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二次經(jīng)營會議紀(jì)要
2011年4月6日下午4︰00，保利地產(chǎn)在廣州保利國際廣場北塔18層會議室召開了2011年第二次經(jīng)營形勢分析會議。與會人員有董事長宋廣菊，總經(jīng)理朱銘新和公司經(jīng)營班子全體成員，各平臺公司主要負(fù)責(zé)人，專業(yè)公司主要負(fù)責(zé)人，以及本級職能部門相關(guān)人員。 會議首先由投資管理中心就當(dāng)前經(jīng)營形勢做專題報(bào)告。報(bào)告指出：
1、國內(nèi)通脹壓力和輸入性通脹壓力日益增加，未來一段時(shí)間企業(yè)的資金壓力還會加大，資金面還遠(yuǎn)未到最困難的時(shí)候。但這也意味著在全行業(yè)資金緊張的時(shí)候，我們也會有一些機(jī)會。如剛剛獲取的合肥項(xiàng)目。
2、這一輪調(diào)控有效限制了購買力，保障性住房又將分走蛋糕，調(diào)控準(zhǔn)確到位，對抑制房價(jià)過快上漲起到了積極作用，一定會對市場有影響。但我們也要看到，各地政府的調(diào)控始終是有限度的，隨著房價(jià)上漲目
標(biāo)的出臺，市場對降價(jià)的預(yù)期有所改變，市場在消化政策后成交量會階段性的恢復(fù)，但總體仍不樂觀，全年仍可能會有所下降。3、行業(yè)競爭日益激烈。盡管一季度各級公司響應(yīng)股份公司號召全力搶市場，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績同比大幅增長；但相對年度任務(wù)差距較大，相比競爭對手跑得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠快。保利地產(chǎn)將在較長一段時(shí)間內(nèi)面臨“自己與自己比有進(jìn)步，與別人相比跑得并不快”的局面。對保利地產(chǎn)而言，只有持續(xù)創(chuàng)造條件搶市場、搶資金和搶資源，才能做到在兩極分化的競爭中不掉隊(duì)。
各職能部門主管副總對各自主管的工作提出下一步工作的指導(dǎo)意見后，宋董事長、朱總經(jīng)理分別做出工作指示。朱總指出二季度工作對全年經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵作用，要求各級公司抓住“項(xiàng)目進(jìn)度”這一經(jīng)營主題，抓緊項(xiàng)目開發(fā)，以快速出貨為主，抓住一切機(jī)會確保上半年“時(shí)間過半、任務(wù)過半”，在項(xiàng)目拓展上要在保證自身資金平衡的同時(shí)注意不錯(cuò)漏機(jī)會。
宋總充分肯定了公司一季度的成績，但也指出了公司市場地位下降的現(xiàn)實(shí)，要求各級公司站在地產(chǎn)集團(tuán)的高度，增強(qiáng)緊迫感，加緊工作，保證公司市場地位不下降，上半年要力爭行業(yè)前三的市場地位，不能落后。宋總特別要求各級公司進(jìn)一步認(rèn)清形勢，抓住主要矛盾，積極開展各項(xiàng)工作。調(diào)控將由效果而論，無論如何調(diào)控保利地產(chǎn)都別無退路，各級公司要清醒認(rèn)識到產(chǎn)品生產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)營工作的主要矛盾，一把手要親力親為，抓住主要矛盾，迅速推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，抓住二
季度的重要時(shí)機(jī)，確保全年任務(wù)的落實(shí)。對于資金問題，宋總要求各級公司高度重視并主動(dòng)積極地去推動(dòng)信貸融資，一把手和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人務(wù)必充分重視，提前、主動(dòng)、親自和銀行接觸，全力搶占稀缺的資金資源。
會議對以下幾項(xiàng)工作做出了重點(diǎn)要求：
一、搶抓資金，加強(qiáng)資金預(yù)算管理。各地區(qū)主動(dòng)擴(kuò)大資金來源，減少對股份公司資金的占用與依賴。要加強(qiáng)信貸融資：加強(qiáng)貸款審批的緊迫感，積極尋求多渠道放款，并在合理的成本范圍內(nèi)積極探討基金、信托等融資渠道；要狠抓房款回籠：根據(jù)銷售情況按月制定回籠計(jì)劃，對按揭“放款難”的問題要多想辦法、采取靈活措施應(yīng)對；要強(qiáng)化資金預(yù)算管理：按月滾動(dòng)編制資金預(yù)算，加強(qiáng)監(jiān)控嚴(yán)防超預(yù)算現(xiàn)象的發(fā)生。
