國家開始西部大開發(fā)，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通發(fā)達，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉(zhuǎn)。
3.3 中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強的吸客能力
3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團開發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通發(fā)達，周邊
眾多金融機構(gòu)和政府機關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、
儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。
3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，
又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充
分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活
優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當(dāng)大。
3.7中商廣場為5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必
備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能。
3.8 中商廣場租售價格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對
手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600
元/M2，價格漸趨合理，同時說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場、靈活應(yīng)變。
3.9 中商廣場內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與
競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。
3.10中商廣場為現(xiàn)樓，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于
租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。
4、項目問題及劣勢分析
4.1中國加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入，
因此，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根據(jù)點尚需時日
4.2中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢，但武昌區(qū)畢竟是文教
科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。
4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低，但以
其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。
4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為
地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此，
要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。
4.5中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空間，對愛炒期樓的投資客已無空間。
4.6中商廣場實用率僅為62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完善。
4.7中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績來講，
應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出雙倍的努力。
四、項目介入市場身份設(shè)定
根據(jù)以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設(shè)定如下：
1、市場形象定位
中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出的思考：
項目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈
原因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位
支持點：
1. 1該項目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中
心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們
心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強化
位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨性。
1.2該項目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑，高度為180米，這是中商
廣場成為標(biāo)志性建筑最大的支持點，即唯一性。
1.3中商廣場擁有5A級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)
控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動
化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。
2、項目市場推廣定位
根據(jù)上述市場定位，我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。
項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選
2.1理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企
業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶
群體的特性，突出尊貴感。
2.2領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，
以樓盤第一高度、5A級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管
公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目
的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲
得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)
主來說也會以入主中商廣場辦公而自豪。
3、目標(biāo)客戶群定位
3.1從企業(yè)性質(zhì)定位
境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)
國內(nèi)中大型國有企業(yè)
國內(nèi)有實力的私營企業(yè)
3.2從企業(yè)類型定位
房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。
3.3從目標(biāo)客戶的來源定位
對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);
現(xiàn)有租戶15%，即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫字樓。不過要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);
自用型買家35%，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。
但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)
4、項目價格定位
4.1 售價：均價5600元/M2，雖然此價格仍為武昌區(qū)寫字樓最高
價，但與寫字樓質(zhì)素相比，此價位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受，
此價位應(yīng)該是中商廣場的價格突破點
4.2租價：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，
另管理費12.5元/M2(含空調(diào)費)
五、項目包裝
1、 售樓部、租賃部包裝設(shè)計建議(見附圖)
原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格
體現(xiàn)一種大氣、豪氣
2、 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計建議(見附圖)
3、 中商廣場大門前升旗設(shè)計(見附圖)
4、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)公司中商集團的簡稱，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。
六、推廣策略
1、 本項目推廣四大障礙點
1. 1區(qū)位概念上的障礙。本項目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對本項目的認同感。同時，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來。
1. 2價格劣勢上的障礙。對于投資客來講，最關(guān)心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。
1. 3項目自身質(zhì)素的障礙。本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對手沒有一個相當(dāng)明顯的差距。
1. 4付款方式的障礙。在項目價位無優(yōu)勢，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項目前期不成功的主因。
1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項目原目標(biāo)客戶定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。
2、 本項目推廣五大突破口
2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因為內(nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心，而本項目位于內(nèi)環(huán)線中南路上，。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提，同時又與亞貿(mào)進行了區(qū)隔，為說明價格比其高提供了有力證據(jù)。
2.2價格突破、調(diào)價、調(diào)至5600元/M2，縮小與同區(qū)域競爭樓盤
價格差，同時又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價格優(yōu)。
2.3項目質(zhì)素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基
本定型。因此，只有從軟件方面強調(diào)其與眾不同，如知名物
管公司管理，星級服務(wù)，可為買家免費提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品
展示會的場所等。
2.4付款方式的突破，價格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必
須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強投資客的信心和減輕付款上的負擔(dān)。
2.5 目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴充為各種經(jīng)濟實力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。
3、 設(shè)計logo、統(tǒng)一標(biāo)識
4、 項目包裝(前面已述，略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強調(diào)區(qū)位)
5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強調(diào)氣勢)
5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強調(diào)地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強調(diào)客戶群層次)
5.5口首付、口風(fēng)險、五年返租 震撼江城(強調(diào)付款輕松及高回報率)
5.6首付一萬幾，月供一千幾，租不如買(強調(diào)購買的輕松和價值)
6、 媒體廣告(見附頁)
7、 媒體計劃(略)
七、營銷策略
二、 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議
A座為10—50層為寫字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫字樓，面積約40000M2。
B座10—38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。
分區(qū)銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫字間。
