【精品】營(yíng)銷(xiāo)方案5篇
為了確保事情或工作有序有力開(kāi)展，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是在案前得出的方法計(jì)劃。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？下面是小編整理的營(yíng)銷(xiāo)方案5篇，希望能夠幫助到大家。
營(yíng)銷(xiāo)方案 篇1
策劃方案
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一汽-大眾汽車(chē)有限公司于1991年2月6日正式成立，1997年8月正式通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收。20xx年12月7日，一汽-大眾公司轎車(chē)二廠正式建成投產(chǎn)。經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，一汽-大眾公司現(xiàn)已形成日產(chǎn)1000多輛整車(chē)的生產(chǎn)能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分整車(chē)、總成及零部件的出口。
一汽-大眾汽車(chē)有限公司采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備制造當(dāng)今世界名牌產(chǎn)品-捷達(dá)、寶來(lái)、高爾夫、開(kāi)迪、奧迪系列轎車(chē)。它的建成，使我國(guó)轎車(chē)工業(yè)進(jìn)入了大規(guī)模生產(chǎn)的新時(shí)期。國(guó)家對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部確認(rèn)一汽-大眾為“技術(shù)先進(jìn)企業(yè)”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局授予一汽-大眾為“中國(guó)汽車(chē)制造名優(yōu)企業(yè)”，國(guó)家機(jī)械局授予一汽-大眾為“在促進(jìn)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步工作中做出重大貢獻(xiàn)者”一等獎(jiǎng)。1998年，一汽-大眾正式通過(guò)ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證；20xx年，一汽-大眾通過(guò)ISO9001(20xx版)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，并榮獲ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書(shū)。
一汽大眾汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析
（一）、人口環(huán)境分析
人口環(huán)境是影響企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的一個(gè)重要因素，人口的多寡直接決定了市場(chǎng)容量。有購(gòu)買(mǎi)能力且有購(gòu)買(mǎi)欲望的人便構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)，其數(shù)量越多，市場(chǎng)規(guī)模也就越大。人口環(huán)境中的出生率、死亡率、人口密度、流動(dòng)性、地理分布、人口結(jié)構(gòu)等，對(duì)市場(chǎng)需求都會(huì)產(chǎn)生影響。企業(yè)必須認(rèn)真注視人口環(huán)境的變化，及時(shí)捕捉機(jī)會(huì)，調(diào)整戰(zhàn)略，使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中領(lǐng)先一步。
1．人口的數(shù)量與增長(zhǎng)速度
我國(guó)現(xiàn)有人口數(shù)已超過(guò)13億，增長(zhǎng)速度較快。目前，盡管我國(guó)資源的絕對(duì)數(shù)在世界上位于前列，但人均占有量卻低于世界平均水平，并使我國(guó)人均資源消費(fèi)水平偏低，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了一定困難；同時(shí)，眾多的人口又使我國(guó)成為世界上最大的潛在市場(chǎng)。隨著人們收入水平的提高，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛力巨大。企業(yè)應(yīng)掌握我國(guó)人口數(shù)量及其
增長(zhǎng)，不斷拓寬目標(biāo)市場(chǎng)，為創(chuàng)造佳績(jī)奠定基礎(chǔ)。
2．人口的地理分布特點(diǎn)及地區(qū)間的流動(dòng)性
我國(guó)人口的地理分布極不平衡，如果從黑龍江的漠河到云南的騰沖劃一條線將我國(guó)分為東南和西北兩大部分，則東南部的人口數(shù)約占總?cè)丝诘?4%，而西北部的人口數(shù)僅占總?cè)丝诘?%�？梢�(jiàn)，我國(guó)東南部的人口密度大，西北部的人口密度小。隨著對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)改革的深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，人口的地區(qū)間流動(dòng)性大大增強(qiáng)。我國(guó)人口流動(dòng)的特點(diǎn)是：農(nóng)村人口大量流入城市或工礦地區(qū)；內(nèi)地人口遷往沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放地區(qū)；經(jīng)商、學(xué)習(xí)、觀光、旅游等使人口流動(dòng)加速。企業(yè)如何針對(duì)人口的地理分布特點(diǎn)及地區(qū)間的流動(dòng)性趨向，改善自身的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，有著重要意義。
3．人口結(jié)構(gòu)
人口結(jié)構(gòu)主要包括人口的年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)等。我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的顯著特點(diǎn)是：現(xiàn)階段，青少年比重約占總?cè)丝诘囊话�，也就是說(shuō)，在未來(lái)10—20年內(nèi)，嬰幼兒和少年兒童用品及結(jié)婚用品的需求將明顯增長(zhǎng)；到21世紀(jì)，將出現(xiàn)“人口老齡化”現(xiàn)象，屆時(shí)有關(guān)保健用品、營(yíng)養(yǎng)食品以及老年人生活、休閑娛樂(lè)等用品的生產(chǎn)企業(yè)將有機(jī)會(huì)得到充分發(fā)展。從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，“三口之家”的家庭模式已很普遍，并逐漸由城市向鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，“四世同堂”的現(xiàn)象已經(jīng)很少。家庭的小型化使得家庭數(shù)量激增，這必然刺激家具、住房、家用電器、炊具等需求的快速增長(zhǎng)，為這些行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.1、20xx年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)
首先，凈出口在20xx年面臨非常嚴(yán)峻的局面。20xx年是我國(guó)出口持續(xù)保持20%以上高增長(zhǎng)的第六年，凈出口約2700億美元，貿(mào)易順差增長(zhǎng)過(guò)快（超過(guò)50%），國(guó)際收支不平衡。其原因有三個(gè)：1.長(zhǎng)期采取的偏高的出口退稅及對(duì)外商采取過(guò)多的'優(yōu)惠政策，對(duì)出口增長(zhǎng)形成過(guò)強(qiáng)的刺激。2.國(guó)內(nèi)投資增長(zhǎng)過(guò)度，而內(nèi)需不足，需要通過(guò)出口來(lái)消化。3.受?chē)?guó)際原材料價(jià)格上升以及國(guó)內(nèi)資源價(jià)格偏低的共同影響，石油，糧食等初級(jí)產(chǎn)品出口增長(zhǎng)過(guò)快。 20xx年主動(dòng)性出口政策調(diào)整，內(nèi)外資稅率統(tǒng)一，勞動(dòng)法頒布等政策措施減緩了出口增長(zhǎng)速度；但由于投資過(guò)度形成的產(chǎn)能過(guò)剩仍然需要出口消化；而近期國(guó)際經(jīng)濟(jì)形
