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加拿大買(mǎi)房注意事項(xiàng)
樓花，就是我們國(guó)內(nèi)所說(shuō)的期房，現(xiàn)在買(mǎi)還沒(méi)有蓋好的房子，英文是 pre-sale。 咱們?nèi)A人，特別是新來(lái)的移民比較喜歡買(mǎi)樓花，認(rèn)為在當(dāng)今房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，買(mǎi)樓花是不錯(cuò)的投資。但是樓花買(mǎi)不好，上當(dāng)受騙受損失的當(dāng)然也就是咱華人最多了。最近的例子就是多倫多韓裔律師代理的爛尾樓1500萬(wàn)定金打水漂的那樁案子了。
所以提醒新移民買(mǎi)樓花要特別留意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，當(dāng)心期房變成欺房！
第一、比較一下樓花與現(xiàn)房的區(qū)別：
首先是資金占用量，樓花普遍只需要支付15%-20%的房?jī)r(jià)合同即可進(jìn)行交換，至交房時(shí)根據(jù)貸款情況再支付10%。等待交房的期間不涉及到每月的貸款問(wèn)題，以較小的投入實(shí)現(xiàn)安居之夢(mèng)，這些都是樓花的好處。而現(xiàn)房需要立刻進(jìn)行貸款，往往直接需要支付20%；
其次是房?jī)r(jià)，一般健康的樓花與該地區(qū)最新現(xiàn)房售價(jià)基本相當(dāng)或略高，因?yàn)橥坏貐^(qū)同樣條件下越新的物業(yè)價(jià)格越高。但其實(shí)購(gòu)買(mǎi)的是兩年（或三年）以后的新房，在建造過(guò)程中往往會(huì)根據(jù)地區(qū)房?jī)r(jià)有一個(gè)合理增值，等于用15%-20%的資金投資，在沒(méi)有貸款的情況下享受這個(gè)增值額。而現(xiàn)房則直接按地區(qū)正常房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)，立即進(jìn)入貸款，在投入20%資金并支付利息的情況下享受地區(qū)房?jī)r(jià)的增值。
再次是租金，樓花買(mǎi)的是兩三年后的房子，根據(jù)租金的正常增值，在交房后租金應(yīng)該是超過(guò)目前租金的。而現(xiàn)房則直接是目前的租金，隨著房屋折舊等因素，在兩三年后雖然租金也會(huì)相應(yīng)增加，但同一地區(qū)租金最高的一定是最新的房子。 綜合這些因素，不難看出從投資收益來(lái)看，樓花是明智投資者的不二選擇。但是與現(xiàn)房直接的交易不同，樓花的整個(gè)交易過(guò)程相對(duì)比較長(zhǎng)，自然也會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)，如何盡量地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也是投資者需要了解掌握的。
第二、買(mǎi)樓花也有風(fēng)險(xiǎn)該如何規(guī)避
風(fēng)險(xiǎn)一，開(kāi)發(fā)商不能完工。加拿大的房地產(chǎn)法律十分健全，正常情況下是不會(huì)發(fā)生投資者損失首付的極端事件，但如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不能完工而無(wú)法交房，原本的預(yù)期收益產(chǎn)生的損失也是很令人沮喪的。要想規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)單的方法就是考察開(kāi)發(fā)商的背景，規(guī)模，資金等等因素，簡(jiǎn)言之就是盡可能選擇大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。選擇知名度高的實(shí)力開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，實(shí)力派開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，相對(duì)來(lái)說(shuō)其用料、交工時(shí)間、進(jìn)度、地段等都會(huì)比較有保證。這樣可以最大限度的保障您的利益，大的開(kāi)發(fā)商由于資金充足，往往會(huì)將您支付的15%放入律師的信托帳戶絕不動(dòng)用，這樣才真正避免了最大的損失風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)二，估價(jià)不足。由于樓花的成交日期在兩年甚至三年后，與現(xiàn)房交易立即進(jìn)行估價(jià)和貸款不同，樓花在購(gòu)買(mǎi)與估價(jià)時(shí)有一個(gè)時(shí)間差，銀行則是根據(jù)成交時(shí)的
