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簽土地合同注意啥

1、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體

簽土地合同注意啥

根據(jù)我們所辦過的一些土地使用權(quán)糾紛的案件，目前當事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢？

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此，國有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。但是，在實際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府、開發(fā)區(qū)管委會等主體與土地受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對于開發(fā)區(qū)管委會作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。因此，自2017年8月1日起該解釋開

始施行時起，開發(fā)區(qū)管委會對外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效；而2017年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認才能有效，因此，此種情形下的合同屬于效力待定。

對于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國家法律的強制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類合同是無效的。但是，在實際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進投資項目，經(jīng)常與投資者簽訂《代征地協(xié)議》，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。對于這類合同，由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認定無效。但是，由于這個協(xié)議的一方主體是行政機關(guān)，另一方是民事主體，那么這個合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認定。并且，由于這些政府部門在簽訂合同的時候并沒有相應(yīng)的職權(quán)來確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權(quán)行為。因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風險很大，并且，除了國家利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會受到負面影響。

2、程序、內(nèi)容合法

（1）程序合法

按照法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、

招標、拍賣和掛牌四種方式。在 2002年7月1日以前主要是通過協(xié)議方式出讓的。此后，對于各種經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓，而必須采用招、拍、掛等公開的市場化方式�！端痉ń忉尅冯m然沒有明文規(guī)定經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無效。

（2）標的物合法

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條的規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅外，為進行建設(shè)與政府簽訂土地使用權(quán)合同的標的物必須是國有土地。因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標的物予以出讓，其必須經(jīng)過有批準權(quán)政府（省級和國務(wù)院）征收后才能進行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標的的使用權(quán)出讓合同的時候，應(yīng)當查明批準征收的主體是否合法。

3、救濟途徑

（1）、及時采取補求措施，變合同無效為有效

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》創(chuàng)造了“補辦手續(xù)違法變合法，無效變有效”的原則。并且，前一個司法解釋將后一個規(guī)定的補辦手續(xù)的時間提前至起訴前而不是后一個規(guī)定的“一審期間”。因此，對于土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當及時補辦相關(guān)手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋，可以通過補辦使其生效的合同僅僅限于2017年8月1日前，以開發(fā)區(qū)管理委員會名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。

（2）有條件通過請求國家賠償?shù)姆绞酵旎負p失

對于未經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權(quán)出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定（該條：無權(quán)批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應(yīng)當收回，有關(guān)當事人拒不歸

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還的，以非法占用土地論處。非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應(yīng)當承擔賠償責任。）要求批準機關(guān)賠償。

簽土地合同注意啥 [篇2]

在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時要注意以下六方面：

一、流轉(zhuǎn)雙方簽字蓋章并到村集體經(jīng)濟組織登記備案。尤其要注意轉(zhuǎn)出方實際享有流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的承包人均應(yīng)簽字或通過授權(quán)委托書委托被委托人簽字。

二、注明流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落地點、面積、質(zhì)量等級等。

三、約定流轉(zhuǎn)期限、起止日期、流轉(zhuǎn)價款及支付方式。

四、約定雙方的權(quán)利義務(wù)。特別是要約定各項惠農(nóng)補貼由誰享有及該份土地相應(yīng)義務(wù)由誰承擔。

五、約定流轉(zhuǎn)土地的用途。

六、約定雙方違約責任。特別要對解除和修訂合同進行約定。

前兩條不用過多考慮，但后4條在簽訂流轉(zhuǎn)合同時填寫必須慎重。流轉(zhuǎn)期限不得超過本輪土地承包的最后一年。

第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。本條是關(guān)于土地承包期的規(guī)定。本條根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，對不同用途的農(nóng)用地的承包期作了規(guī)定。

一、耕地的承包期

在我國農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制之初，承包期一般都比較短。承包期限過短，難以調(diào)動承包人增加投入、合理開發(fā)土地的積極性，甚至可能導(dǎo)致短期行為和對土地的掠奪式經(jīng)營。這樣，國家實行土地承包經(jīng)營制度就失去了積極意義。因此，1984年，國家有關(guān)政策要求土地承包期應(yīng)當適當延長，一般應(yīng)在15年以上。1993年，一些較早實行家庭承包經(jīng)營的地方，第一輪土地承包即將到期。為了及時指導(dǎo)，國家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延長30年不變。此后，1998年修改的土地管理法明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營期限為30年。2002年頒布的農(nóng)村土地承包法進一步明確規(guī)定，耕地的承包期為30年。

