北京房產(chǎn)買賣糾紛解決方法
房屋買賣糾紛是很多人遇到的糾紛之一，所以在處理房屋買賣糾紛的過程中，勢必要對損失的范圍進(jìn)行確定。下面為您精心推薦了房產(chǎn)買賣糾紛解決技巧，希望對您有所幫助。
房產(chǎn)買賣糾紛解決方法
一、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)
簽訂房屋買賣合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。
賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。
二、出賣人違約買受人要求解除
出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的`違約條款獲得賠償。
三、房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷
房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過錯程度予以分擔(dān)。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。
在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價等可得利益損失的，此時可得利益不存在，當(dāng)事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實(shí)際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時的可得利益額為限。
商品房買賣糾紛的解決方式
商品房買賣合同發(fā)生爭議后，購房者與開發(fā)商應(yīng)根據(jù)合同約定的爭議解決方式解決糾紛。
1、協(xié)商解決
商品房買賣合同發(fā)生爭議，雙方首先可協(xié)商解決。
協(xié)商解決的特點(diǎn)：
(1)省去了申請仲裁或進(jìn)行訴訟的麻煩，便于盡快解決糾紛。
(2)購房者與開發(fā)商往往從各自的利益出發(fā)，各執(zhí)一詞，除非雙方均作出讓步，否則較難協(xié)商解決成功。
2、向仲裁委員會申請仲裁
當(dāng)雙方協(xié)商不成，且合同約定將合同爭議提交仲裁委員會仲裁，則應(yīng)申請仲裁解決。在此情況下，購房者如向法院起訴，法院將不予受理。
仲裁解決的特點(diǎn)：
(1)實(shí)行一裁終局，仲裁裁決自作出之日起發(fā)生法律效力，一方當(dāng)事人如未履行仲裁裁決，對方當(dāng)事人即可向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。而訴訟實(shí)行二審終審。
(2)審理期限較短。按武漢仲裁委員會仲裁規(guī)則，仲裁庭應(yīng)當(dāng)在組成后4個月內(nèi)作出裁決，有特殊情況可以適當(dāng)延長審理期限。適用簡易程序仲裁的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)自組成之日起2個月內(nèi)作出裁決，有特殊情況可以適當(dāng)延長審理期限。而法院審理期限較長。
(3)仲裁申請人需預(yù)交的仲裁費(fèi)用(包括案件受理費(fèi)和案件處理費(fèi))較高。當(dāng)然仲裁申請人預(yù)交的仲裁費(fèi)用最終將由敗訴方承擔(dān)。
3、向法院起訴
當(dāng)雙方協(xié)商不成，且雙方未約定將爭議提交武漢仲裁委員會仲裁，則應(yīng)向通過向法院起訴解決爭議。
訴訟解決的特點(diǎn)：
(1)審行二審終審。訴訟當(dāng)事人如果對一審法院判決不服，可以向上級法院上訴。
(2)審理期限較長。一審審理期限為六個月，還可延長，一審案件如適用簡易程序?qū)徖�，審理期限�?個月。二審審理期限為3個月，還可延長。
(3)原告需預(yù)交的訴訟費(fèi)用較仲裁費(fèi)用低。
商品房買賣糾紛分類
1、認(rèn)購定金能否退回
一些項目在具備銷售法定條件前，往往搞認(rèn)購，讓購房者交一定金額的定金。當(dāng)購房者不能與開發(fā)商簽訂合同或購房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭執(zhí)不下，形成糾紛。對于定金是否應(yīng)收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各執(zhí)一詞，尚無定論，而且各地法院的判決結(jié)果對這一問題也不一致，因此，尚需立法或法律解釋予以明確。
2、面積問題總是難以說清
交房時，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差;二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決;后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理;另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)，據(jù)以與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。
3、變更設(shè)計規(guī)劃很無奈
一些小區(qū)將原規(guī)劃的綠地，社區(qū)配套設(shè)施及公建改建成其它贏利性建筑或辦公用房，或者擴(kuò)建、插建，改變小區(qū)容積率及樓間距。規(guī)劃的改變不僅影響到業(yè)主的居住環(huán)境和質(zhì)量，嚴(yán)重的會影響其通風(fēng)、采光，而對開發(fā)商而言，會造成不講誠信的不良影響。因此，對于規(guī)劃的變更，開發(fā)商更應(yīng)慎重為之。
4、滲漏裂縫問題堪憂
房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，而且與往年不同的是，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。某小區(qū)就因滲漏問題形成數(shù)百業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，影響很大。類似這種群體性糾紛在西安為數(shù)不少。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管
物業(yè)管理糾紛無疑是今年糾紛的一個熱點(diǎn)，由于其涉及收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量、安保、業(yè)主委員會的相關(guān)權(quán)益等方方面面，因而物業(yè)管理糾紛復(fù)雜而又涉及面廣，牽扯人數(shù)眾多。究其根源，源于缺乏立法的規(guī)范和大眾法律意識的淡漠，造成物業(yè)管混亂。
6、產(chǎn)權(quán)證難以到手
業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。隨著市場整頓力度加大，開發(fā)商自律加強(qiáng)，這種糾紛勢必會大量減少。
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