住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議方案

杭州項(xiàng)目住宅產(chǎn)品深化研究 一、 房地產(chǎn)市場走勢和需求變化特點(diǎn) 1.市場表現(xiàn)及其走勢 隨著政府宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，杭州房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面下滑。市場成交銳減，陷入低迷狀態(tài)。從1-6月份統(tǒng)計(jì)看，納入杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的八大區(qū)域成交量不斷下降，到6月份，成交套數(shù)僅為818套，日均成交套數(shù)不足28套。相比1月份2879套而言，簡直就跌入冰點(diǎn)。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發(fā)商業(yè)需求者信心全面下跌，多方市場調(diào)研表明，杭州市場開發(fā)商和需求者的市場信心均跌至12年以來的最低點(diǎn)，目前的市場行情不容樂觀。 房地產(chǎn)市場衰退可以分為如下三個(gè)階段：第一個(gè)階段成交量急劇減少，價(jià)格小幅下跌;第二階段成交量繼續(xù)減少，幅度不大，但是價(jià)格急劇下跌;第三階段成交量開始回升，價(jià)格低位徘徊，處于陰跌，市場逐步出清。從杭州目前的市場表現(xiàn)看，正處在第一個(gè)階段，市場觀望切分濃厚。從價(jià)格看，杭州房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)一定下跌。6月份的成交均價(jià)為7440元/平米，與最高價(jià)月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。眾多項(xiàng)目開始變相降價(jià)，如購房送車、實(shí)行98折甚至92折優(yōu)惠等等。最近開盤的蕭山佳境天城對購房者提供200-300元/平米的價(jià)格優(yōu)惠。 2.需求變化特點(diǎn)市場成交低迷，市場投機(jī)開始淡出市常杭州樓市存在比較嚴(yán)重的市場投機(jī)，這一點(diǎn)毫無疑問。從杭州本地經(jīng)濟(jì)水平和收入水平而言，支撐9000多元的房價(jià)，簡直難以想象。杭州城市收入房價(jià)比已經(jīng)突破13：1的危險(xiǎn)水平。經(jīng)過4年的繁榮，杭州樓市的市場拐點(diǎn)已經(jīng)逐漸顯露，而今年政府政策的出臺，就直接使這一拐點(diǎn)提前到來。市場轉(zhuǎn)向，需求結(jié)構(gòu)中變化最大的就是投機(jī)客群的急速退常伴隨市場轉(zhuǎn)向，市嘲羊群心理”開始作用，自住需求客群跟隨退常從目前市場需求去客群看，主要分為如下幾類：(1) 杭州本地自住人群。他們目前構(gòu)成杭州主要需求人群，從目前在售多個(gè)項(xiàng)目購買對象看，目前的需求人群已經(jīng)以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發(fā)·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。(2) 開發(fā)商的忠實(shí)跟隨客戶。一些知名開發(fā)商在發(fā)展過程中，已經(jīng)逐漸形成了自己一批比較忠實(shí)的市場客戶群，這群人和開發(fā)上形成良好的關(guān)系，他們非常愿意購買這些開發(fā)商的產(chǎn)品，即使市場出現(xiàn)一定的波動(dòng)。由于良好的關(guān)系，開發(fā)商對這群人一般多有額外的特別優(yōu)惠，因此，也促進(jìn)他們的需求。(3) 外地入杭定居人群。這主要以浙江人為主，由于進(jìn)城思想、子女讀書、業(yè)務(wù)需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業(yè)，處于長期打算，而不是短期投機(jī)。(4) 少量投機(jī)者。雖然主要的投機(jī)者已經(jīng)退出市場，但是仍然存在少量的投機(jī)者，在目前價(jià)格下跌的情況下，伺機(jī)購入，但是他們已經(jīng)不是市場的主體。 二、 住宅產(chǎn)品走勢研判投資客戶紛紛撤離，自住客戶成為主體，杭州本地購買比重大幅增加。因此，面對這種變化的市場行情，本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品必須做出相應(yīng)的調(diào)整。產(chǎn)品定位原則如下：(1) 自住導(dǎo)向的產(chǎn)品定位。(2) 品質(zhì)之上，打造精品，構(gòu)建扎實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)(3) 分散市場風(fēng)險(xiǎn)，多元化定位。(4) 充分發(fā)揮地塊特色，揚(yáng)長避短。根據(jù)上述原則，我們認(rèn)為必須全力打造適合居住的杭州住宅社區(qū)新典范，仔細(xì)規(guī)劃產(chǎn)品，三、 產(chǎn)品規(guī)劃建議(一)項(xiàng)目情況簡介 1.現(xiàn)狀介紹本項(xiàng)目位于江干區(qū)新風(fēng)路，西面為鐵路，北面為機(jī)場路，南面直達(dá)天城路。鄰杭州火車東站，地塊為200*500長

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