商品房買賣合同糾紛的成因分析

　　(一)買賣雙方對利益的無序追逐。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價不斷波動，使得階段性商品房價格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價格下降無利可圖，或是價格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。買受方有時受廣告的引導或對合同片面理解，期望值過高，一旦未達到預期，即引發(fā)訴訟。同時，有個別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。因為逾期的時間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。

　　(二)連鎖反應易導致群體性訴訟。連鎖反應主要包括以下兩方面：一是單位團購，一旦出現(xiàn)開發(fā)商違約，參加單位團購的所有購房人必然面臨同樣的問題，同時起訴。二是由房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身的特性決定的。一家房地產(chǎn)商開發(fā)一個樓盤，其存在的問題大多是相同的，凡是購買這個樓盤房屋的購房人遇到的情況也大都一致，只要一個業(yè)主起訴就會引發(fā)連鎖反應，其他購房人也隨之起訴。

　　(三)利益糾紛細化產(chǎn)生多種訴求。出賣方與買受方的糾紛實際是市場強勢利益機構和弱勢群體之間利益博弈的結果，篩化的糾紛越細，訴求越多元。同時，隨著人們法律意識的增強，會有更多的購房人對買賣交易中存在的各種問題提出質疑和進行維權。

　　(四)建設遺留問題成為重大隱患。在目前的商品房買賣糾紛中，有二分之一的案件是由開發(fā)商建設遺留問題引起的。比如，開發(fā)商擅自變更國有土地使用權限，或是在各項手續(xù)不全的情況下輕率施工，或是房產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避國家政策，少繳漏繳配套費、維修基金等，增加買受者的后期費用；把合同約定的房屋層高拉大，再簽訂加層的補充協(xié)議，原有的承諾不能兌現(xiàn)等等，都會成為糾紛發(fā)生的原因。

　　(五)多種原因導致案件審理周期延長。開發(fā)商在商品房交易中處于明顯的強勢地位，鉆法律的空子，使得侵權行為很難認定。涉及賠償、鑒定問題，需要重新測繪、鑒定，耗費時間和金錢，購房者訴訟成本高昂。某些新型疑難案件的出現(xiàn)，無先例可據(jù)。主審法官考慮到同案同判、金融安全、社會穩(wěn)定以及企業(yè)營運等多方面的因素，沒有貿(mào)然對這些案件進行調(diào)解，處理方案也尚在研討論證階段之中。這些因素也在客觀上影響了案件的審理周期。

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