二、直面現(xiàn)實(shí)，振奮精神搶市場。各級公司一定要以快速出貨為目的，謹(jǐn)慎研究市場，合理定價(jià)，審慎確定銷售策略，保證銷售速度，并加快存貨處理。要保證新貨的供應(yīng)量，合理控制供應(yīng)節(jié)奏。要加快新項(xiàng)目進(jìn)度以提高在售項(xiàng)目數(shù)量和覆蓋面，在售項(xiàng)目要結(jié)合實(shí)際情況保證連續(xù)供貨。公司四月份要實(shí)現(xiàn)70億元以上的銷售認(rèn)購，各平臺公司任務(wù)見附件一。上半年各級公司要全力實(shí)現(xiàn)“時(shí)間過半，銷售簽約任務(wù)過半”的目標(biāo)。
三、密切關(guān)注土地市場，不錯(cuò)漏機(jī)會。各級公司務(wù)必持續(xù)高度關(guān)注土地市場，在堅(jiān)持“按現(xiàn)實(shí)房價(jià)測算，不打預(yù)期，不打財(cái)務(wù)赤字，
堅(jiān)決杜絕高價(jià)競拍”原則的基礎(chǔ)上，靈活采取多種方式，積極參與土地出讓，保護(hù)市場、逢低吸納。具體思路上：即要關(guān)注住宅市場，還要關(guān)注綜合項(xiàng)目；即要關(guān)注規(guī)模大的項(xiàng)目，還要積極爭取短平快的小項(xiàng)目；既要關(guān)注一手市場，還要密切跟進(jìn)二手市場。
四、深入合理調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。一是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：要切實(shí)研究未開工項(xiàng)目產(chǎn)品定位的合理性，做到以剛性需求為主要滿足對象，做市場真正需要的主流產(chǎn)品；二是調(diào)整投資結(jié)構(gòu)：公司整體上將適度擴(kuò)大市場穩(wěn)定、調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)較小、成長性好的地區(qū)的投資，各級公司則要以區(qū)位較好、產(chǎn)品類型更符合市場需求的項(xiàng)目為主，向“好賣”的項(xiàng)目和產(chǎn)品傾斜；三是調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。在積極爭取資金的時(shí)候要注意與基準(zhǔn)利率掛鉤，對高成本的資金，貸款周期不宜過長，且應(yīng)確保提前還款條件，便于后續(xù)調(diào)整。
五、強(qiáng)化成本控制。各級公司要嚴(yán)格執(zhí)行成本管理制度相關(guān)要求，按時(shí)報(bào)送項(xiàng)目各階段目標(biāo)成本。所有2015年以來取得、未報(bào)送目標(biāo)成本的項(xiàng)目應(yīng)于4月20日前報(bào)送至股份公司。要抑制高端沖動(dòng)，對項(xiàng)目成本的調(diào)整必須要進(jìn)行嚴(yán)密的論證，一方面要仔細(xì)計(jì)算成本增加帶來的收益，另一方面要充分論證新的調(diào)整是否符合市場需求。要樹立過緊日子的觀念，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算控制，節(jié)省管理成本。
六、加大已發(fā)生投資未落實(shí)項(xiàng)目的處理力度。各級公司要充分關(guān)注已發(fā)生投資項(xiàng)目的落實(shí)情況，充分調(diào)研、仔細(xì)盤查合同，制定落實(shí)計(jì)劃：已嚴(yán)重違約且基本確定無法落實(shí)或資金有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要迅速依照合同追溯前期投資，年內(nèi)務(wù)必回收資金或落實(shí)項(xiàng)目；仍在合同期
限內(nèi)推進(jìn)的項(xiàng)目，要派專人持續(xù)跟進(jìn)工作進(jìn)度，尤其是涉及到拆遷等的復(fù)雜情況，必須要深入了解，做到心中有數(shù)。此外，沈陽閥門廠、北京政泉、湖南岳陽文廟和小股東等重要遺留問題務(wù)必在年內(nèi)解決。
附件一：形勢分析和下一步工作要求
主題詞：經(jīng)營形勢 會議紀(jì)要
（ 共印30）份 承辦人：沈永明 電話：89898850
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