由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)很快好轉(zhuǎn)，20xx年的出口形勢(shì)將會(huì)非常嚴(yán)峻。
其次，投資方面面臨宏觀調(diào)控和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平衡關(guān)系。20xx年我國(guó)城鎮(zhèn)居名固定資產(chǎn)投資148104億元人民幣，連續(xù)第五年高速增長(zhǎng)。主要存在四個(gè)方面的問(wèn)題：
1.投資高位運(yùn)行，使生產(chǎn)資料價(jià)格增長(zhǎng)明顯加快，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)品價(jià)格上漲，產(chǎn)生通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
2.新開(kāi)工項(xiàng)目增加過(guò)多，地方政府和銀行的投資沖動(dòng)加大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)全面過(guò)熱。
3.高耗能高排放行業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快，節(jié)能環(huán)保形勢(shì)嚴(yán)峻。
4.房地產(chǎn)投資過(guò)熱，加劇房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。 20xx年由于宏觀調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，原材料成本增加，外部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)減弱，投資開(kāi)始放緩。xx年我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義增速為26.1%，但扣除價(jià)格因素之后，實(shí)際增速已呈較大幅度下降。全年投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)略低于20xx年。從支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)因素看，房地產(chǎn)和汽車(chē)兩大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的加速增長(zhǎng)，帶動(dòng)重化工業(yè)的。
營(yíng)銷(xiāo)方案 篇2
作為女性的節(jié)日，三八婦女節(jié)對(duì)于美容院來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的促銷(xiāo)節(jié)日，大大小小的美容院都會(huì)在這一期間推出各種各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)。在如今美容院經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，美容院三八節(jié)促銷(xiāo)方案該如何去設(shè)計(jì)呢?要想做好一次促銷(xiāo)活動(dòng)，必須做好促銷(xiāo)計(jì)劃。作為女性的“三八”婦女節(jié)，是美容院一年內(nèi)必須要抓的四大節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)(三八婦女節(jié)、五一勞動(dòng)節(jié)、十一國(guó)慶節(jié)、元旦春節(jié))的“第一戰(zhàn)"，對(duì)全年的銷(xiāo)售有著至關(guān)重要的意義。
一、促銷(xiāo)主題的.確定
每一次促銷(xiāo)活動(dòng)都應(yīng)該有一個(gè)確定的主題，根據(jù)這個(gè)主題再去組織相關(guān)活動(dòng)細(xì)則。三八節(jié)日的美容院促銷(xiāo)，自然需要集中在女性身上。在主題的確定上，可以用一些比較打動(dòng)人心的溫馨的字，抓住女性愛(ài)美的心理，吸引她們的目光。
三八婦女節(jié)是女性節(jié)日，女性在社會(huì)的角色有很多種，母親，妻子，兒媳等，借助節(jié)日化特點(diǎn)，近一步向消費(fèi)者渲染要對(duì)女人好一點(diǎn)這一促銷(xiāo)主題，利用情感共鳴來(lái)完成促銷(xiāo)。
參考主題：三·八節(jié)“專為女性預(yù)備的雙重厚禮”(注重促銷(xiāo)活動(dòng)中的優(yōu)惠);美麗人生，幸福女人(抓住幸福的感覺(jué));為你的“她”延續(xù)情人節(jié)的浪漫
二、促銷(xiāo)內(nèi)容
各個(gè)美容院的促銷(xiāo)形式和促銷(xiāo)內(nèi)容都大同小異：打折、買(mǎi)贈(zèng)、免費(fèi)體驗(yàn)等，美容院要利用這些促銷(xiāo)形式體現(xiàn)出新味來(lái)。
抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)
案例1xxxx美容院：讓美麗，讓的男人心動(dòng)
案例內(nèi)容：
在1個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，在xx美容院消費(fèi)滿280元即可贏得各類獎(jiǎng)品。要想贏得各類獎(jiǎng)品，此中有上計(jì)，更有上上計(jì)，就看你有沒(méi)有棄小博大的妙計(jì)：
上計(jì)：憑消費(fèi)憑證贈(zèng)高檔美白潤(rùn)膚露1支;
上上計(jì)：棄小博大，放棄贈(zèng)品，參加美容院舉辦的刮卡抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給男人心動(dòng)的驚喜，才是上上計(jì)。
獎(jiǎng)品分設(shè)有：dvd，電動(dòng)剃須刀、袖珍收音機(jī)及照相機(jī)等。
案例點(diǎn)評(píng)：
1、這是“贈(zèng)品”與“抽獎(jiǎng)”兩者選一的模式，讓消費(fèi)者在“上計(jì)”與“上上計(jì)”中做出選擇，這種心理暗示的手法，有可能使消費(fèi)者產(chǎn)生當(dāng)然應(yīng)該參加抽獎(jiǎng)的潛意識(shí)。
2、整個(gè)活動(dòng)設(shè)計(jì)充滿刺激性、挑戰(zhàn)性。
3、這種“贈(zèng)品”與“刮卡”二進(jìn)一的做法，必須在確定能得到化妝品公司與贈(zèng)品生產(chǎn)廠的完全支持與協(xié)助的條件才能開(kāi)展，有可能“dvd”有相應(yīng)的品牌專賣(mài)店，能為這類活動(dòng)的開(kāi)展提供系件，而許多日用消費(fèi)品受制于售點(diǎn)的實(shí)際情況，未必適用此種活動(dòng)方法。
案例2xx國(guó)際產(chǎn)品：三八節(jié)日—“專為女性預(yù)備的雙重厚禮”
時(shí)間：3月8日-3月15日。
活動(dòng)內(nèi)容：在活動(dòng)期間內(nèi)，凡在xx國(guó)際購(gòu)買(mǎi)500元產(chǎn)品的消費(fèi)者將有機(jī)會(huì)獲得以下禮品：
1)手機(jī)1臺(tái)，市值人民幣1500元左右(限1個(gè)名額);
2)手機(jī)充值卡1張，市值人民幣每張100元(限5個(gè)名額);
3)秀之顏防曬霜一支，市值人民幣68元(限54個(gè)名額)
營(yíng)銷(xiāo)方案 篇3
一、市場(chǎng)概述
1、區(qū)域(庫(kù)車(chē)縣)商業(yè)概述
1-1、以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表，商場(chǎng)和專賣(mài)店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。
