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辦理房產(chǎn)證糾紛的處理方法

　　辦理房產(chǎn)證的死活會出現(xiàn)很多的問題，還會出現(xiàn)一些糾紛，這時(shí)候我們應(yīng)該怎么處理呢?下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的辦理房產(chǎn)證糾紛處理技巧，希望對您有所幫助。

辦理房產(chǎn)證糾紛的處理方法

　　房產(chǎn)證糾紛處理方法

　　(一)開發(fā)商原因造成的

　　勤于查詢

　　購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

　　認(rèn)真查驗(yàn)文件

　　簽約前可以查驗(yàn)“國有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

　　簽好《購房合同》

　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。

　　1.關(guān)于初始登記

　　(1)建議范本

　　“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。

　　(3)退房違約金的確定

　　不超過100%即可。

　　2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記

　　(1)建議范本

　　“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

　　(1)雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記�！　�(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)　　(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣(大寫)。

　　2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的._%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。

　　(3)退房違約金的確定

　　不超過100%即可。

　　不簽不合理的委托書

　　很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

　　這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

　　解約與索賠

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

　　1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

　　6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋。

　　(二)購房者本身原因造成的

　　對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時(shí)溝通，及時(shí)解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。

　　對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅費(fèi)是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時(shí)取得房產(chǎn)證，購房者應(yīng)及時(shí)繳納，并及時(shí)將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機(jī)構(gòu)(人員)。

　　對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時(shí)改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。

　　對于個(gè)別購房者購房人住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證的，應(yīng)及時(shí)拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。

　　(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的

　　可以向上一級行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。

　　(四)代辦人員原因造成的

　　可以解除委托合同，并向代辦人員或機(jī)構(gòu)要求賠償。

　　辦理房產(chǎn)證糾紛的法律

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　　(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

　　(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條同時(shí)規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人在以上辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同和賠償損失。