城市房屋的拆遷管理條例

　　為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定了本條例。以下是小編整理的城市房屋的拆遷管理條例，歡迎閱讀。

　　城市房屋拆遷管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條:為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

　　第二條:城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

　　第三條:城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

　　第四條:拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

　　本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

　　第五條:

　　國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

　　縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理�？h級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

　　縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。[2]

　　第二章 拆遷管理

　　第六條:拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

　　第七條：

　　申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

　　(一)建設項目批準文件;

　　(二)建設用地規(guī)劃許可證;

　　(三)國有土地使用權批準文件;

　　(四)拆遷計劃和拆遷方案;

　　(五)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

　　市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

　　第八條：

　　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

　　房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

　　第九條：

　　拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

　　需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

　　第十條：拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

　　房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十一條：

　　拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

　　被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。

　　第十二條：

　　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

　　(一)新建、擴建、改建房屋;

　　(二)改變房屋和土地用途;

　　(三)租賃房屋。

　　房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

　　第十三條：

　　拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　第十四條：房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。

　　第十五條：拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

　　第十六條：

　　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

　　當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

　　第十七條：

　　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

　　實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。

　　第十八條：拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　第十九條：尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

　　第二十條：拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

　　縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

　　第二十一條：房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

　　第三章 拆遷補償

　　第二十二條：

　　拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

　　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

　　第二十三條：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產權調換。

　　除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

　　第二十四條：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

　　第二十五條：

　　實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　第二十六條：拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　第二十七條：

　　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　第二十八條：拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

　　第二十九條：拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。

　　第三十條：拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。

　　第三十一條：

　　拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

　　在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

　　搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　第三十二條：

　　拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

　　因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

　　第三十三條：因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。

　　第四章 罰 則

　　第三十四條：違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

　　第三十五條：拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

　　第三十六條：

　　拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

　　(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

　　(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

　　(三)擅自延長拆遷期限的。

　　第三十七條：接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

　　第三十八條：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附 則

　　第三十九條：在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十條：本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

　　房屋拆遷管理條例

　　管理體制

　　根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，國家建設部主管全國的城市房屋拆工作，它的主要職責是制定房屋拆遷法規(guī)、規(guī)章、方針和政策、監(jiān)督、檢查和指導各地房屋拆遷工作。各省、自治區(qū)建委(或建設廳)和城市的房地產管理局(或者人民政府授權的其他部門，如拆遷辦公室)主管本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作。

　　(一)房屋拆遷許可證制度

　　房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點，它只對特定的項目，在一定的時間和范圍內有效。實施房屋拆遷許可證制度，是國家加強對房屋拆遷工作的管理，維護國家和拆遷當事人雙方的合法權益，保障城市建設順利進行的重要途徑。

　　拆遷人申請房屋拆遷許可證，必須向房屋拆遷主管部門提交下列文件：建設項目立項的批準文件，土地使用的批準文件，拆遷人制作的拆遷計劃和拆遷方案。房屋拆遷主管部門在收到申請和上述文件后，應當及時進行審查。

　　審查的主要內容包括批準文件是否齊全，拆遷范圍和對象是否符合國家規(guī)定的要求，用于拆遷的資金是否已經落實，臨時周轉房是否準備充足，拆遷的期限和步驟是否切實可行等。

　　拆遷主管部門經審查認為拆遷具有合法性、合理性和可行性之后，應及時給拆遷人頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人必須嚴格按拆遷許可證所規(guī)定的內容實施拆遷行為，有特殊情況需要變更拆遷范圍和拆遷期限的，應及時取得拆遷主管部門的許可。

　　(二)暫停辦理戶口的制度

　　拆遷主管部門在批準拆遷申請后，應通知房屋拆遷所在地的公安部門暫停辦理向拆遷范圍內遷入居民戶口和居民分戶，以防止拆遷范圍內的被拆遷人不合理的增加，加重拆遷人的安置負擔和拆遷難度。

　　因出生、軍人復員轉業(yè)退伍、婚嫁、刑滿釋放回家、學生畢業(yè)回家等特殊原因確需入戶或分戶的，須經縣以上人民政府批準后方可辦理。拆遷范圍內合法擁有房屋或合法使用房屋并具有正式戶口的人，才能成為拆遷補償和安置的對象。

　　拆遷形式

　　(三)房屋拆遷的形式

　　房屋拆遷的形式有三種：

　　1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。

　　即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進行拆除、補償、安置等工作。它是國家提倡和鼓勵采用的拆遷方式，《拆遷條例》規(guī)定：“有條件的城市和城市中實行綜合開發(fā)的地區(qū)，應當實施統(tǒng)一拆遷。”