1-2、商品銷(xiāo)售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。
2、區(qū)域(庫(kù)車(chē)縣)商業(yè)結(jié)構(gòu)
2-1、文化路以中高檔商品銷(xiāo)售為主，集中了庫(kù)車(chē)縣主要的商場(chǎng)和品牌店。天山路以中抵擋商品銷(xiāo)售為主，形成集貿(mào)市場(chǎng)、超市等商業(yè)形態(tài)。
2-2、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)，庫(kù)車(chē)商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力開(kāi)始下降。
3、區(qū)域(庫(kù)車(chē)縣)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和趨勢(shì)
3-1、根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，庫(kù)車(chē)縣20xx-2004年度開(kāi)發(fā)量在10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目共5個(gè)，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開(kāi)發(fā)面積4萬(wàn)平米;杏花園商業(yè)圓一、二期，開(kāi)發(fā)面積6.75萬(wàn)平米;金橋文化廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)面積約2萬(wàn)平米;國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心，開(kāi)發(fā)面積1萬(wàn)平米。僅以上項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總量就高達(dá)14萬(wàn)平米，如果再加上數(shù)千平米的商業(yè)開(kāi)發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)，預(yù)計(jì)今明兩年在庫(kù)車(chē)縣開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商業(yè)樓盤(pán)總面積將突破20萬(wàn)平米。對(duì)于縣域40萬(wàn)人口，城區(qū)15萬(wàn)人口的庫(kù)車(chē)縣而言，僅消化這些樓盤(pán)即需要4——5年時(shí)間(按歷史銷(xiāo)售可比量計(jì)算)，市場(chǎng)壓力和過(guò)剩情況可想而知。
3-2、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，庫(kù)車(chē)縣商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，文化路將建成一批中高檔定位的商場(chǎng)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積在4萬(wàn)平米左右，按庫(kù)車(chē)現(xiàn)有的消費(fèi)水平統(tǒng)計(jì)，中高檔商業(yè)市場(chǎng)將嚴(yán)重過(guò)剩。
3-3、天山路憑借集貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合賣(mài)場(chǎng)，形成商場(chǎng)、大型超市、和集貿(mào)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時(shí)間相對(duì)集中的開(kāi)發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)巨大壓力。
4、消費(fèi)者狀況
4-1、少數(shù)民族占絕對(duì)比列，但漢族人口在城區(qū)增長(zhǎng)迅速。
4-2、中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體。
4-3、日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品。
4-4、縣城居民收入水平正在提高，隨著外來(lái)人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。
5、經(jīng)營(yíng)戶狀況
經(jīng)營(yíng)戶普遍存在一種矛盾的心理——對(duì)庫(kù)車(chē)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下的憂慮。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。伴隨著商業(yè)樓盤(pán)的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。
二、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)
1、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——天五商業(yè)批發(fā)城
1-1、項(xiàng)目概況
天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，總投資4000萬(wàn)，建筑面積近4萬(wàn)平米約20xx個(gè)鋪位，售價(jià)2700元——3700元不等，門(mén)面售價(jià)5000——7000元，沿天山路門(mén)面售出80%以上，其它樓層銷(xiāo)售率不足20%。
1-2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長(zhǎng);
商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：直面庫(kù)車(chē)最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大，商氣旺盛;
規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價(jià)低，符合庫(kù)車(chē)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力;
1-3、項(xiàng)目劣勢(shì)
定位問(wèn)題：項(xiàng)目市場(chǎng)定位過(guò)低，不利于與天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng);
工期問(wèn)題：現(xiàn)處于基地施工階段，預(yù)計(jì)交付時(shí)間在明年8月以后，喪失了今年有利的銷(xiāo)售時(shí)機(jī);
價(jià)格問(wèn)題：價(jià)格定位偏高，和周邊樓盤(pán)相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力;
/銷(xiāo)售問(wèn)題：采用簡(jiǎn)單的拉客方式，價(jià)格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴定金(無(wú)預(yù)售許可證)產(chǎn)生的銷(xiāo)售將很難保全。
2、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心
國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心位于解放路和文化路交匯處，由國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地上三層，地下一層，總建筑面積1萬(wàn)平米。負(fù)一層定位為超市，一、二層定位高檔百貨(一層沿街為門(mén)面)，三層定位為高檔餐飲。售價(jià)2500元——3800元/平米，門(mén)面售價(jià)5000——7000元。門(mén)面房現(xiàn)已售出70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷(xiāo)售不足15%。
