房屋買賣合同糾紛種類及處理方法

　　在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對(duì)合同本身無異議，而在實(shí)際履行中往往發(fā)生糾紛，主要種類如下：

　　1、因房屋或房款的交付發(fā)生糾紛。

　　在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時(shí)間，但由于有的合同對(duì)房屋和房款交付的先后約定不明而發(fā)生糾紛。一方要求對(duì)方先交付房屋和房屋產(chǎn)權(quán)證，而另一方要求先付清房款。雙方各執(zhí)己見爭執(zhí)不下。也有的雙方對(duì)合同的理解或?qū)嶋H履行的情況不同，往往產(chǎn)生異議，往往是各說各的理。

　　2、因?qū)�合同的履行是否合適即是否適當(dāng)發(fā)生糾紛。

　　在房屋買賣中雙方往往對(duì)如何履行交款和交付房屋，包括交款的時(shí)間、次數(shù)、數(shù)量、幣種或房屋交付的時(shí)間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對(duì)約定的一些具體內(nèi)容的理解不同而發(fā)生糾紛。如在一起房屋買賣中A公司向B公司出賣正在開發(fā)建設(shè)的一棟大廈的四層，雙方約定：總價(jià)款900萬元，合同簽訂后先付600萬元，交房前付200萬元，交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔(dān)違約責(zé)任，逾期一日，違約方向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于上述房款價(jià)格0.3%的滯納金。合同簽訂后B公司向A公司交付800萬元，A公司向B公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗(yàn)收合格手續(xù)。B公司向法院起訴要求A公司交付房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)并起訴其承擔(dān)違約金;A公司辯稱自己已經(jīng)完全履行了交付義務(wù)，并反訴B公司違約，遲延交付房款，應(yīng)該立即交付100萬元并承擔(dān)違約金。法院審理后認(rèn)為，A公司與B公司所簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)該全面履行。但在本案中A公司雖然交付了房產(chǎn)，但法律上規(guī)定的房產(chǎn)，是有合法手續(xù)的房產(chǎn)，并不是只是作為物的房產(chǎn)。其只交付毛坯房，沒有交付相關(guān)峻工及驗(yàn)收合格的手續(xù)，不具備交付條件，不能認(rèn)定為已經(jīng)交付了房產(chǎn)，當(dāng)然也不能認(rèn)定其全面履行了合同。A公司只是實(shí)際履行了合同，并非適當(dāng)履行地履行合同，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)樵诤贤�中約定了A公司在交付房產(chǎn)后B公司才交付最后的100萬元，因其履行合同不適當(dāng)，不能認(rèn)定為真正交付了房產(chǎn)，因而無權(quán)要求對(duì)方交付100萬元。

　　3、因一房二賣發(fā)生糾紛的處理。

　　現(xiàn)實(shí)生活是豐富多彩的，在實(shí)際生活中出現(xiàn)的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。

　　(1)由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權(quán)利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯(lián)系有失誤，重復(fù)賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時(shí)在外答應(yīng)或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應(yīng)該考慮以下因素：

　　A、首先應(yīng)該審查一房二賣一方與他人達(dá)成協(xié)議的人誰是真正的產(chǎn)權(quán)人或者誰真正能夠代表產(chǎn)權(quán)人，如果二人的地位不同，那么應(yīng)該認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人、有權(quán)代表人所簽訂的協(xié)議有效，非產(chǎn)權(quán)人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。

　　B、如果出賣人均為產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)代表人在同等條件下可以在買房人之間達(dá)成諒解，由買房人協(xié)商由誰自愿放棄購買權(quán)。但放棄的一方有權(quán)要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如果條件不同，可以由出賣方進(jìn)行選擇，根據(jù)賣房獲利情況決定，但要承擔(dān)對(duì)另一方違約的責(zé)任。

　　(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由于這種故意產(chǎn)生的時(shí)間不同，故意的內(nèi)容不同，也應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

