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房屋使用權(quán)買賣合同協(xié)議書
購買房屋使用權(quán)并交納房屋租金的，房屋使用權(quán)買賣合同有哪些的呢?本文是小編整理房屋使用權(quán)買賣合同的資料，僅供參考。
房屋使用權(quán)買賣合同篇1
甲方(出賣方):______身份證號(hào):____________地址:____________________
乙方(受讓方):______身份證號(hào):____________地址:____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等有關(guān)政策法規(guī)之規(guī)定，出賣方通過______________，自愿將以下房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出賣給買受方，雙方遵循平等、自愿、公平、守法和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就存量房買賣事宜訂立本合同。
第一條:房屋基本情況。
�、弊�:______市______區(qū)_____________________________。
地號(hào):____________幢號(hào):_________室號(hào):____________ 。
�、卜课莸怯洸居涊d所有權(quán)證編號(hào):_________________________。
�、硣�(guó)有土地使用權(quán)證編號(hào):_______________________________。
�、串a(chǎn)權(quán)登記建筑面積:______________________________平方米。
產(chǎn)權(quán)登記附記:閣樓 ________________________________;
汽車庫_______________________________;
自行車庫_______________________________。
�、捣课萦猛�:________________________________。
�、督ㄖY(jié)構(gòu):________________________________。
�、贩课萁ǔ赡攴�:________________________________年。
第二條:房屋其它情況。
�、痹摲课萜渌�(共)有權(quán)證狀況為下列第_____項(xiàng)。(僅選一項(xiàng))
【1】出賣方保證該房屋沒有其它所(共)有權(quán)證。
【2】該房屋登記簿記載其它所(共)有權(quán)證號(hào)為_______________，出賣方保證已就該房屋出賣事由征得其他各位所(共)有權(quán)人的同意。
�、卜课莸盅籂顩r為下列第_____項(xiàng)。(僅選一項(xiàng))
【1】出賣方保證該房屋在本合同生效之前并未設(shè)定抵押權(quán)。
【2】該房屋在本合同生效之前已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)。出賣方承諾在申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前解除該抵押，并注銷相應(yīng)的抵押登記，相關(guān)費(fèi)用由出賣方承擔(dān)。
�、撤课葑赓U狀況為下列第_____項(xiàng)。(僅選一項(xiàng))
【1】出賣方保證該房屋在本合同生效之前并未租賃給他人。
【2】該房屋在本合同生效之前已經(jīng)租賃給他人。出賣方保證相關(guān)承租人已經(jīng)明確放棄優(yōu)先購買權(quán)。出賣方承諾在房屋交付前解除所有租賃關(guān)系，并注銷相應(yīng)的租賃登記，相關(guān)費(fèi)用由出賣方承擔(dān)。
�、捶课菸飿I(yè)管理狀況為下列第_____項(xiàng)。(僅選一項(xiàng))
【1】該房屋目前由__________________負(fù)責(zé)物業(yè)管理。
【2】該房屋目前尚未納入物業(yè)管理范圍。
�、惦S同該房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓給買受方的房屋附屬物品詳見本合同附件一。
第三條:房屋價(jià)款。
該房屋(包括本合同附件一明確的房屋附屬物品)的價(jià)款為人民幣(￥______元)________________________________元整。
買受方實(shí)際支付的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)?shù)韧诔鲑u方實(shí)際收取的房屋價(jià)款。
第四條:房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前按照相關(guān)規(guī)定繳入相應(yīng)的房產(chǎn)交易資金托管賬戶。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記獲準(zhǔn)以后，出賣方按房產(chǎn)交易資金托管有關(guān)規(guī)定收取房屋價(jià)款。
房屋價(jià)款具體支付方式約定為下列第____款。(僅選一款)
【1】一次性付款:
買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價(jià)款，一次性支付人民幣(￥___________元)________________________元整。
【2】分期付款:
買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%，支付人民幣(￥___________元) _______________________元整;
買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%，支付人民幣(￥___________元)_______________________元整;
買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%，支付人民幣(￥___________元)_______________________元整。
【3】貸款支付:
【4】其它方式:
第五條:買受方逾期付款違約責(zé)任。
�、辟I受方未能按本合同第四條約定支付相應(yīng)房屋價(jià)款的，按逾期時(shí)間處理如下:(不作累加)
�、庞馄诓怀^___天，自本合同第四條約定的相應(yīng)房屋價(jià)款應(yīng)付期限之第二天起，至買受方逾期相應(yīng)房屋價(jià)款實(shí)際繳入規(guī)定交易資金托管賬戶之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;
�、朴馄诔^___天后，出賣方有權(quán)解除合同。自出賣方解除合同通知書到達(dá)之日起___天內(nèi)，買受方將房屋退還給出賣方，并按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%向出賣方支付違約金。買受方要求繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣方同意，自本合同第四條約定的相應(yīng)房屋價(jià)款應(yīng)付期限之第二天起，至買受方逾期相應(yīng)房屋價(jià)款實(shí)際繳入規(guī)定交易資金托管賬戶之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行。
