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辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案
為了確保我們的努力取得實(shí)效，就常常需要事先準(zhǔn)備方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。方案的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編為大家整理的辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案1
寫字樓管理內(nèi)容與過程
一、前期管理
(1)設(shè)計階段(2)設(shè)備定貨階段(3)隱蔽工程(4)建筑工程、設(shè)備、設(shè)施、建筑材料圖檔(5)保修、備品、備件管理(6)物業(yè)管理籌備：組織機(jī)構(gòu)、人員崗位描述、人員招聘、基礎(chǔ)培訓(xùn)(7)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)方案：服務(wù)承諾、配合銷售(8)寫字樓cis策劃
二、接管驗(yàn)收
(1)工程接管驗(yàn)收(2)物業(yè)接管驗(yàn)收(3)工程質(zhì)量遺留問題處理(4)物業(yè)管理公司cis實(shí)施
三、入住管理
1.權(quán)利認(rèn)定2.簽署契約：業(yè)主公約及房屋使用管理規(guī)定3.收繳相關(guān)費(fèi)用4.房屋查驗(yàn)5.發(fā)放鑰匙6.辦理相關(guān)證件
四、日常運(yùn)行管理
1.安保管理
(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)監(jiān)控管理
2.工程管理
(1)系統(tǒng)運(yùn)行(2)日常巡檢(3)計劃維修保養(yǎng)(4)技改措施(5)節(jié)能降耗(6)工程服務(wù)(7)裝修管理(8)遺留質(zhì)量問題處理
3.保潔綠化管理
(1)清潔重點(diǎn)部位確定(2)清潔標(biāo)準(zhǔn)(3)清潔工作程序(4)害蟲消
施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30-40%公共能源，占總成本的20-30%；營運(yùn)成本，占總成本的20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。
其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的50-70%左右，成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。
二、寫字樓成本精益控制方法
成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫字樓的經(jīng)營管理中，實(shí)施成本的精益控制，提高企業(yè)的運(yùn)作效率，爭取更多的贏利。
精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應(yīng)。
寫字樓物管企業(yè)，應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時調(diào)整的精益思想指導(dǎo)下，對寫字樓經(jīng)營管理成本進(jìn)行精益控制。
1、成本臨界點(diǎn)控制
臨界點(diǎn)控制，是一種動態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期顧客對較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時，對內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額的控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)和顧客需求在剛好匹配的臨界點(diǎn)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)高
包括：公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及寫字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。第二，配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi)。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。
其次，管理無空白點(diǎn)。做到只要使用能源方，都要能被計量。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開關(guān)和控制運(yùn)行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。可以通過能源小組定期對寫字樓進(jìn)行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點(diǎn)。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。
再次，電價核算準(zhǔn)確。因?yàn)殡娏Σ块T根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)行兩種平均價格，而且每天按照豐、平、谷三個用電時段分三個不同的標(biāo)準(zhǔn)計量電價，所以實(shí)際電費(fèi)單價需要從總電費(fèi)和使用小時兩個指標(biāo)反算得到。另外，大型寫字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實(shí)施戶表工程。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價應(yīng)考慮上述兩個因素，并核算出一個相對固定的單價數(shù)額。物管企業(yè)應(yīng)每月制定能源成本核算表，清晰展示當(dāng)月的能源成本負(fù)擔(dān)情況。
需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。第二，從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同服務(wù)時段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。
對比寫字樓、賓館和商場的服務(wù)需求，如表2所示，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。
寫字樓全年的服務(wù)需求高峰期和低谷期也比較明顯。由于寫字樓租賃顧客數(shù)量在一定時期內(nèi)相對固定，所以，可以按照節(jié)假日將寫字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。每個工作日班又可以分為服務(wù)高峰定崗定員制和服務(wù)低谷值班制，而節(jié)假日班可分為周末和大假兩個班。企業(yè)根據(jù)各種班次的服務(wù)需求強(qiáng)弱和特點(diǎn)以及管理重點(diǎn)，安排服務(wù)崗位。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力；在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務(wù)；以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來滿足較低服務(wù)要求；值班小組人員少，以團(tuán)隊(duì)方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能，比如工程維護(hù)人員在需要的時候協(xié)助保安，共同完成值班任務(wù)。
最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)，在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強(qiáng)調(diào)減少人員數(shù)量。必須提高人員質(zhì)量，對員工進(jìn)行有計劃、有目的的長期培訓(xùn)和崗位輪換實(shí)習(xí)，并將培訓(xùn)成效納入績效考核體系，才能高質(zhì)量地柔性規(guī)劃服務(wù)能力，達(dá)到人力成本精益控制的效果。
寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
寫字樓租客與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)要在書面租賃契約中具體確定，租金定期增長的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃�。然而，由于消費(fèi)者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租客很難接受用消費(fèi)者價格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個條件。因此，租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元/平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限，這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。
在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫字樓的租客以某種方式按比例分?jǐn)�，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。