　　A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規(guī)定，出于違約的心理時(shí)，應(yīng)審查一房二賣合同簽訂的時(shí)間和合同履行的狀況。大多時(shí)候出現(xiàn)一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價(jià)格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰(zhàn)友等。如果二合同都處于未實(shí)際履行階段，且不能在買房人之間進(jìn)行調(diào)解或和解，可以按照“誠實(shí)信用”原則，以時(shí)間先后確定哪個(gè)合同應(yīng)該履行。但后一個(gè)合同的買方可以保留違約的追訴的權(quán)利。

　　B、賣房人出于占有他人財(cái)物的故意，情節(jié)嚴(yán)重的構(gòu)成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有他人的財(cái)物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數(shù)額較大的構(gòu)成詐騙的犯罪，應(yīng)以刑事案件處理。當(dāng)事人可以向公安機(jī)關(guān)控告，法院也應(yīng)該對(duì)這類案件進(jìn)行移送。

　　(3)如何處理已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該如前所述去處理。如果有的已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即已經(jīng)辦了產(chǎn)權(quán)證照，那么，就不能簡單地以簽訂合同的時(shí)間順序去確定支持誰了。因?yàn)樽C照的辦理具有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權(quán)。而應(yīng)該認(rèn)定該買賣關(guān)系已經(jīng)成立，而沒有辦理產(chǎn)權(quán)證照的只能按照違約處理。由違約方承擔(dān)雙倍返還定金或者賠償損失。當(dāng)然，如果房產(chǎn)證照是違法地通過私人辦理的，沒有經(jīng)過正常的`辦照程序，利害關(guān)系人可以首先向房產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，申請(qǐng)房產(chǎn)部門撤銷錯(cuò)誤發(fā)放的證照，如果行政機(jī)關(guān)不撤銷或者是不作為，當(dāng)事人可以向法院起訴。

　　因房屋質(zhì)量問題發(fā)生糾紛的處理

　　1、因一般質(zhì)量問題發(fā)生糾紛的如果屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，應(yīng)該判決房屋出賣單位對(duì)確實(shí)存在的質(zhì)量問題進(jìn)行修理或者對(duì)應(yīng)予修理的部位進(jìn)行鑒定，評(píng)估出修理價(jià)格判決房屋出賣者給付買房者相應(yīng)的價(jià)款，由購房者自行雇請(qǐng)他人修理。對(duì)于已經(jīng)超過保修期的一般質(zhì)量問題，房屋出賣者不再承擔(dān)修理義務(wù)。如果購房者向物業(yè)交納了房屋修理費(fèi)用，應(yīng)由相應(yīng)的物業(yè)部門進(jìn)行修理;如果沒有物業(yè)部門或者沒有向物業(yè)部門交費(fèi)則應(yīng)由購房者自行修理。

　　2、對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，應(yīng)該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應(yīng)判決賠償損失;購房者要求退房的應(yīng)該允許。如黃某經(jīng)人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)5000余元，但在入住后發(fā)現(xiàn)房屋天棚下現(xiàn)澆板與預(yù)制空心板之間發(fā)生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對(duì)漏水部位進(jìn)行了維修，但仍然不能徹底解決問題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認(rèn)為賣房單位所建住宅樓確實(shí)存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經(jīng)濟(jì)損失，有責(zé)任和義務(wù)對(duì)存在的質(zhì)量問題妥善處理，按照建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修繕，并對(duì)因房屋質(zhì)量問題而造成的損失予以補(bǔ)償。遂判決賣房單位在60日內(nèi)對(duì)黃某住房按照住房建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修繕，以房屋質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，并賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定，結(jié)論為房屋防水部分工程及室內(nèi)橫墻墻體部分工程不合格。有關(guān)建設(shè)主管部門答復(fù)該部分屬于房屋主體部分之一�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體部分質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，二審法院判決購房人于判決生效后60日內(nèi)將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經(jīng)濟(jì)損失5000元;承擔(dān)評(píng)估費(fèi)400元，鑒定費(fèi)800元及一、二審案件訴訟費(fèi)。

　　以上是競聘上崗演講的內(nèi)容。

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