估價(jià)結(jié)果來(lái)貸款，如果估價(jià)不足就會(huì)給投資者帶來(lái)?yè)p失。要規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)就一定要在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候仔細(xì)考察價(jià)格。樓花一般是以同地區(qū)現(xiàn)房中位價(jià)作為定價(jià)的參考，一般樓花的銷售價(jià)很接近該地區(qū)的最新現(xiàn)房售價(jià)。而兩年的增值部分則是投資者的預(yù)期收益。
如果一個(gè)樓花的銷售價(jià)格低過(guò)該地區(qū)最新現(xiàn)房售價(jià)很多，而對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期是上升，我們可以說(shuō)這個(gè)樓花的風(fēng)險(xiǎn)極小而收益被最大化。如果一個(gè)樓花定價(jià)高于該地區(qū)最新現(xiàn)房售價(jià)很多，即使市場(chǎng)預(yù)期是上升，我們?nèi)钥梢哉f(shuō)這個(gè)樓花存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)將兩年左右的正常增值都已經(jīng)吃掉了。
房地產(chǎn)投資是所有投資類別中風(fēng)險(xiǎn)最小的，但也并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，作為投資者最好的辦法就是選擇專業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)為您全面衡量您的情況，量身定做適合您的投資方案。
第三、購(gòu)買(mǎi)樓花一些不可忽視的費(fèi)用：
樓花的交割有兩個(gè)Closing date，一個(gè)是交鑰匙開(kāi)始入住的Occupancy Closing;一個(gè)是產(chǎn)權(quán)交割的Final Closing。購(gòu)買(mǎi)樓花的費(fèi)用也包括了以下幾項(xiàng)：
1. 律師費(fèi) (Legal Fee)：
因?yàn)闃腔ǖ慕桓钣袃蓚�(gè)closing date,律師也會(huì)相應(yīng)收兩個(gè)律師費(fèi)。Final Closing的律師費(fèi)與二手房相同，Occupancy Closing律師費(fèi)則因人而異。
2. 水電氣表安裝費(fèi)（Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee）：
每種的安裝費(fèi)分別在$150到$400不等，加起來(lái)大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商會(huì)在Final Closing的時(shí)候收取這些安裝費(fèi)，買(mǎi)家要問(wèn)清楚這些費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商支付還是自己支付。
3. 入住費(fèi)（OccupancyFee）：
當(dāng)一座建筑物的主體結(jié)構(gòu)施工完成，而且每個(gè)單位已經(jīng)達(dá)到了相關(guān)規(guī)定的可居住要求時(shí)，就可以拿鑰匙入住了。這就是Occupancy Closing。 這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)(Title)還暫時(shí)不屬于你，相當(dāng)于你在租用開(kāi)發(fā)商的房子。這段時(shí)間的長(zhǎng)短取決于整座大樓的規(guī)模，所買(mǎi)單位的樓層，以及政府的辦事效率。 舉例而言，30到40層的大樓，底層的單元從開(kāi)始入住到最后產(chǎn)權(quán)交割的時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)10到12個(gè)月， 而頂樓的Penthouse交房和產(chǎn)權(quán)交割通常是在同一個(gè)時(shí)間段發(fā)生。
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在產(chǎn)權(quán)交割前每月所需交納的OccupancyFee通常由3部分組成：一﹑開(kāi)發(fā)商預(yù)估的地稅;二﹑開(kāi)發(fā)商代收的管理費(fèi);三﹑尚欠開(kāi)發(fā)商的房款的余款利息。 利息是按開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款利率來(lái)計(jì)算。 所以從OccupancyClosing開(kāi)始，就得想辦法將投資房租出去，不能空置。