�、苍赺____年_____月___日前，若因銀行或者住房公積金管理機(jī)構(gòu)不同意買受方購房貸款申請(qǐng)，導(dǎo)致買受方無法按本合同第四條約定的相應(yīng)期限支付相應(yīng)房屋價(jià)款的，買賣雙方同意解除本合同，退房退款，撤銷該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)和土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)，并按下列第____項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
【1】買受方不向出賣方支付違約金。
【2】______________________________________________。
第六條:房屋交付。
買賣雙方約定房屋交付日期為下列第______款。(僅選一款)
【1】_____年____月____日。
【2】買受方付清房款之日起______天。
【3】房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記和國(guó)有土地使用權(quán)變更登記完畢之日起______天。
出賣方應(yīng)當(dāng)于上述日期前騰空該房屋，并書面通知買受方進(jìn)行驗(yàn)收。買受方應(yīng)當(dāng)在出賣方驗(yàn)收通知書到達(dá)之日起____天內(nèi)，會(huì)同出賣方，共同對(duì)房屋及其本合同附件一明確的房屋附屬物品狀況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)情況符合雙方約定的，出賣方應(yīng)該當(dāng)場(chǎng)將該房屋和房屋附屬物品以及房屋鑰匙移交給買受方，以示房屋交付。毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房屋交付之日起由買受方承擔(dān)。
由于買受方原因，未能按期交付房屋的，按以下方式處理:
______________________________________________。
第七條:出賣方逾期交房違約責(zé)任。
出賣方未能按本合同第六條約定的房屋交付期限將該房屋及其附屬物品交付給買受方的，按逾期時(shí)間處理如下:(不作累加)
�、庇馄诓怀^___天，自本合同第六條約定的房屋及其附屬物品交付期限之第二天起，至房屋及其附屬物品實(shí)際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行;
�、灿馄诔^___天后，買受方有權(quán)解除合同。自買受方解除合同通知書到達(dá)之日起___天內(nèi)，出賣方將已收房屋價(jià)款如數(shù)退還給買受方，并按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%向買受方支付違約金。出賣方要求繼續(xù)履行合同的，經(jīng)買受方同意，自本合同第六條約定的房屋及其附屬物品交付期限之第二天起，至房屋及其附屬物品實(shí)際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行。
第八條:房屋維修基金狀況為下列第______款。(僅選一款)
【1】出賣方未曾交付過該房屋維修基金。需要補(bǔ)交的房屋維修基金，按下列第___項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
〖1〗出賣方承擔(dān)。
〖2〗
【2】出賣方已經(jīng)交付的該房屋維修基金，按下列第___項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
〖1〗該房屋維修基金賬戶余額無償劃轉(zhuǎn)到買受方名下。
〖2〗買受方應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成之日起___天內(nèi)，按該房屋維修基金賬戶余額一次性如數(shù)支付給出賣方。買受方逾期付款的違約責(zé)任，參照本合同第五條處理。
第九條:出賣方承諾已如實(shí)陳述本合同第一條、第二條以及附件一中房屋的有關(guān)情況，保證沒有權(quán)屬糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛或優(yōu)先購買權(quán)糾紛。如因出賣方上述承諾或保證失實(shí),致使本合同生效以后發(fā)生房屋基本情況或其它情況糾紛、權(quán)屬糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛、優(yōu)先購買權(quán)糾紛的，出賣方按本合同第三條約定房屋價(jià)款的'___%向買受方支付違約金;造成買受方其它損失的，出賣方另行依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十條:出賣方關(guān)于房屋及其附屬物品交付標(biāo)準(zhǔn)的承諾。
房屋交付時(shí)，本合同第一條及附件一約定的房屋及其附屬物品出現(xiàn)損壞或滅失，經(jīng)買賣雙方當(dāng)場(chǎng)確認(rèn)的，按照下述第 款方式處理。(僅選一款)
【1】自房屋交付之日起___天內(nèi)，出賣方按照損壞或滅失部分的______(或〖協(xié)商〗或〖評(píng)估〗)價(jià)值向買受方支付賠償金;買受方按照本合同第四條約定期限付清本合同第三條約定房屋價(jià)款、且出賣方未按本款約定期限支付賠償金的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受方告知通知書到達(dá)之日起___天內(nèi)向買受方支付雙倍賠償金。
【2】 。
第十一條:出賣方關(guān)于房屋原有戶籍遷移的承諾。
本合同生效之前出賣方______(【有】、【無】)落戶于該房屋的相關(guān)戶口。(僅選一種)
出賣方保證自房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記完成之日起______天內(nèi)，將原先落戶于該房屋且買受方不同意保留的所有戶籍關(guān)系遷出。逾期遷移原戶口的，自本條約定的遷移原戶口期限之第二天起，至原戶口實(shí)際遷移之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金;造成買受方其它損失的，出賣方另行依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十二條:關(guān)于房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的約定。
自買受方付清房款之日起______天內(nèi)，買賣雙方共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。如因一方責(zé)任，致使規(guī)定期限內(nèi)未能完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，責(zé)任方應(yīng)當(dāng)按逾期時(shí)間承擔(dān)以下違約責(zé)任;造成對(duì)方其它損失的，責(zé)任方另行依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