3、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——金橋文化廣場(chǎng)
金橋文化廣場(chǎng)位于文化路，左鄰人民廣場(chǎng)，右鄰友誼路，項(xiàng)目規(guī)劃為鋼架玻璃幕結(jié)構(gòu)。地下一層，計(jì)劃由金橋超市直接進(jìn)駐;地上三層，總建筑面積約2萬(wàn)平米，由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，項(xiàng)目至今未進(jìn)入施工階段，銷(xiāo)售工作仍在延緩中，近期在做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目咨詢和開(kāi)發(fā)企業(yè)推介。
三、SWOT分析
1、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)
1-1、商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處以前成熟的商業(yè)區(qū);
1-2、地段優(yōu)勢(shì)，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團(tuán)結(jié)路;
1-3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比周邊同性質(zhì)的樓盤(pán)價(jià)格低5——10%;
1-4、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開(kāi)發(fā)面積接近七萬(wàn)平米，便于形成集聚效應(yīng);
1-5、宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使庫(kù)車(chē)投資開(kāi)發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。
2、問(wèn)題與威脅點(diǎn)
2-1、商業(yè)規(guī)劃無(wú)序，區(qū)域不清晰，功能不明確;
2-2、主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場(chǎng)格局，也不利于商業(yè)垂直人流問(wèn)題;
2-3、市場(chǎng)前期銷(xiāo)售未考慮市場(chǎng)定位，致使現(xiàn)階段市場(chǎng)沒(méi)有明確的經(jīng)營(yíng)定位，隨意招商，隨意入住，對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)定位形成障礙;
2-4、至今沒(méi)有建立起基本的銷(xiāo)售基礎(chǔ)，銷(xiāo)售制度不明確，銷(xiāo)售隊(duì)伍素質(zhì)較低，沒(méi)有充分利用國(guó)家軟、硬政策，導(dǎo)致現(xiàn)階段出現(xiàn)巨大的銷(xiāo)售壓力;
2-5、面臨商業(yè)過(guò)剩威脅，經(jīng)營(yíng)和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重。
四、項(xiàng)目定位(簡(jiǎn)要)
1、轉(zhuǎn)型定位的必要性
1-1、目的：改變商城定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)(該片區(qū)商業(yè)定位主要是商城、集貿(mào)市場(chǎng))，最終達(dá)到適應(yīng)庫(kù)車(chē)縣商業(yè)市場(chǎng)狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。
1-2、方法：根據(jù)庫(kù)車(chē)商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門(mén)面房需求量大、銷(xiāo)售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2、轉(zhuǎn)型定位
2-1、項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街——庫(kù)車(chē)商貿(mào)、旅游、文化窗口;
2-2、規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店
2-3、投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售
3、商業(yè)符號(hào)定位
3-1、項(xiàng)目符號(hào)：第九商業(yè)大街——突出區(qū)域性
3-2、商業(yè)符號(hào)：第九商業(yè)大街——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性
4、商業(yè)功能定位
4-1、內(nèi)街——服裝鞋帽一條街
經(jīng)營(yíng)商品：服裝、鞋帽
商品檔次：中檔、中抵擋
4-2、中城——精品購(gòu)物廣場(chǎng)
經(jīng)營(yíng)商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品
商品檔次：中檔、中高檔
4-3、外街——日用百貨一條街
經(jīng)營(yíng)商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商品
商品檔次：中低檔、低檔
5、定位目標(biāo)
5-1、由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi);
5-2、內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立;
5-3、中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場(chǎng);
5-4、實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。
五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
1、營(yíng)銷(xiāo)籌備階段(9.1——9.10)
——現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí) 別、大賣(mài)場(chǎng)店面和門(mén)頭等;
——銷(xiāo)售人員工作分工和潛在客戶摸底;
——制訂詳細(xì)的廣告和促銷(xiāo)計(jì)劃;
——銷(xiāo)售物料到位，包括海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)、銷(xiāo)售手冊(cè);
——廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì);
——售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開(kāi);
2、前期招商階段(9.10——9.30)
——市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略;
——市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)招商商戶展開(kāi)廣告、推廣和促銷(xiāo);
——市場(chǎng)管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。
——開(kāi)業(yè)籌備，完成開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備;
——使市場(chǎng)招商率達(dá)到30%，市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐率(招商和銷(xiāo)售)達(dá)到40%，初步具備開(kāi)業(yè)條件。
3、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備階段(9.30——10.18)
——做好市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作;
——配合市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作;
——利用開(kāi)業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作;