4. 樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)（AssignmentFee）：
如果你希望在房屋產(chǎn)權(quán)交割以前轉(zhuǎn)讓房屋，這稱為轉(zhuǎn)讓樓花合同Assignment。 這個(gè)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意，同時(shí)開(kāi)發(fā)商要收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
5. 教育附加費(fèi)（EducationLevy）和建筑增容費(fèi)（Construction Levy）：
這兩筆費(fèi)用是視情況而定的。 在發(fā)展商開(kāi)始賣(mài)房子的時(shí)候，這些費(fèi)用是計(jì)算在房屋的成本里的。但是，由于樓花的開(kāi)發(fā)周期往往有2到3年，在幾年以后產(chǎn)權(quán)交割的時(shí)候，如果這兩項(xiàng)政府收費(fèi)增加了，所增加的部分通常是由買(mǎi)家承擔(dān)。在原始合同中，通常會(huì)注明買(mǎi)家來(lái)支付可能出現(xiàn)的額外費(fèi)用，也就是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)全都?xì)w買(mǎi)家。有經(jīng)驗(yàn)的投資者通常會(huì)在簽合同的10天內(nèi)爭(zhēng)取到一個(gè)Cap Clause注明上限是多少，用來(lái)保障自己。 但并非所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)同意加上。
6. 支票跳票費(fèi)（Adminfee）：
在簽署買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，通常你會(huì)給開(kāi)發(fā)商的律師幾張Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你會(huì)再開(kāi)12個(gè)月的期票作為Occupancy Fee給發(fā)展商。 如果支票在兌現(xiàn)的時(shí)候發(fā)生了資金不足的情況，銀行會(huì)收取手續(xù)費(fèi)，少則也要數(shù)十元。
7. 開(kāi)發(fā)商的律師管理費(fèi)（Lawyersociety fee）
有些開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子請(qǐng)律師來(lái)完成交易，卻要買(mǎi)家來(lái)付律師費(fèi)。
加拿大買(mǎi)房注意事項(xiàng) [篇2]
增加你的信用評(píng)分
信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的開(kāi)創(chuàng)者，原fico總裁以及#url#的消費(fèi)者教育總裁johnulzheimer曾說(shuō)“抵押貸款的信貸要求為我們開(kāi)啟了一個(gè)勇敢的新世界�！币粋�(gè)舊規(guī)則仍然適用：你的信用評(píng)分較高，首付和每月付款就會(huì)越低。
“信用評(píng)分低于660或680，那么你將不得不支付更多的沒(méi)用付款或更高的首付，”zigas補(bǔ)充道，“并且獲得抵押貸款的最低分?jǐn)?shù)也在逐步增加�！弊》亢统鞘邪l(fā)展部的副秘書(shū)長(zhǎng)vickibott博特表示她的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)注意到相似的事情�！半m然有許多借款人的信用評(píng)分在580左右，過(guò)去可以算合格，但今天的市場(chǎng)的最低額度卻是640到660”。另一方面，700至720分的評(píng)分將為你帶來(lái)一份不錯(cuò)的貸款協(xié)議而750以上就可在市場(chǎng)上爭(zhēng)取最優(yōu)惠的價(jià)格，ulzheimer補(bǔ)充道。
zigas對(duì)改善信用積分的建議是，檢查你的信用報(bào)告并確保那些舊的，已支付或已清償?shù)膫鶆?wù)不會(huì)帶給一些你不公平的影響。而ulzheimer則建議說(shuō)，在你申請(qǐng)抵押貸款的一年前停止申請(qǐng)您的其他信貸產(chǎn)品如信用卡。
你能承受多貴的房子
買(mǎi)方的口頭禪是：購(gòu)房要理性。各種經(jīng)驗(yàn)規(guī)則將助你了解到，你能承擔(dān)多貴的住房。如果你使用聯(lián)邦住房管理局的融資（幾乎五分之一的買(mǎi)家都得到聯(lián)邦住房管理局保險(xiǎn)的貸款，你的每月家庭支付不會(huì)超過(guò)月收入的31％。但是，聯(lián)邦住房管理局有時(shí)也會(huì)視情況給你一些寬松政策。