�、睂儆诔鲑u方責(zé)任的，處理如下:(不作累加)
�、庞馄诓怀^___天，自本條約定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期限之第二天起，至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行;
�、朴馄诔^___天后，買受方有權(quán)退房。自買受方退房通知書到達(dá)之日起___天內(nèi)，出賣方將已收房屋及其附屬物品價(jià)款如數(shù)退還給買受方，并按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%向買受方支付違約金。出賣方要求不退房的，經(jīng)買受方同意，自本條約定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期限之第二天起，至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行。
�、矊儆谫I受方責(zé)任的，處理如下:(不作累加)
�、庞馄诓怀^___天，自本條約定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期限之第二天起，至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行;
�、朴馄诔^___天后，出賣方有權(quán)解除合同。自出賣方解除合同通知書到達(dá)之日起___天內(nèi)，買受方將房屋及其附屬物品退還給出賣方，并按本合同第三條約定房屋價(jià)款的___%向出賣方支付違約金。買受方要求繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣方同意，自本條約定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期限之第二天起，至實(shí)際辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價(jià)款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行。
第十三條:關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)變更登記的約定。
�、痹摲课輫�(guó)有土地使用權(quán)類型為______(【出讓】、【劃撥】、【】)。(僅選一種)
�、卜课輽�(quán)屬轉(zhuǎn)移登記完成以后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)共同向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更登記。該土地使用權(quán)原來為非出讓類型的，土地使用權(quán)變更登記時(shí)需要繳納的土地出讓金或土地收益金按下列第___項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
【1】出賣方承擔(dān)。
【2】
第十四條:關(guān)于買賣稅費(fèi)和其他相關(guān)權(quán)益的約定。
�、狈课葙I賣過程中應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，按下列第___項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
【1】買賣雙方各自按國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定分別繳納。
【2】
�、卜课葙I賣居間代理傭金，按下列第___項(xiàng)方式處理。(僅選一項(xiàng))
【1】買賣雙方均未委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理本房屋買賣事宜，無須承擔(dān)房屋買賣居間代理傭金。
【2】買賣雙方各自按國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定分別承付相應(yīng)房屋買賣居間代理傭金。
【3】
�、澄飿I(yè)管理費(fèi)和相關(guān)配套設(shè)施使用費(fèi)，房屋交付以前發(fā)生的應(yīng)當(dāng)由出賣方承擔(dān)，房屋交付以后發(fā)生的應(yīng)當(dāng)由買受方承擔(dān)。
�、捶课輽�(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和國(guó)有土地使用權(quán)變更登記獲準(zhǔn)以后，買受方即依法享有該房屋的占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利。買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移(變更)登記完成之日起___天內(nèi)，共同向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理和相關(guān)配套設(shè)施的過戶手續(xù)。
第十五條:房屋交付以后，買受方不得擅自改變?cè)摲课莸慕ㄖY(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定外，買受方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施設(shè)備，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
第十六條:遭遇不可抗力，且受不可抗力影響的一方在不可抗力發(fā)生之日起___天內(nèi)及時(shí)書面告知對(duì)方、并在合理時(shí)間內(nèi)提供證明的，免除其因不可抗力而導(dǎo)致本合同全部或者部分條款無法履行的相應(yīng)違約責(zé)任。
第十七條:本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，或提請(qǐng)房屋所在地消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)調(diào)解;協(xié)商、調(diào)解不成的，按下述第___款方式解決。(僅選一款)
【1】提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁。
【2】依法向人民法院起訴。
第十八條:本合同未盡事宜，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在本合同附件一、附件二內(nèi)協(xié)商約定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)不得約定與本合同內(nèi)容相抵觸的條款。
第十九條:本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，選定的提示性部分的文字、添加的補(bǔ)充性部分的文字與其它固定部分的文字具有同等效力。
第二十條:本合同連同附件及簽章頁共___頁，一式___份，具有同等法律效力，一份電子文本存入存量房買賣網(wǎng)上管理系統(tǒng)備查，打印文本由出賣方、買受方、房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、______(或【貸款銀行】)各執(zhí)一份。