——做好聚集市場(chǎng)人氣、完善市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的其它工作;
——在開(kāi)業(yè)前，使市場(chǎng)招商率達(dá)到40%，入住率(招商和銷(xiāo)售)達(dá)到60%。
4、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)和銷(xiāo)售階段(10.6——11.5)
——借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開(kāi)業(yè)期間良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果
——計(jì)劃在10.18日開(kāi)業(yè)，做好開(kāi)業(yè)期間的廣告和促銷(xiāo)，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍;
——做好開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)管理、廣告促銷(xiāo)和活動(dòng)推廣，保證市場(chǎng)旺盛人氣的持續(xù);
——在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后，每天策劃、組織促銷(xiāo)和群眾性文化活動(dòng);
——完成工作重點(diǎn)由招商向銷(xiāo)售的轉(zhuǎn)移，加大銷(xiāo)售力度，擴(kuò)大銷(xiāo)售成果;
——充分利用大戶進(jìn)駐、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售;
——市場(chǎng)招商率達(dá)到50%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到70%;
——市場(chǎng)按計(jì)劃順利開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理步入良性循環(huán);
——使一期市場(chǎng)(剩余面積)銷(xiāo)售率達(dá)到20%，二期市場(chǎng)銷(xiāo)售率達(dá)到10%。
5.4銷(xiāo)售重點(diǎn)期(11.15——1.15)
——一期銷(xiāo)售全方位、大力度展開(kāi);
——二期銷(xiāo)售推廣全面展開(kāi);
——二期開(kāi)業(yè)籌備和市場(chǎng)開(kāi)業(yè);
——到12.15日，使一期銷(xiāo)售率達(dá)到40%;到1.15日，使一期銷(xiāo)售率達(dá)到50%;
——到12.15日，使二期銷(xiāo)售率達(dá)到25%;到1.15日，使二期銷(xiāo)售率達(dá)到40%;
六、租、售面積的策略性確定
截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無(wú)法以圖示形式準(zhǔn)確標(biāo)明租、售位置和實(shí)際面積。面積劃分的原則執(zhí)訂如下：
1、銷(xiāo)售招商區(qū)域
1-1、一、二期外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃;
1-2、內(nèi)街(南、北兩翼)一層鋪面全部以出售為主，不租賃;
1-3、一期中街(街道中心商鋪)除已經(jīng)確定的家電、通訊大戶以整體引進(jìn)方式招租外，其余商鋪底層原則上只銷(xiāo)售，不租賃。如引進(jìn)有品牌影響力、有長(zhǎng)期發(fā)展意向的.大戶，針對(duì)中街一層商鋪執(zhí)訂相應(yīng)的承租政策，可以承租方式招商。
1-4、二期B座針對(duì)餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)銷(xiāo)售，不租賃;
1-5、二期D座一只針對(duì)小商品經(jīng)營(yíng)戶銷(xiāo)售，不租賃。
2、租賃或免租引進(jìn)區(qū)域
2-1、一期內(nèi)街(南、北兩翼)二、三層以租賃為主，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)，三層長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng);
2-2、一期中街(街道中心商鋪)二層以上鋪面長(zhǎng)期租賃。
2-3、二期D座二層以上鋪面租賃招商，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)。
3、銷(xiāo)售控制
一層：20%招商，80%銷(xiāo)售，目標(biāo)為大戶或品牌戶，不針對(duì)散戶招商;
二層以上：50%招商，50%銷(xiāo)售，目標(biāo)以散戶為主;
中城：90%招商，10%銷(xiāo)售，目標(biāo)以大戶整體租賃為主。
4、租、售比例
4-1、開(kāi)業(yè)階段(10月18日以前)：出租率占入住率的70%，銷(xiāo)售率占入住率的30%;
4-2、銷(xiāo)售完成階段(1月15日以前)：出租率占入住率的50%，銷(xiāo)售率占入住率的50%。
5、營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估
5-1、本方案已經(jīng)確定銷(xiāo)售和租賃的基本區(qū)域，實(shí)際租、售面積在銷(xiāo)售執(zhí)行過(guò)程中，以現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制表方式申報(bào)，每星期申報(bào)一次。
5-2、當(dāng)市場(chǎng)入住率達(dá)到70%以上，且銷(xiāo)售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例時(shí)，應(yīng)視為營(yíng)銷(xiāo)成功。
5-3、營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估以面積為單位核算。
七、招商政策
1、大戶
賣(mài)場(chǎng)面積在400平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租兩年;
2、品牌戶
賣(mài)場(chǎng)面積在120——400平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時(shí)，免租兩年;
3、散戶
賣(mài)場(chǎng)面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時(shí)，免租一年。
八、銷(xiāo)售政策
1、一次性購(gòu)買(mǎi)
一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。
2、一年分期付款購(gòu)買(mǎi)
在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予3%的優(yōu)惠讓利。
3、按揭購(gòu)買(mǎi)
首付40%，銀行提供60%、10年期按揭貸款，無(wú)優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂30天內(nèi)辦理到位，由開(kāi)發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷(xiāo)售方協(xié)助開(kāi)發(fā)商共同辦理按揭程序。
4、預(yù)訂金購(gòu)買(mǎi)
針對(duì)二期銷(xiāo)售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶按購(gòu)房款的10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。
九、廣告策略
1、媒體組合
整體銷(xiāo)售階段以戶外T形旗造勢(shì)、影視廣告做全面覆蓋配合。
分階段銷(xiāo)售期內(nèi)，以印刷品廣告、報(bào)紙廣告做階段內(nèi)銷(xiāo)售渲染。
2、廣告區(qū)域
電視廣告：庫(kù)車(chē)、阿克蘇、庫(kù)爾勒、沙雅、拜城、新和
報(bào)紙廣告：阿克蘇(偏重)、庫(kù)爾勒(適度)
印刷品廣告：庫(kù)車(chē)(偏重)、阿克蘇(適度)、沙雅、拜城、新和(補(bǔ)充)
3、廣告形式