土地承包期限的長短，應(yīng)考慮到我國農(nóng)村的實際情況，根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢等因素確定。如果期限過短，不利于土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。耕地的承包期為30年的規(guī)定，符合農(nóng)村耕地承包的現(xiàn)實要求。

二、草地、林地的承包期

對于草地、林地的承包期限，我國法律的規(guī)定有一個發(fā)展過程。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為30年。國家政策曾原則要求，土地承包期再延長30年不變，營造林地和“四荒”地等開發(fā)性生產(chǎn)的承包期可以更長。農(nóng)村土地承包法根據(jù)草地和林地承包的特殊性，明確規(guī)定，草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地為例：

首先，耕地主要是用于種植農(nóng)作物，一般是一年一季或者兩季，有的是三季，很少種植多年生植物。而林地上一般生長著多年生的喬木、竹類、灌木等。

其次，從事林業(yè)開發(fā)投資大，林木生長期、收益期長，風險也比較高。如櫸木、水青岡、紅豆杉、柚木的采伐或經(jīng)營期限至少在50至60年。再如我國特有的銀杏樹的生長極為緩慢，所以又稱“公孫樹”，形容祖輩種樹到孫輩才結(jié)果實。浙江東陽地區(qū)種植的香榧樹，15年開始結(jié)果，100年才進入豐產(chǎn)期，并可延續(xù)四五百年，有的可達上千年。

第三，我國對森林實行限額采伐制度，林地上種植的林木不能任意采伐。采伐必須申請采伐許可證并按照要求完成更新造林。承包人的生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品的權(quán)利受到一定的限制。

農(nóng)村土地承包法對草地和林地的承包期作出了上述規(guī)定。物權(quán)法的規(guī)定與農(nóng)村土地承包法的規(guī)定是一致的。

本條第2款規(guī)定，前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家規(guī)定繼續(xù)承包。這一規(guī)定符合用益物權(quán)的基本特征，符合以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制必須長期堅持的要求，進一步體現(xiàn)了賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)的立法精神。有利于保障廣大承包經(jīng)營權(quán)人的利益，更好地鼓勵承包人在承包期即將屆滿時，繼續(xù)向承包地進行資金、勞力和農(nóng)田基本建設(shè)等方面的投入，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

簽土地合同注意啥 [篇3]

甲方【出租方】

乙方【轉(zhuǎn)租方】

丙方【承租方】

根據(jù)【中華人民共和國農(nóng)村土地租賃法】等法律法規(guī)的規(guī)定，為了農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展，丙方由于種植的需要，經(jīng)甲方同意，租賃乙方原向甲方承租的的土地。為明確雙方的權(quán)力和義務(wù)達成一致。簽合同如下；

第一條；租賃土地的地名面積租賃土地的地名叫面積畝{以賬本為準}。四址東西南北共有塊。

第二條；租賃用途糧食，蔬菜等等，以及其他種植業(yè)，在合同期間，不得隨便更改土地的用途。

第三條；租賃期限自年月日至年月日止。共計年。合同期滿后，雙方同意，可延續(xù)合同。丙方享受同樣價格優(yōu)先權(quán)。

第四條；租金及支付方法。每年當年租金共元。在每年到期前付清當年的租金。乙方不得中途違約。丙方如果到一年后不交當年租金，乙方有權(quán)收回土地。另有約定的除外。國家對土地的補貼以及待遇，有經(jīng)營者享受。乙方不得收取租金以外的費用。

第五條；乙方有權(quán)監(jiān)督和維護丙方的合法權(quán)益。保證水利的供應(yīng)，道路暢通。創(chuàng)造條件為租賃方提供生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)。

第六條；合同終止。在合同厲行期間，如果遇到土地被國家征用或集體規(guī)劃使用，租賃方必須服從，租賃方享受合同期間的土地費，地面附著物的賠償費以及青苗補償費等。合同終止。

第七條；合同解除。到期后合同自然解除。