第二十一條:本合同網(wǎng)上備案以后，買賣雙方依據(jù)本合同相關(guān)條款約定行使單方解除合同權(quán)或退房權(quán)的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合有權(quán)解除方或有權(quán)退房方共同向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理本合同網(wǎng)上備案注銷手續(xù);對(duì)方不能配合的，有權(quán)解除方或有權(quán)退房方應(yīng)當(dāng)按照本合同第十七條約定的爭(zhēng)議解決方式確認(rèn)單方解除合同或單方退房權(quán)利，然后再向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理本合同網(wǎng)上備案注銷手續(xù)。
第二十二條:本合同自______(【雙方簽章】、【網(wǎng)上備案】、【公證】)之日起生效。(僅選一種)
附件一:房屋附屬物品清單(黏貼無效)
一、裝飾狀況為下列第______種。(僅選一種)
【1】裝修房:
【2】毛坯房:
二、設(shè)施設(shè)備狀況為下列第____________________________種。(可以全選)
【1】供水:
【2】供電:
【3】供氣:
【4】廚房設(shè)備:
【5】衛(wèi)生設(shè)備:
【6】通訊設(shè)備:
【7】電器設(shè)備:
【8】防盜設(shè)備:
【9】停車位:
【10】家具:
【11】其它:
三、權(quán)屬登記以外其它附屬房屋狀況為下列第_____________種。(可以全選)
【1】附屬閣樓:
【2】附屬汽車庫:
【3】附屬自行車庫:
四、其它。
附件二:合同補(bǔ)充協(xié)議(黏貼無效)
合 同 各 方 當(dāng) 事 人 簽 章
出賣方: 買受方:
本人(簽字或蓋章): 本人(簽字或蓋章):
法定代表人(簽字或蓋章): 法定代表人(簽字或蓋章):
法定代理人(簽字或蓋章): 法定代理人(簽字或蓋章):
委托代理人(簽字或蓋章): 委托代理人(簽字或蓋章):
簽署日期:______年___月___日 簽署日期:______年___月___日
簽于:______________________________
打印人:__________________ 打印日期:______年___月___日
房屋使用權(quán)買賣合同篇2
甲方:________________
乙方:_________________
甲、乙雙方因經(jīng)營(yíng)上的債務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方友好協(xié)商，乙方同意將位于_________市_________大廈________樓________房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)，共計(jì)建筑面積_________平方米的房屋使用權(quán)抵給甲方所有�，F(xiàn)就此達(dá)成如下協(xié)議:
一、由于該房屋是于_________年_______月_______日，由_________公司牽頭集資興建，目前房屋的產(chǎn)權(quán)證做在___________公司名下。乙方對(duì)該房屋擁有永久性使用權(quán)，乙方保證該房屋無其它任何明示或隱性的債務(wù)。
二、乙方同意自本協(xié)議生效后，將該房屋的使用權(quán)讓渡給甲方，并確保甲方能獨(dú)立完整地使用。鑒于該房屋的土地因系劃撥土地，無土地使用權(quán)證，現(xiàn)該房屋所在的_____大廈被___________公司抵押給了_____________。今后如遇產(chǎn)權(quán)登記、使用管理及抵押責(zé)任等方面的問題，由甲方與_______________公司協(xié)商處理，如需乙方配合的，乙方應(yīng)無條件予以配合。
三、鑒于該房屋產(chǎn)權(quán)證做在___________公司名下，本轉(zhuǎn)讓協(xié)議需經(jīng)_____________公司確認(rèn)方可有效。
四、該房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原乙方享有的權(quán)利和本協(xié)議生效后涉及該房屋應(yīng)履行的.義務(wù)均由甲方享有和承擔(dān)。凡本協(xié)議生效前因該房屋使用過程中所涉及的任何債務(wù)或責(zé)任等均由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。
五、該房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原房屋已出租的，由乙方通知承租戶。出租房屋未到租賃期的房屋租金，自本協(xié)議生效后由甲方收取;若乙方已收取了租賃期內(nèi)全部租金的，乙方將未到租期期間的租金付給甲方。
六、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章并符合本協(xié)議第三條條件后生效。本協(xié)議一式八份，甲方、乙方、____________公司、房屋所在地房產(chǎn)管理部門各執(zhí)貳份。
甲方:________________
代表:________________
乙方:________________
代表:________________
_______年____月_____日
房屋使用權(quán)買賣合同篇3
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛
合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知
(2004年12月15日 京高法發(fā)[2004]391號(hào))
市第一、第二中級(jí)法院;各區(qū)、縣法院：
為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級(jí)法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會(huì)，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進(jìn)行了研討，并形成了會(huì)議紀(jì)要。特此印發(fā)，請(qǐng)各院在審判中參照?qǐng)?zhí)行。
執(zhí)行中有何問題和情況，請(qǐng)按業(yè)務(wù)歸口與高級(jí)法院聯(lián)系。
附件：
農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及
處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要
近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會(huì)議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件處理原則等問題進(jìn)行了專門研討，初步形成了處理意見，紀(jì)要如下：
一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況
目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。
