二手房買賣糾紛的解決方法
二手房買賣糾紛是很多人遇到的糾紛問題，面對二手房買賣糾紛我們應(yīng)該怎么辦呢?下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的二手房買賣糾紛解決方法，希望對您有所幫助。
二手房買賣糾紛解決方法
1、共有房屋糾紛
從法律上講，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書面同意;如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，法院一般不會判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過戶手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對，法院就有可能判定該交易無效。
2、定金糾紛
產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說法。在缺乏明確約定的情況下，無論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者吃掉;二是定金交付數(shù)額問題。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。
中介公司收到下家定金后，往往會開具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”，這種定金支付方式對下家極為不利：一則與上家并無直接簽署的協(xié)議;二則手中沒有上家出具的定金收條;三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí);四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房價(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。
因此，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代收，中介公司在收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家委托書。否則，就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也要學(xué)會保護(hù)自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書;如是轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。
3、期房轉(zhuǎn)讓糾紛
取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓有以下兩種：
(1)預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。
這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。
(2)期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。
已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意;沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無爭議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。
二手房糾紛類型
1、因房屋買賣合同無效、履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。
房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。
3、因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。
中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱跳單)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛;買賣雙方議價(jià)不成，引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。
常見的'二手房交易糾紛
(一)買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實(shí)信息導(dǎo)致糾紛。
當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
(二)房價(jià)變化快。房屋價(jià)格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。
房價(jià)上漲時(shí)，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價(jià)下跌時(shí)購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價(jià)上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對方反悔。
(三)中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。
由于買賣雙方常常通過中介機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機(jī)構(gòu)本身的機(jī)制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項(xiàng)，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
(四)二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。
所以買賣雙方都要在交易時(shí)充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
(五)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。
現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時(shí)讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
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