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分析單位與職工之間房屋買賣合同的法律效力
伴隨中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程加快、拆遷進程加快、農(nóng)村人口城市化，農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為;購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民;出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，規(guī)定雜亂、理解各異，導致在司法實踐中判決千差萬別，筆者在此嘗試對農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一探討。
一、目前處理該問題的司法現(xiàn)狀。
目前，人民法院在審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，對其效力的認定主要有三種觀點：一是合同有效。理由是《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同方為無效;《〈合同法〉解釋》進一步規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進行專門立法，我國法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣行為亦未作禁止性規(guī)定。二是合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為;另外，《合同法》第58條中規(guī)定：“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”。其中“不能返還”是指事實上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據(jù)實際情況的需要，而使用擴張解釋來理解“沒有必要返還”能更好的倡導誠實信用原則，維護交易安全，保障農(nóng)村環(huán)境穩(wěn)定。三是合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。
二、我國相關法律規(guī)定的歷史演變。
1982年時國務院制定過《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》，該條例第四條規(guī)定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地”;第十四條規(guī)定“農(nóng)村社員、回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，建房需要宅基地的，應向所在生產(chǎn)隊申請報公社管理委員會批準;確實需要占有耕地、園地的，必須報經(jīng)縣級人民政府批準。批準后，由批準機關發(fā)給宅基地使用證明”。
第15條規(guī)定“由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)。”“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊收回，統(tǒng)一按排使用”。從上述規(guī)定看，當時的法律禁止建房用地的直接買賣，并不禁止房屋的買賣，只是規(guī)定了房屋的買賣需要經(jīng)過有關機關申請、審查、批準。但該條例于1986年被《土地管理法》明令廢止。
1986年的土地管理法：第三十八條規(guī)定(1988年未修改)“農(nóng)村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準;使用原有的宅基地、村內(nèi)閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準�！薄俺鲑u、出租住房后再申請宅基地的，不予批準�！�
1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準”。第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。
有關司法解釋：1963年最高法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸生產(chǎn)隊集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產(chǎn)隊所有�！�
1984年最高法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》則認為，村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)處理。
1991年全國人大法工委給浙江省人大的回復中稱，不宜將農(nóng)村房屋買賣行為按《土地管理法》第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉讓土地行為予以處罰。
國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”
浙江省高級法院1992年紀要：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)�！�
可見，(1)以上法律只是禁止或限制農(nóng)村的土地使用權出讓、轉讓或出租，但沒有直接禁止或限制農(nóng)村房屋的買賣和租賃。
(2)村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》也才有相應的政府規(guī)章對此進行禁止，但上述規(guī)章均不是《合同法》規(guī)定的法律、行政法規(guī)。
三、基于上述司法現(xiàn)狀及立法演變，筆者認為，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定，應以有效認定為原則，無效認定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應作有效認定。
從法律原理層面進行分析。
首先，《中華人民共和國合同法》(以下稱《合同法》)第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
在合同無效的五種情形中，農(nóng)村房屋買賣無效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定�！边@里只強調(diào)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，除此外，難以作擴充解釋。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”這進一步明確了在實際審判工作中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”認定合同無效的適用范圍。認定農(nóng)村房屋買賣合同無效也是這些規(guī)定。“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”作為認定合同無效的法定理由，并不是簡單地看某一個法律、行政法規(guī)里的強制性規(guī)定，而必須從無效合同的法律后果上去考慮是否損害國家利益、集體利益或者第三人利益，換句話說，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，推導不出損害國家利益、集體利益或者第三人利益而去認定合同無效，這在理論和實踐上毫無意義，這就是考察無效合同的危害后果，沒有危害后果，哪來無效，如果機械地適用，相反地會導致原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經(jīng)形成的交易秩序。
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