物業(yè)管理中的設(shè)備管理

　　設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機的組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，必須學習和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

　　一、 設(shè)備管理的重要性

　　現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出，事實上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

　　(一) 關(guān)系到聲譽和生存

　　作為企業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

　�。ǘ�）關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用

　　設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。

　　加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。

　　樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。

　　隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

　　二、 設(shè)備管理要達到的基本目標

　　良好的設(shè)備管理要做到：

　�。ㄒ唬� 建立先進的設(shè)備管理體制

　　1、按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模、考慮用設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和 設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。

　　2、設(shè)備管理負責人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例：必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。

　　3、加強設(shè)備管理體系得人員培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設(shè)備管理工作計劃中。

　�。ǘ�）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理規(guī)章制度應(yīng)主要有以下幾種：

　　1、 設(shè)備管理崗位責任制度。

　　2、 設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度。

　　3、 設(shè)備運行和維護保養(yǎng)制度

　　4、 設(shè)備檢修制度。

　　5、 固定資產(chǎn)管理制度。

　　6、 培訓教育制度。

　　7、 特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度。

　　8、 各類機房、變配電房的出入登記制度等。

　　（三）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作

　　基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

　　設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

　　1、 設(shè)備的原始檔案：

　�、倩�本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價格；②質(zhì)量合格證書；③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝調(diào)試及驗收記錄⑥出廠、安裝 、使用的日期。

　　2、 設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳

　　設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

　　按編號將設(shè)備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。

　　3、 設(shè)備技術(shù)登記簿

　　設(shè)備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設(shè)計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應(yīng)有比較詳細的記載。

　　每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄簿中有：

　�、僭O(shè)備概況：即設(shè)備臺帳上的資料；②設(shè)計參數(shù)和條件、技術(shù)標準及簡圖；③設(shè)備運行狀況；④備品配件；⑤設(shè)備維護保養(yǎng)和檢修情況；⑥設(shè)備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦潤滑卡；⑧設(shè)備事故記錄；⑨更新改造及移

　　裝記錄；⑩報廢記錄。

　　設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時準確齊全，應(yīng)反映該臺設(shè)備的真實情況，用于指導(dǎo)實際工作。

　　4、 設(shè)備系統(tǒng)資料

　　因此，除了設(shè)備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)得資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)得資料包括：

　�、倏⒐�圖： 在施工時原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的.地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。

　　施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖。竣工圖應(yīng)由資料室及管理設(shè)備部門保管。

　�、谙到y(tǒng)圖：竣工圖是整個物業(yè)或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運作過程及一些中藥部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

　�。ㄋ模┰O(shè)備管理目標

　　管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標。設(shè)備的使用維護及檢修時設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就恩能夠保持設(shè)備的完好，延長設(shè)備的使用壽命；相反，如果使用不當，就會降低設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)備的使用壽命，嚴重時還會引起設(shè)備事故，造成設(shè)備的損壞或報廢。

　　1、 設(shè)備的有效利用率：

　　根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)備事故大多是由于操作使用不當而造成的。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的時間也越來越多，設(shè)備有效工作時間越來越少，設(shè)備停機或無效工作時間越來越多，勢必會大大降低設(shè)備的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養(yǎng)時間來提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)備的運載能力，使設(shè)備長時期超負荷運行，這樣“拼設(shè)備”勢必加劇設(shè)備的損壞直至報廢。

　　2、 設(shè)備的完好率：

　　設(shè)備的完好與否是通過檢查來評定的。行業(yè)的不同、企業(yè)的不同，評定的標準也不同。一般的完好標準為：

　�、� 零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；

　　② 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好、功能達到規(guī)定要求；

　�、� 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；

　�、� 設(shè)備整潔，無跑冒滴漏現(xiàn)象；

　�、� 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。

　　評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。

　　如果經(jīng)過維修 ，仍無法達到完好的設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能使其長期處于不完好狀態(tài)。

　　（五）加強培訓教育工作，做到專業(yè)管理同安全管理相結(jié)合越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對員工的培訓、教育。

　　專職設(shè)備管理人員應(yīng)成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)

　　動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)備、愛護設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)備、維修人員會操作設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術(shù)資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　三、實現(xiàn)設(shè)備管理目標的影響因素

　�。ㄒ唬� 現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題

　　現(xiàn)代化設(shè)備在各類物業(yè)管理企業(yè)的大量使用，使物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。