信用合作社全國(guó)協(xié)會(huì)消費(fèi)者期刊的主編susantiffany提供了一個(gè)計(jì)算傳統(tǒng)貸款安全性的公式：家庭開(kāi)支不應(yīng)超過(guò)每月總收入的28％�；谫J款利率，你可以粗略地估計(jì)，你能承受多貴的房子。她建議購(gòu)房者可以在簽署按揭文件之前，自己模擬每月的支出會(huì)不會(huì)過(guò)量：根據(jù)你想購(gòu)買(mǎi)的住房的預(yù)期價(jià)格，購(gòu)房前先要計(jì)算每月的按揭付款以及其他生活費(fèi)用（如稅收，保險(xiǎn)和水電暖網(wǎng)費(fèi)），然后再重新考慮自己能否接受。這樣做不僅可以讓你有個(gè)全面的家庭規(guī)劃，還可以使你遠(yuǎn)離財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
為你的首付和其他交易費(fèi)用存錢(qián)
根據(jù)您的信用評(píng)分及相應(yīng)的貸款申請(qǐng)，你通常需要存足夠的錢(qián)（3.5％到20％的房屋銷售價(jià)）作為首付。如果你想申請(qǐng)聯(lián)邦住房管理局的貸款融資，那么你的信用分?jǐn)?shù)需高于500。對(duì)于信用為500到579的借款人，你的首付為房?jī)r(jià)的10％而不是3.5％。唯一的例外是申請(qǐng)退伍軍人事務(wù)部的貸款后不需要首付。不管你的貸款來(lái)源，你都需要支付2300元到4,000元的交易費(fèi)用（費(fèi)用取決于你住的地方）。
tiffany對(duì)此的建議是，除了拿自己的錢(qián)支付首付，你還可以申請(qǐng)首付援助。通常該援助專門(mén)針對(duì)某些指定區(qū)域或某些類型的買(mǎi)家(如首次購(gòu)房者)。因此，你可以試著網(wǎng)上搜索城市的名字然后縣名，或名詞的組合如“首付援助”，“首次置業(yè)”和“購(gòu)房者的援助”等等。記得在買(mǎi)方市場(chǎng)中，作為消費(fèi)者的你也可以與賣(mài)家協(xié)商交易費(fèi)用。
建立一個(gè)健康儲(chǔ)蓄賬戶
這是另外一條關(guān)于你的首付與交易費(fèi)用的建議。你的貸款人不希望看到你過(guò)著月光族的生活。如果你預(yù)備了三至五個(gè)月的按揭付款，就證明你是一個(gè)優(yōu)秀的貸款候選人。對(duì)于一些貸款者和機(jī)構(gòu)如聯(lián)邦住房管理局，會(huì)給你多些優(yōu)惠，如果你有存現(xiàn)金。這筆錢(qián)也將幫你解決房屋保養(yǎng)和維修等問(wèn)題。雖然維修都很零散，但一個(gè)新的屋頂，熱水器或其他大件物品就會(huì)突然增加很多支出。
給你的小建議：每個(gè)月都存一點(diǎn)錢(qián)。美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院的房地產(chǎn)部門(mén)的主席josephgyourko警告說(shuō)，房主平均花費(fèi)房?jī)r(jià)的2.5％至3％來(lái)做房屋保養(yǎng)和維修。如果你買(mǎi)了25萬(wàn)元的住房，那么請(qǐng)每月在銀行里存$520至625元。
獲得抵押貸款的提前批準(zhǔn)
對(duì)于嚴(yán)肅的住房購(gòu)買(mǎi)者，“第一要?jiǎng)?wù)是讓一切有序進(jìn)行�！比珖�(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的前任會(huì)長(zhǎng)dickgaylord說(shuō)。這意味著，在開(kāi)始購(gòu)房之前，你就要計(jì)劃在哪申請(qǐng)貸款。與幾年前相比貸款的提前批準(zhǔn)已經(jīng)越來(lái)越普遍。bott贊同說(shuō)，“比起過(guò)去五年，收入和資產(chǎn)的文件也越來(lái)越重要�！�
小建議：在購(gòu)房前就計(jì)劃好去哪貸款怎么貸款。否則，gaylord說(shuō)，“你怎么知道你能負(fù)擔(dān)得起多貴的房子？”
重要的是，買(mǎi)一套你喜歡的住房
如果今天你要為自己和家人買(mǎi)一套住房，一個(gè)家，那么你肯定要選擇未來(lái)幾年能使你快樂(lè)生活而不是扳指頭算日子指望快速轉(zhuǎn)售的房子，tiffany說(shuō)。如果計(jì)算你花了多少錢(qián)買(mǎi)房以及之后轉(zhuǎn)售和重新置房又需要多少錢(qián)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)短期房屋轉(zhuǎn)售是相當(dāng)昂貴的。所以最好的辦法是買(mǎi) “你喜歡的房子�！�
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