新加坡物業(yè)管理考察心得

亞洲四小龍之一的新加坡有“花園城市”的美譽(yù)，整個(gè)城市干凈、整潔，國(guó)民的居住質(zhì)量很高，這與其高水平的物業(yè)管理是分不開的。

新加坡住宅物業(yè)的類型主要分為兩大類，一類是在“居者有其屋”計(jì)劃下政府開發(fā)的組屋類似我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，另一類是私人開發(fā)的高級(jí)住宅，當(dāng)?shù)胤Q為共管式公寓。組屋與共管式公寓有個(gè)很明顯的區(qū)別，就是組屋不設(shè)保安。組屋的物業(yè)管理由市鎮(zhèn)理事會(huì)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由下設(shè)機(jī)構(gòu)一一居委會(huì)負(fù)責(zé)管理。"共管式公寓"，的管理模式已發(fā)展得十分成熟，一般新的小區(qū)入伙后兩年內(nèi)是由發(fā)展商管理的，兩年后才聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司打理。通常新建小區(qū)頭兩年內(nèi)由于環(huán)境配套及工程質(zhì)量問題導(dǎo)致的投訴是最多的，由發(fā)展商自行解決處理更直接、有效，等到這個(gè)兩年的磨合期過后，再由業(yè)主自行聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。

物業(yè)管理模式及收費(fèi)：共管式公寓實(shí)行酬金制每年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按13個(gè)月收取，物業(yè)公司的利潤(rùn)大致為8%。的物業(yè)服務(wù)

合同通常是一年簽一次，管理費(fèi)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商確定，除管理費(fèi)外，不再收取任何費(fèi)用，會(huì)所、停車場(chǎng)均可免費(fèi)享用。管理處本身配備的人員十分精簡(jiǎn)，一般只有2-3人，除保安自行管理外，通常將維修、清潔、綠化分包給專業(yè)公司。而組屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)大致由政府補(bǔ)貼、物業(yè)管理處出租商業(yè)中心的租金和商務(wù)收入和住戶繳納組成，但其組織開展的社區(qū)活動(dòng)則要另外收取費(fèi)用，泳池及大型運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃在一個(gè)大的社區(qū)內(nèi)或附近，使用收費(fèi)但價(jià)格便宜。組屋不配保安，保潔和維修分包給專業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采取的是銀行劃賬的方式，如有業(yè)主欠費(fèi)超過6個(gè)月物業(yè)公司有專人找其座談了解欠費(fèi)原因，如若持續(xù)欠費(fèi)則政府會(huì)采取如出境受阻、福利受限等一定的干預(yù)措施。

建筑物和設(shè)施設(shè)備的維修周期和更新改造費(fèi)的籌集：建筑物外墻５年粉刷一次；電梯電纜７年更新一次；增壓水泵７年更新一次；抽水機(jī)１２年更新一次；屋頂隔熱屋、防水層１０～１４年更新一次；戶外電線２０年更新一次；電梯２８年更新一次等。其他的維修與保養(yǎng)根據(jù)物業(yè)使用情況隨時(shí)進(jìn)行，所以新加坡整座城市都始終保持嶄新的面貌。房屋設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)用從每月的物業(yè)管理費(fèi)中提取20%存入政府指定的賬號(hào)，當(dāng)需要需用時(shí)，由物業(yè)公司制定更新改造計(jì)劃，業(yè)主委員會(huì)及政府管理部門簽章后物業(yè)公司從銀行提取相應(yīng)的更新改造費(fèi)，如有不足，可向業(yè)主說明情況，另行收取。

裝飾裝修：組屋的裝飾裝修有很嚴(yán)格的規(guī)定，室內(nèi)裝修工程必須在領(lǐng)到鑰匙后的3個(gè)月內(nèi)完成，3年內(nèi)不得進(jìn)行二次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶裝修必須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承辦，裝修戶與承包商必須一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)和垃圾清理的費(fèi)用。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。

新加坡成熟的物業(yè)管理模式，高程度的市場(chǎng)化、專業(yè)化有賴于其齊全的配套法律法規(guī)并能有效執(zhí)行。同時(shí)也深感物業(yè)管理的巨大發(fā)展空間我們應(yīng)更多地考慮如何去挖掘潛力、規(guī)劃未來。

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