印刷品：海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)(或折頁(yè));
戶外廣告：布標(biāo)、T型旗;
影視廣告：30秒促銷(xiāo)廣告配合專題新聞;
報(bào)紙廣告：硬廣告、軟文、新聞;
4、公關(guān)策略
4-1、政府公關(guān)
獲得免稅、免費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策;
4-2、大戶公關(guān)
協(xié)助政府組織招商團(tuán)，在全國(guó)進(jìn)行大戶招商;
4-3、市場(chǎng)公關(guān)
長(zhǎng)期在現(xiàn)場(chǎng)舉行各種文藝演出或社會(huì)活動(dòng)，聚攏現(xiàn)場(chǎng)人氣。
5、廣告費(fèi)用
整體推廣(宣傳)費(fèi)用以40萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，在資源不足的情況下，另行提交廣告?zhèn)鞑シ桨负晚?xiàng)目推廣報(bào)告，申請(qǐng)補(bǔ)充廣告資源。
6、費(fèi)用支出
代理公司提供階段性廣告?zhèn)鞑ビ?jì)劃，在雙方討論認(rèn)可的情況下，代理公司進(jìn)入廣告設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、制作、發(fā)布過(guò)程，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商掌握，并依據(jù)雙方協(xié)商確定的計(jì)劃支出。
廣告制作可委托代理公司執(zhí)行，也可由開(kāi)發(fā)商委托第三方執(zhí)行，但執(zhí)行結(jié)果必須達(dá)到計(jì)劃要求。
營(yíng)銷(xiāo)方案 篇4
【摘要】企業(yè)在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)能否提高市場(chǎng)占有率、促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、提高企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力具有重要的作用，因此，企業(yè)必須重視營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，進(jìn)一步提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文主要是從企業(yè)在國(guó)內(nèi)實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重要性，企業(yè)在國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中存在的問(wèn)題及解決措施，和企業(yè)在國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的具體實(shí)施這三個(gè)方面來(lái)詳細(xì)介紹企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重要性，進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。
【關(guān)鍵詞】企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 營(yíng)銷(xiāo)決策 存在問(wèn)題 實(shí)施方案
一、企業(yè)在國(guó)內(nèi)實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重要性
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略主要包括企業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略、市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略和市場(chǎng)利基者戰(zhàn)略等。所謂的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略主要指企業(yè)的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售渠道和促銷(xiāo)戰(zhàn)略必須在整個(gè)行業(yè)中對(duì)其他企業(yè)起著引領(lǐng)的作用，開(kāi)拓新市場(chǎng)，保留原有市場(chǎng)份額，提高企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售數(shù)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略主要是指企業(yè)通過(guò)采取先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行攻擊，使得該企業(yè)能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有引領(lǐng)地位，這要求企業(yè)必須確定企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，制定特殊的營(yíng)銷(xiāo)策略，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)市場(chǎng)追隨的程度，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略可以分為競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)戰(zhàn)略、市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略。企業(yè)通過(guò)為市場(chǎng)規(guī)模較小的細(xì)分市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，提高其專業(yè)化程度，從而增加企業(yè)的利潤(rùn)。比如李寧公司通過(guò)推出“重塑李寧”計(jì)劃，打造時(shí)尚、魅力的品牌形象，以品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略贏得廣大消費(fèi)客戶的信賴。
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中占有重要的戰(zhàn)略地位，企業(yè)通過(guò)制定有效的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，充分利用企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)資源，提高企業(yè)的銷(xiāo)售額，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，直接關(guān)系到企業(yè)能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位。企業(yè)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展具有重要意義:
第一，正確的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略可以促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。企業(yè)通過(guò)采取品牌營(yíng)銷(xiāo)策略，有利于提高企業(yè)的廣告宣傳效果，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;
第二，有利于保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高企業(yè)的信譽(yù)和形象。企業(yè)采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，推行品牌產(chǎn)品，能夠保證產(chǎn)品的質(zhì)量，滿足顧客安全消費(fèi)的需要，一定程度上提高了企業(yè)在顧客心中的信譽(yù)和形象;