　　1、現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟效益，但同時也導(dǎo)致了一系列嚴重的后果：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環(huán)境和能源資源消耗大等。

　　2、設(shè)備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟效果。

　　3、 現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約。因此，必須進行系統(tǒng)管理，確保服務(wù)體系得優(yōu)化運轉(zhuǎn)。

　　4、 使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細，經(jīng)常是單工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。因此，要求加強人機關(guān)系得研究，以保證人與設(shè)備的協(xié)調(diào)。

　　（二）傳統(tǒng)設(shè)備管理方式的局限性

　　面對使用現(xiàn)代化設(shè)備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設(shè)備管理方式越來越暴露出它的局限性。

　　1、 傳統(tǒng)設(shè)備的大量工作集中在維修階段，而較少注意設(shè)備全過程的管理。

　　2、 設(shè)備維修的目的是為保障服務(wù)的單一設(shè)備修復(fù)，本質(zhì)是靜態(tài)管理；在科技迅速發(fā)展的情況下，只能是“復(fù)制古董”。因此，不能適應(yīng)對現(xiàn)代化設(shè)備進行系統(tǒng)管理的要求。

　　2、傳統(tǒng)設(shè)備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系。制造與使用分家，前半生管理與后半生管理脫節(jié)。因此，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設(shè)備所帶來的新問題。

　　3、傳統(tǒng)設(shè)備管理在技術(shù)、經(jīng)濟、組織三者關(guān)系方面，側(cè)重技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。

　　4、傳統(tǒng)設(shè)備管理仍然停留在單純配角服務(wù)的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營方針目標及時提供技術(shù)、經(jīng)濟保證。

　　5、 傳統(tǒng)設(shè)備管理只注重設(shè)備管理機構(gòu)和專業(yè)人員的參加，沒有把同設(shè)備有關(guān)的部門、人員組織協(xié)調(diào)起來，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。

　　由于傳統(tǒng)設(shè)備管理存在局限性，它已不能適應(yīng)和滿足在科學技術(shù)和商品經(jīng)濟迅速發(fā)展形勢下，管理好現(xiàn)代化設(shè)備的客觀要求。

　　四、設(shè)備管理的內(nèi)容

　　（一）設(shè)備管理的范圍

　　設(shè)備在其整個壽命周期中都處于運動狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質(zhì)運動和價值運動兩種狀態(tài)。設(shè)備的物質(zhì)運動是指設(shè)備在使用過程中，由于物理的和化學的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復(fù)、改造和更換，甚至報廢處理。設(shè)備的價值運動是指設(shè)備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉(zhuǎn)化，即將設(shè)備原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務(wù)費用，逐步轉(zhuǎn)移到服務(wù)的成本中去，從而導(dǎo)致設(shè)備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設(shè)備的兩種管理：技術(shù)管理和經(jīng)濟管理。他們分別受技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的支配。因此設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括技術(shù)管理，而且包括經(jīng)濟管理。

　　物業(yè)的設(shè)備管理，習慣上又分為設(shè)備投產(chǎn)使用前的前期管理和使用后的后期管理兩個階段。前期管理抓從規(guī)劃到投產(chǎn)這一階段的全部工作，物業(yè)管理企業(yè)早期介入前期管理工作，這將為后期管理工作和向業(yè)主（用戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打下良好基礎(chǔ)。后期管理工作抓從設(shè)備運行到報廢這一階段的全部工作。它是物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理工作的重點。

　　（二） 設(shè)備管理的具體內(nèi)容

　　設(shè)備管理圍繞設(shè)備的兩種運動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項工作。

　　（1）組織管理包括設(shè)備管理工作目標的確定和展開，組織機構(gòu)的建立及人員培訓，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。

　�。�2）設(shè)備前期管理包括設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、訂貨、安裝、調(diào)試、使用初期管理及信息反饋等。

　　（3）設(shè)別固定資產(chǎn)管理包括設(shè)備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調(diào)撥、租借、封存、報廢以及設(shè)備檔案、資料管理等。

　　（4）設(shè)備使用與維護管理包括設(shè)備使用制度、操作維護規(guī)程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。

　�。�5）設(shè)備修理管理包括設(shè)備修理計劃的編制和實施，修理工藝的設(shè)計和新技術(shù)的采用，修前技

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