2、 價格策略
2.1 價格均價建議不高于5600元/M2
2.2 價格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價差
2.3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。
2.4 價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價格。如銷售情況好，則微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。
營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，內(nèi)部認購期(主要針對現(xiàn)租戶)公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。
3.2投資秘笈主體內(nèi)容
3.2.1因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風(fēng)險，方是本項目從市場突圍的突破口。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針對具體客戶實施如下。
3.2.2針對中商廣場現(xiàn)有租戶，實行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費)。這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實行“租轉(zhuǎn)售“策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下：
例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費為12.5元/M2，現(xiàn)實行“租轉(zhuǎn)售”， 售價為5600元/M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下：
該寫字樓原銷售總價為：100 M237000元/M2=700000元
該寫字樓現(xiàn)銷售總價為：100 M235600元/M2=560000元
免該客戶物管費金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元
該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一個月付清當(dāng)年款額10%，即56800元
該客戶貸款額為：56000350%=28000元
該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房貸款利率計算)
該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元
每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元
從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫字樓。
3.3針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買賣合同后計算)每年第一個月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10%，五年回報率為50%。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。
例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為5600元/M2
具體計算為：100M2*5600元/ M2=560000元
該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元
(第一個月交清)
該客戶五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元
每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元
五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元
該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實際為：280000-280000=0元
該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元
該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元
五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
該寫字樓正常出租價格為：55元/M2
發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元
發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元
3.4 針對自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種
八、促銷策略
1、直銷
1.1在營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶
為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，
保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低;一種是目
標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村
銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。
1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。
1.3直銷對象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、
證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。
1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。
2、 DM郵寄
2.1對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜
訪前先實行DM郵寄，拜訪。
2.2 DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓
的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。
2.3 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。
2.4 DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。
3、 優(yōu)惠政策
3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。因此，在推廣期內(nèi)，我們會選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。
3.2租或買寫字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。
旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。
二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。
3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進入中商
購物中心和采購目錄;可優(yōu)先進入中商購物中心設(shè)點經(jīng)營;
進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
房地產(chǎn)策劃方案 篇7
一、活動目的：
通過“辭舊歲.送愛心”主題公益活動，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，講解項目最新動態(tài)，爭取老業(yè)主轉(zhuǎn)介;邀約陌電新客戶，了解項目，促成意向成交。
二、活動內(nèi)容：
置業(yè)顧問通知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時間來九座花園參加太白
印象組織的“辭舊歲.送愛心”公益活動。
在分類客戶送來的愛心物品后，送客戶新年小禮包。 帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項目最新動態(tài);對陌電客戶進行產(chǎn)品推薦。
拍照留影，評選最佳笑容做太白印象的“愛心形象大使”。
三、活動時間及地點：
時間：20xx年12月30號下午2點----20xx年1月3號 地點：太白印象西安營銷中心九座花園1817室
四、邀約客戶：
為了確保最大數(shù)量的客戶到達現(xiàn)場，邀約分兩次進行;第一次邀約時間為：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客戶和陌電客戶活動時間及地點。第二次邀約時間為20xx年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點參加。
◇老業(yè)主邀約說辭：XXX先生/女士，我是你的置業(yè)顧問小X， 昨天給你發(fā)的信息你收到了吧?咱們小區(qū)與西安愛心聯(lián)盟組織的“辭舊歲.送愛心”活動安排在今天下午2點，家里一些閑置的衣物，咱們集中起來，一是獻出我們的愛心，二來也可以為咱們節(jié)省打理時間，屆時咱們還要評選一個太白印象的“愛心大使”，還有新年禮品相送，你看你下午幾點能到?
◇陌電客戶邀約說辭：XXX先生/女士，我是太白印象的置業(yè)顧問小X，昨天給你發(fā)的信息收到了吧?是這樣的，我們和西安愛心聯(lián)盟組織的捐獻舊衣物獻愛心活動，今天下午兩點舉行，誠邀你參加，你肯定是一個有愛心的人，我和您預(yù)約一下下午的時間。
房地產(chǎn)策劃方案 篇8
一、銷售方案的目的和意義
銷售方案是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動銷售方案其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“銷售方案、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
①員工負責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
�、趩T工負責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
③員工負責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
�、芎贤顚懹韶攧�(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責(zé)對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
�、萑缧璋唇屹J款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
�、藿�(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
�、咭陨瞎ぷ魍瓿�，視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
房地產(chǎn)策劃方案 篇9
一、活動目的
1、促進開盤成交客戶合同簽訂;
2、提升開盤售樓部現(xiàn)場人氣;
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動時間
20xx年9月份(具體時間待定)
三、活動地點
凱悅城售樓中心
四、活動前準(zhǔn)備
1、置業(yè)顧問電話邀約時間：20xx年9月份
2、電器的購買
時間：20xx年8月30日
3、抽獎券制作到位 時間：20xx年9月初
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位
時間：開盤前一天
五、活動內(nèi)容
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵：
一等獎：筆記本電腦(2名)
二等獎：海爾冰箱(4臺)
3000x2臺=6000元 1500x4臺=6000元 1000元x6臺=6000元 600元x10臺=6000元
100元x90臺=9000元
費用預(yù)估：33000元
三等獎：海爾洗衣機(6名) 四等獎：微波爐(10名)
五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)
六、活動流程
新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后領(lǐng)取獎品——銷售讓客戶從后門離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)
七、活動費用
1、抽獎券數(shù)量：100張
抽獎箱：1個 費用： 100元
2、聘請婚慶公司費用： 2500元
3、水果糕點費用：1000元
4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用： 費用： 500元
5、小禮品購置費：毛絨玩具等 20xx元
6、不可預(yù)計支出費用： 費用： 900元
7、家電費用：33000元
策劃部
XX年8月22日
【房地產(chǎn)策劃方案模板集合9篇】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)策劃方案模板匯總九篇01-21
房地產(chǎn)策劃方案匯總01-14
有關(guān)房地產(chǎn)策劃方案模板集錦六篇02-05
房地產(chǎn)策劃方案模板錦集9篇02-01
房地產(chǎn)活動策劃方案15篇02-21
房地產(chǎn)公司年會策劃方案02-07
房地產(chǎn)策劃方案集錦15篇01-14
有關(guān)晚會策劃方案模板集合九篇01-30
【熱門】晚會策劃方案模板集合八篇01-11
招聘策劃方案模板03-31