房產(chǎn)證糾紛的處理方法技巧
房產(chǎn)證糾紛是很多人有遇到過的，你知道房產(chǎn)證糾紛的處理方法嗎?下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的道房產(chǎn)證糾紛的處理方法，希望對(duì)您有所幫助。
道房產(chǎn)證糾紛的處理方法
(一)由于開發(fā)商原因造成的情形。
首先，要勤于查詢。
購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
認(rèn)真查驗(yàn)文件
簽約前可以查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》”。
簽好《購(gòu)房合同》
《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。
1.關(guān)于初始登記
(1)建議范本
“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金的.確定
不超過100%即可。
2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記
(1)建議使用的范本
“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：
(1)雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)
(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣(大寫)。
2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。”
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
不簽不合理的委托書
很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。
這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。
解約與索賠
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無法取得房屋。
(二)購(gòu)房者本身原因造成的
對(duì)于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時(shí)溝通，及時(shí)解決矛盾，避免長(zhǎng)期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。
對(duì)于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅費(fèi)是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時(shí)取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)繳納，并及時(shí)將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機(jī)構(gòu)(人員)。
對(duì)于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時(shí)改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。
對(duì)于個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房人住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證的，應(yīng)及時(shí)拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。
(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的
可以向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。
(四)代辦人員原因造成的
可以解除委托合同，并向代辦人員或機(jī)構(gòu)要求賠償。
房產(chǎn)糾紛的解決辦法
一、協(xié)商解決
雙方可以通過協(xié)商，各自聽取對(duì)方意見，作出一定的讓步，最終和解。協(xié)商解決糾紛是日常生活中最常見的，因?yàn)檫@種方式能夠最快速的解決問題。
二、調(diào)解解決
雙方不能協(xié)商解決時(shí)，可以根據(jù)一方申請(qǐng)，在相關(guān)部門(房地產(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等)主持下，通過說服教育(畢竟有時(shí)候當(dāng)局者迷，思考難免會(huì)不夠理性，而調(diào)解人員就會(huì)給雙方客觀的分析雙方的利弊)，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議，從而解決糾紛。
三、仲裁解決
雙方也可以約定由仲裁機(jī)構(gòu)來解決糾紛，但是雙方必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果有一方不愿意，那么就不能采用這種方式解決糾紛。
仲裁不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)，仲裁委員會(huì)與行政機(jī)關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系(這就可以給雙方提供一個(gè)公平公正的協(xié)調(diào)空間，不用擔(dān)心仲裁會(huì)有偏向誰的問題)。仲裁裁決一經(jīng)作出就有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當(dāng)事人上訴的問題。
如果你對(duì)仲裁結(jié)果不滿意，不能申請(qǐng)重新仲裁，只能申請(qǐng)撤銷裁決，然后到法院起訴或者到行政機(jī)關(guān)投訴。
四、行政解決
調(diào)解無效，或者達(dá)成協(xié)議后當(dāng)事人又反悔，或者當(dāng)事人直接到行政部門投訴，可以由行政管理部門進(jìn)行處理。
行政解決一般有一級(jí)行政決定(管理部門直接對(duì)糾紛作出的決定)和行政復(fù)議(雙方或一方對(duì)解決辦法不滿意，向上級(jí)管理部門申請(qǐng)重新作決定)兩個(gè)階段，一級(jí)行政決定是行政復(fù)議的前提和必經(jīng)程序。
房產(chǎn)證糾紛的具體規(guī)定
(一)房產(chǎn)證糾紛由開發(fā)商原因造成的
房產(chǎn)證糾紛中關(guān)于初始登記
(1)建議范本
“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
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