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房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同案例
高人民***民事行政檢察廳
1993年6月28日，重慶市房地產(chǎn)管理局九龍坡分局與重慶市金昌商務(wù)公司訂立《購(gòu)買(mǎi)房屋合同》，約定：九龍坡房管局將已竣工的楊家坪團(tuán)結(jié)路特1號(hào)渝西購(gòu)物商城平街層非住宅用房中建筑面積259.44平方米、公攤面積41.51平方米（共計(jì)300.95平方米）的部分，以每平方米4300元的價(jià)格，共計(jì)129萬(wàn)余元，出售給金昌公司；辦理產(chǎn)權(quán)登記按規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)由金昌公司承擔(dān)；金昌公司在合同簽訂后10日內(nèi)付款50萬(wàn)元，余額于1993年12月31日前付清，并按占用資金月利率1.8%計(jì)算利息，由金昌公司承擔(dān)，如不按時(shí)結(jié)清余款，按余款原息的兩倍加收罰金；金昌公司付清50萬(wàn)元時(shí)，九龍坡房管局協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。同年8月14日，金昌公司向九龍坡區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)33018余元。金昌公司在《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》中填寫(xiě)了房屋四至墻界，產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)登記勘查，金昌公司于8月16日取得了《房屋所有權(quán)證》。同日，雙方在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所鑒證下，訂立了《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，再次明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和房屋的四至墻界。金昌公司于1993年8月5日和12月24日分別支付購(gòu)房款50萬(wàn)元和10萬(wàn)元，余款未付。
1993年7月5日，金昌公司與重慶興華日用雜品公司訂立《商場(chǎng)租賃合同》，將所購(gòu)房屋租給雜品公司使用。11月初，經(jīng)雙方實(shí)地丈量，發(fā)現(xiàn)房屋面積不足，遂協(xié)商解除了租賃關(guān)系。此后，金昌公司以所購(gòu)房屋建筑面積比合同約定少35.32平方米為由，與九龍坡房管局協(xié)商未果，于1994年12月向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起訴訟。
九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號(hào)民事判決認(rèn)為，九龍坡房管局與金昌公司雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效；九龍坡房管局沒(méi)有完全按照合同約定履行義務(wù)，存在隱瞞事實(shí)的過(guò)錯(cuò)，交付給金昌公司的房屋比合同約定的面積少35.32平方米，且被阻隔、占用，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決：一、九龍坡房管局將本區(qū)楊家坪團(tuán)結(jié)路特1號(hào)渝西購(gòu)物商城內(nèi)商場(chǎng)房屋共計(jì)300.95平方米交付金昌公司；二、九龍坡房管局按月利1.8％賠償金昌公司已付購(gòu)房款利息損失28.44萬(wàn)元；三、金昌公司付給九龍坡房管局69.4085萬(wàn)元。九龍坡房管局不服，提出上訴。
重慶市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，九龍坡房管局與金昌公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方意思表示真實(shí)，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行該合同；九龍坡房管局不按合同約定交足房屋面積，給金昌公司造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)賠償，并按約補(bǔ)足房屋面積；金昌公司也應(yīng)按合同約定付清購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款；該糾紛是因九龍坡房管局未交足房屋面積引起的，九龍坡房管局應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。但金昌公司以此為由，拒不付清購(gòu)房款，并擴(kuò)大自身的經(jīng)濟(jì)損失，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任；一審判決將合同約定之外的房屋判歸金昌公司，違背雙方約定，應(yīng)予改判；鑒于九龍坡房管局所補(bǔ)商場(chǎng)位置的差異，可適當(dāng)多補(bǔ)面積作為補(bǔ)償。據(jù)此判決：一、維持九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號(hào)民事判決第三項(xiàng)；二、撤銷(xiāo)九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；三、雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，九龍坡房管局在金昌公司所購(gòu)房屋處將后墻拆除向后延伸補(bǔ)足建筑面積40平方米給金昌公司；四、九龍坡房管局賠償金昌公司19.908萬(wàn)元，判決生效后30日內(nèi)付清，逾期不付，按月利率1.8％計(jì)付延期利息。