　　2、自行拆遷。

　　它是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。主要拆遷業(yè)務人員必須在拆遷主管機關進行培訓，取得拆遷資格證書后才能上崗。

　　3、委托拆遷。

　　它是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托他人進行。被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。

　　(一)拆遷補償價格低。

　　居民普遍反映房屋拆遷中的貨幣補償水平偏低，不少低收入拆遷居民拿著有限的拆遷補償資金難以買到相應的住房。危舊房屋集中地區(qū)困難家庭較多，由于補償資金太少，被拆遷戶沒有經濟能力購買新房。購買新房時房型自然增長面積及遷居中的費用支出，也會增加拆遷戶的經濟負擔。這樣造成被拆遷戶抵觸情緒很大。

　　(二)安置落實難。

　　目前拆遷產權調換安置采取的是就地和就近安置，開發(fā)建設、安置上房需要約一年的時間，不能實現(xiàn)直接點對點的安置。

　　(三)利益調節(jié)平衡難。

　　對違法建筑補償、住宅改商業(yè)用房建筑補償、房屋置換差價補償?shù)葐栴}缺乏統(tǒng)一政策指導，容易形成執(zhí)行標準不一，被拆遷人難以接受。住宅改非住宅用房房主的利益沖突明顯，拆遷后，住戶失去賴以生存的既得收入，產生巨大的經濟矛盾沖突;部分人認為新房售價較高，開發(fā)商賺取超額利潤，使一些老百姓出現(xiàn)新的“住房難”問題，從而產生“心理失衡”。

　　(四)拆遷依法實際操作難。

　　在實際工作中，依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》等法規(guī)進行操作，缺少必要的剛性保障機制，往往形成“有法難依”、“依法難拆”的被動局面。

　　我縣的拆遷實施工作在實際操作中，只能以“思想工作”加“優(yōu)惠條件”推進拆遷，甚至違規(guī)追加拆遷補償，嚴重影響拆遷補償價格政策的嚴肅性和權威性。

　　拆遷改造的解決對策

　　(一)加強組織領導。

　　推進村莊改造是一項十分艱巨的工作，涉及各級政府之間、部門之間職權利的協(xié)調和住戶經濟利益的平衡，政策性強，操作性強，工作量大，情況復雜，需要各級黨委政府切實擺上重要位置，精心組織，扎實推進。建立縣、辦事處兩級農村改造領導協(xié)調組織，由政府分管領導牽頭，各部門參與，抽調各單位相關業(yè)務人員成立了城區(qū)改造建設指揮部，加強改造規(guī)劃、拆遷安置、用地安排、征用補償、待遇轉換、管理轉型等工作的統(tǒng)籌協(xié)調。

　　(二)強化規(guī)劃引導。

　　為解決歷史遺留問題，杜絕新村中村的產生，要抓緊制訂城中村改造專項規(guī)劃。對無土地的農村，可以分批下達改造任務;對市政設施項目、重大開發(fā)項目需征用拆遷且已列入改造規(guī)劃的街村，必須同步實行整體拆遷安置。同時，要做好開發(fā)改造詳細規(guī)劃。盡快推行街村房屋合法產權登記，及時做好城市規(guī)劃區(qū)內街村住戶、房屋、用地等調查登記工作，為拆遷安置規(guī)劃和拆遷補償提供基礎資料。與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相銜接，按照就地、就近安置的原則，制定完善農村拆遷安置用地規(guī)劃。安置地規(guī)劃一經確定，未經法定程序不得更改占用安置地塊。

　　(三)創(chuàng)新改造模式。

　　農村改造面大量廣，單靠政府難以完成，需要動員社會力量共同實施，積極探索“政府引導，市場運作”的路子。應根據(jù)城中村的不同類型，選擇適宜的改造模式。對各重大項目開發(fā)涉及村，以土地儲備中心代表政府作為實施主體，在與街村及住戶簽定安置協(xié)議后，委托城建部門、房產開發(fā)

　　企業(yè)或建筑企業(yè)建設安置房，委托拆遷單位實施拆遷。

　　對單一的農村改造項目，可以在限定建設地塊面積、限定規(guī)劃要求、執(zhí)行政府拆遷安置政策的前提下，優(yōu)先由本街村集體經濟組織實施拆遷改造，允許安置剩余房屋推向市場，以房產出讓收入平衡安置成本，難以自求平衡的，可給予相應補助。村級開發(fā)模式可以發(fā)揮村級組織對村內情況熟悉、有民主決策機制的優(yōu)勢，促進拆遷安置矛盾內部消化。