第三，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策略有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。企業(yè)通過(guò)制定科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，注意產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，當(dāng)產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，及時(shí)保護(hù)消費(fèi)的合法權(quán)益。
二、目前企業(yè)在國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策
企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略不僅可以反映企業(yè)的企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理思想，還直接影響到企業(yè)的市場(chǎng)決策，這對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。面對(duì)著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)必須制定正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，才能提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。
目前企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中存在的問(wèn)題。企業(yè)在國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)策略并不完善，還存在一定的問(wèn)題和不足，我們主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)介紹:
第一，很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不明確，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。我國(guó)大多數(shù)企業(yè)往往從短期利益出發(fā)，只重視商品的銷(xiāo)售量，沒(méi)有注重維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)和形象，不利于提高企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售率。企業(yè)應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，高度重視銷(xiāo)售戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;
第二，很多企業(yè)只重視外部的營(yíng)銷(xiāo)，卻忽視對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求企業(yè)必須要高度重視產(chǎn)品的市場(chǎng)分析，重視外部環(huán)境對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)品產(chǎn)生的影響，制定科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策略，充分利用企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)資源，增加企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售數(shù)額。但是企業(yè)要想取得巨額利潤(rùn)，必須有強(qiáng)大的后備力量做基礎(chǔ)，這就要求引進(jìn)高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)人才，制定出科學(xué)有效地營(yíng)銷(xiāo)方案。部分企業(yè)過(guò)度重視外部銷(xiāo)售，幾乎把大量的人力、財(cái)力和物力都投入產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中去，但是企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備逐漸老化、技術(shù)水平嚴(yán)重落后，產(chǎn)品質(zhì)量水平下降，內(nèi)部管理混亂，不利于企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力的提高;
第三，很多企業(yè)缺乏誠(chéng)實(shí)信用意識(shí)。部分企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)，不講誠(chéng)信，以次充好，產(chǎn)品質(zhì)量大大下降，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
誠(chéng)信是企業(yè)的生存發(fā)展的根本因素，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須遵循的重要原則。誠(chéng)實(shí)信用這一經(jīng)營(yíng)理念必須貫穿到企業(yè)的整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，但是如果企業(yè)失去誠(chéng)信，將很難生存發(fā)展下去;
第四，部分企業(yè)單純的把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)誤以為產(chǎn)品的銷(xiāo)售活動(dòng)。正是由于這種誤解，企業(yè)過(guò)度重視產(chǎn)品的'銷(xiāo)售，卻忽略了企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施。正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是以滿足顧客的需要為中心，而不是以企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品為主，只有這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
三、針對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略中出現(xiàn)的問(wèn)題而提出的解決對(duì)策。
第一，企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的創(chuàng)新管理。創(chuàng)新是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)只有不斷研發(fā)新產(chǎn)品，才能提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量水平和服務(wù)水平。企業(yè)應(yīng)該深入市場(chǎng)，調(diào)查顧客需求，及時(shí)加強(qiáng)和客戶之間的交流，生產(chǎn)出滿足顧客需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售率。因此，企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，主動(dòng)研發(fā)新產(chǎn)品和新技術(shù)，掌握核心技術(shù)，不斷加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的創(chuàng)新，制定科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，才能提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;