金昌公司不服二審判決，向四川省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｋ拇ㄊ「呒?jí)人民法院以（1996）川民再字第63號(hào)再審判決認(rèn)為，雙方簽訂的《購(gòu)買(mǎi)房屋合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效；九龍坡房管局沒(méi)有完全按照合同約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因其違約給金昌公司造成的經(jīng)濟(jì)損失；合同約定雙方買(mǎi)賣(mài)的是購(gòu)物商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)部分非住宅用房，九龍坡房管局在該大廳內(nèi)有履約能力，一審判決按照合同約定的房屋面積將該大廳的部分房屋判決歸金昌公司所有，以及由九龍坡房管局適當(dāng)賠償金昌公司所遭受的經(jīng)濟(jì)損失并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。二審判決由九龍坡房管局另行搭建房屋履行合同，違背雙方約定，應(yīng)予糾正。據(jù)此判決：撤銷(xiāo)四川省重慶市中級(jí)人民法院（1996）重民終字第13號(hào)民事判決，維持重慶市九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號(hào)民事判決。
九龍坡房管局不服四川省高級(jí)人民法院的再審判決，向四川省人民***申訴。四川省人民***經(jīng)過(guò)審查，認(rèn)為再審判決在適用法律方面確有錯(cuò)誤，故提請(qǐng)最高人民***向最高人民法院抗訴。
最高人民***審查后認(rèn)為：（一）再審判決將房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以外的其它房屋判令當(dāng)事人予以買(mǎi)賣(mài)，違反自愿、公平和等價(jià)有償?shù)腵民法原則。本案雙方對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的房屋四至明確，與金昌公司在《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》中填寫(xiě)的房屋四至一致。再審判決強(qiáng)行責(zé)令房屋出賣(mài)人將自己已經(jīng)出租給他人的其他房屋賣(mài)給金昌公司，替換合同約定的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的，且雙方當(dāng)事人合同約定買(mǎi)賣(mài)的房屋單價(jià)每平方米4300元，而再審判決強(qiáng)令買(mǎi)賣(mài)的房屋單價(jià)每平方米7748元，兩處房屋的總價(jià)相差103萬(wàn)元。再審法院異地履約的判決，違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第4條的規(guī)定，侵害了九龍坡房管局的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，判決結(jié)果顯失公正。（二）再審判決侵害了案外人的利益。再審判決要求九龍坡房管局異地履約安置金昌公司的房屋，九龍坡房管局早在1993年起已全部出租給其他眾多商家，按再審判決執(zhí)行，這些租賃戶(hù)不得不與九龍坡房管局解除租賃合同。這不僅侵害了租賃戶(hù)的利益，也給九龍坡房管局造成重大經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致新的糾紛發(fā)生，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。據(jù)此，最高人民***于1997年12月18日向最高人民法院提出抗訴。
最高人民法院受理抗訴后，于1998年5月13日作出（1998）民監(jiān)字第236號(hào)民事裁定書(shū)，裁定：本案由最高人民法院提審。再審期間，中止原判決的執(zhí)行。最高人民法院在再審中，對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，當(dāng)事人均同意解除合同，但是在最終處理的結(jié)果上達(dá)不成協(xié)議。最高人民法院確認(rèn)抗訴書(shū)認(rèn)定的事實(shí)，認(rèn)為九龍坡房管局與金昌公司訂立的《購(gòu)買(mǎi)房屋合同》是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效；在審理中雙方均同意退房，故對(duì)雙方訂立的合同應(yīng)予解除。遂于1999年3月2日，以（1998）民提字第9號(hào)民事判決書(shū)，判決：撤銷(xiāo)重慶市九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號(hào)、重慶市中級(jí)人民法院（1996）重民終字第13號(hào)、四川省高級(jí)人民法院（1996）川民再字第63號(hào)民事判決；解除雙方訂立的《購(gòu)買(mǎi)房屋合同》，金昌公司將所購(gòu)房屋退還九龍坡房管局，九龍坡房管局退還金昌公司購(gòu)房款60萬(wàn)元及貸款利息；九龍坡房管局退還金昌公司辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的費(fèi)用33018.23元。
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