　　對村級沒有力量或不愿組織實施的，可以在完成拆遷工作后委托企業(yè)代建或招標建設，也可以實行安置項目與一般房產開發(fā)項目“打包”招標建設。對資金平衡缺口較大，企業(yè)與村級經濟組織都不愿開發(fā)的安置項目，可由土地儲備中心負責組織實施。

　　(四)完善政策措施。

　　一是籌資政策。建立改造資金專門帳戶，籌集啟動資金，實行封閉運行，保障拆遷安置前期投入需要，待無地村改造完畢、資金運轉有余后，可適當用于城建配套項目建設。

　　二是安置用地優(yōu)先政策。在與城市功能協(xié)調的前提下，優(yōu)先安排安置用地，在片區(qū)內就地就近選地、集中連片安置。企業(yè)用房拆遷，在堅持貨幣安置的前提下，對確需換地安置的，由政府統(tǒng)一組織進行跨區(qū)安置。

　　三是稅費優(yōu)惠政策。

　　改造項目適用重點項目辦理程序，地方稅費減半收取;無地村改造項目視同“實事工程”，免除大市政配套，實行“一村一策”。

　　四是完善拆遷補償政策。充分體現(xiàn)農村宅基地公平分配原則，對因規(guī)劃控制、人戶增加、無力建房等原因造成房屋面積沒有達到規(guī)定標準的，在補償安置中以戶或人為核定依據(jù)予以補足。實施廉租房制度，解決拆遷中城鎮(zhèn)居民困難戶的居住安置問題。五是集體資產補償政策。

　　對集體道路、河道、廣場等公益性集體土地，村莊容積率低于安置小區(qū)的節(jié)余土地，已經融入城市的村集體道路、邊角地等零星土地應及時予以征用補償，合理安排村級發(fā)展留用地，妥善處理集體企業(yè)用地轉為國有土地問題，維護村集體經濟利益。

　　(五)推進配套改革。

　　改造不能單項突進，應當采取配套措施，加快農村體制向城市體制的整體轉換，促進傳統(tǒng)農村居民向現(xiàn)代城市居民演變。一是要深化集體經濟組織股份合作制改革。二是要加快推進撤村改社區(qū)工作。三是要推進原村民與城市居民的保障一體化。

　　(六)改進工作方法。

　　改造涉及許多環(huán)節(jié)，關系改造對象的直接經濟利益，只有深入細致地做好群眾的思想工作，合理進行時序安排，才能平穩(wěn)有序推進。一般改造項目應該在聽取絕大多數(shù)住戶意見的前提下進入啟動程序。對列入改造規(guī)劃的農村，提前做好資料調查、入戶測量和房產確權等基礎工作，并建立檔案。

　　對即將改造的農村，必須將總體安置方案和分期安置方案公告，廣泛聽取群眾意見，合理調整完善。就地安置的可先建安置房再出讓土地;就近安置的，要先安置后拆遷，再出讓。這種先安置后拆遷的程序安排，有利于消除住戶疑慮，盡管在土地、資金周轉上有一定要求，但是可以節(jié)約拆遷安置過渡成本，加快安置進度。要發(fā)揮街道辦事處、街村等基層組織的作用，做好宣傳發(fā)動、政策解釋、幫困解難工作。

　　解釋

　　為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條：依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主。

　　第二條：

　　具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

　　建筑區(qū)劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

　　前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

　　第三條：

　　建筑區(qū)劃內根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

　　建筑區(qū)劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。

　　建筑區(qū)劃內已經登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

　　等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定

　　屬于其他權利人所有的除外。

　　第四條：

　　建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，

　　通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應

　　當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

　　第五條：

　　建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

　　建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

　　第六條：改變建筑區(qū)劃內按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

　　第七條：

　　物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

　　(一)專有部分，按照建筑面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

　　(三)總人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

　　(四)建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

　　第八條：因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。

　　第九條：

　　業(yè)主未經有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

　　業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

　　第十條：建筑區(qū)劃內經營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

　　第十一條：

　　合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限，業(yè)主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規(guī)定處理。

　　第十二條：對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應予支持。

　　第十三條：

　　業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

　　(一)已經選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會；

　　(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

　　第十四條：

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

　　第十五條：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

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