二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定
與會(huì)人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：
首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。
其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。
第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。
第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。
與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。
三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則
與會(huì)者一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：
第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。
第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的`差異造成的損失;其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。
特此紀(jì)要。
農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同無效
1、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定�！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”因此，在農(nóng)村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
2、此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的土地建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”
持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應(yīng)主體資格的變動(dòng)，就會(huì)改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。
3、由于合同標(biāo)的不能而無效
所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。
4、未經(jīng)村委會(huì)同意和政府審批而無效。
《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。”
宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理�！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第二十條規(guī)定：“ 非法轉(zhuǎn)讓宅基地或者非法轉(zhuǎn)讓土地建設(shè)住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任
關(guān)于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的問題，目前國(guó)家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉(zhuǎn)讓，沒有特例�，F(xiàn)在的司法實(shí)踐對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地一概認(rèn)定無效，雙方如果存在爭(zhēng)議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發(fā)了一個(gè)文件，即買賣農(nóng)村宅基地一律認(rèn)定無效。制定這樣政策或法律規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是國(guó)家保護(hù)農(nóng)民的利益及賴以生存的耕地。具體的理由如下：第一，宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人無權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外;第二，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi);第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民進(jìn)城打工無法在城市立足，就會(huì)造成農(nóng)民流離失所，帶來社會(huì)問題。正在審議的物權(quán)法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護(hù)。
一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序?
1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
二， 村民能否出賣其宅基地上房屋?
《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房，故無法購買村民房屋;第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo);第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件，故可以購買村民房屋。
2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強(qiáng)調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
(2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
三、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時(shí)不過戶 的問題
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但最高人民法院(1987)民他字第42號(hào)司法解釋對(duì)此作了進(jìn)一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)實(shí)施前的歷史遺留問題;《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣，當(dāng)然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國(guó)民法精神，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國(guó)家的民法所接受的
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