第二，企業(yè)應(yīng)該充分利用品牌效應(yīng)，推進(jìn)品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的具體實(shí)施。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到不斷改善，更多的消費(fèi)者追求品牌，因?yàn)槠放频漠a(chǎn)品質(zhì)量有較好的保證，能夠滿足消費(fèi)者的安全使用需求。品牌效應(yīng)可以幫助企業(yè)樹(shù)立良好的信譽(yù)和形象，推進(jìn)品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，堅(jiān)持以質(zhì)量為重，幫助企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn);
第三，正確分析企業(yè)的外部銷(xiāo)售環(huán)境，制定正確的營(yíng)銷(xiāo)方案。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在不斷變化，企業(yè)要保證自身的持續(xù)發(fā)展能力，必須做出正確的適銷(xiāo)對(duì)路方案。企業(yè)應(yīng)該分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘市場(chǎng)潛力，提高企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，為企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售做出科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和實(shí)施方案;
第四，企業(yè)應(yīng)該建立反應(yīng)靈活，運(yùn)作效率高的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制。面對(duì)快速變化的市場(chǎng)需求，企業(yè)必須制定合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建立反應(yīng)靈活、運(yùn)作效率高的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制，保證企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的順利進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)該深入市場(chǎng)調(diào)查，分析顧客需求，搜集產(chǎn)品信息，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。
四、企業(yè)在國(guó)內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的具體實(shí)施
企業(yè)若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，不僅要選擇正確的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)，還要注重在產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)格戰(zhàn)略和銷(xiāo)售渠道等方面提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為了順進(jìn)開(kāi)展企業(yè)的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，我們應(yīng)該從以下兩方面進(jìn)行實(shí)施:第一，企業(yè)的整體營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須要從顧客需求出發(fā)，努力提高顧客滿意度，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)只有滿足顧客需要，創(chuàng)造出滿足顧客需要的個(gè)性化產(chǎn)品。
企業(yè)通過(guò)進(jìn)行產(chǎn)品組合，注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足顧客的多元化需求，提高企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;第二，在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施過(guò)程中要注意營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)內(nèi)部的團(tuán)結(jié)合作。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓(xùn)，提高員工的營(yíng)銷(xiāo)技能水平，同時(shí)培養(yǎng)員工的道德素質(zhì)和思想文化素質(zhì)，創(chuàng)造出一支力量龐大的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍。優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍是促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的關(guān)鍵因素，企業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員的要求逐漸提高。這就要求企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員必須樹(shù)立樹(shù)立現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，提高營(yíng)銷(xiāo)管理水平，提高企業(yè)的整體管理水平。
綜上所述，企業(yè)只有選擇科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，才能引導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展方向，指導(dǎo)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的順利進(jìn)行。企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略應(yīng)該符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的理念，立足于企業(yè)的具體情況，從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的關(guān)鍵因素。
營(yíng)銷(xiāo)方案 篇5
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場(chǎng)分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的`30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)�？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、xx城區(qū)地帶。
xx商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面2000元至11000元每平方米。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
xx商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周?chē)呐涮自O(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1環(huán)境：坐擁xx火車(chē)站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
2地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成�，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
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