當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的'代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個固定比
裝修投資或支付其它費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過種種方式歸還業(yè)主的。這樣做一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當(dāng)。
另外折讓優(yōu)惠可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租客預(yù)計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積,則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣,否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空臵時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通�？梢越o租客一個優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空臵狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時租客還會要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租客過多的權(quán)利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權(quán)利也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金,租客就可以提前終止租約。
寫字樓管理與服務(wù)的要求
寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，1寫字樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對寫字樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到100％。
六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，寫字樓應(yīng)有配套的3化寫字樓放量的情況下，物業(yè)管理水平的高下才是決定“錢途”的關(guān)鍵。
1000萬平方米火拼
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆分析說，總體來看，20xx年北京寫字樓供應(yīng)狀況仍是“3+x”格局，即由cbd、中關(guān)村、金融街及其它寫字樓商圈共同構(gòu)成。根據(jù)規(guī)劃，僅中關(guān)村、cbd、金融街等區(qū)域的未來供應(yīng)量就近千萬平方米。
規(guī)劃CBD寫字樓約500萬平方米，但從近期來看，國貿(mào)-建國門區(qū)域的寫字樓建設(shè)速度有放緩跡象，供應(yīng)可能出現(xiàn)斷檔。同時，在cbd周邊地區(qū)，如朝陽門、勁松、雙井區(qū)域就獲得不錯的發(fā)展空間，形成20xx年寫字樓市場的潛在區(qū)域。
中關(guān)村20xx年-20xx年間總供應(yīng)量約241萬平方米，將建成58個寫字樓，平均每年新增80萬平方米。
從整體上看，金融街預(yù)計在20xx年以前將建成近160萬平方米的寫字樓，供應(yīng)速度低于cbd、中關(guān)村。
穆昆認(rèn)為，除以上三個區(qū)域，值得一提的是朝外寫字樓商圈的崛起。
綜上所述，從中長期規(guī)劃來看，cbd約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其它地區(qū)在150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案2
公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容
1.一般性管理
(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理?xiàng)l例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。
(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝臵，對商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，7力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入“印象時期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”�？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。
2、公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。
企業(yè)識別系統(tǒng)(corporateｉdentity system，簡稱cis)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的cis系統(tǒng)由三個子系統(tǒng)構(gòu)成，即mis(理念識別系統(tǒng))；vis(視覺識別系統(tǒng))；bis(行為識別系統(tǒng))。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點(diǎn)是通過對企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和經(jīng)營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。
3、不同形式的零售商店。
零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會階層的不同需求。
4、不同層次的商店。
零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。
5、不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。
商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。
6、承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。
根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業(yè)樓宇的作用是不同的�；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的'經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應(yīng)主要從以下幾個方面開展工作：
(1)制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。
(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。
(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。
(4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提醒等
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案3
有專家指出，好的物業(yè)管理是樓盤升值的保障。但要做到真正的好的物業(yè)管理，除了物業(yè)管理公司自身要不斷提高整體素質(zhì)、變管理為服務(wù)之外，還需要不斷完善的法律法規(guī)來支撐。所以，未來物業(yè)管理的發(fā)展方向主要是專業(yè)化、法律化和人性化。
一、專業(yè)化
現(xiàn)在許多人都有這樣的認(rèn)識：物業(yè)管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術(shù)和學(xué)歷嗎？是個人就能干——也正是受這些認(rèn)識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所年代管理員的工作作風(fēng)，物業(yè)公司工作人員學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)意識成為普遍現(xiàn)象。其實(shí)，物業(yè)管理是一門專業(yè)，既需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，也需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，同時也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。
二、法律化
如何妥善處理開發(fā)商的遺留問題？被炒掉的物業(yè)公司不走人怎么辦？業(yè)主管理委員會有法律地位卻沒有法人地位如何能體現(xiàn)其作用？如何約束沒有公德意識的鄰居現(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都在慨嘆：物業(yè)管理的法律法規(guī)太少，且缺少操作性。像香港及國外那樣擁有詳盡物業(yè)管理方面的法律文本是未來幾年內(nèi)物業(yè)管理的大勢所趨。
三、人性化
下雨天打車到樓下，保安能打著傘接你進(jìn)樓；家中電表沒電了，維修工能友善提醒；車輛損壞，保安員不是第一句話就是“這與我無關(guān)”物業(yè)管理的核心工作是服務(wù)人，要想服務(wù)好，必須在不增加或少增加成本的前提下盡量體現(xiàn)服務(wù)的.人情味兒。
香港物管＝“雇工”
據(jù)了解，在香港，物業(yè)管理公司扮演的是雇工的角色，小業(yè)主如果對物業(yè)管理公司的工作感到不滿意，只要半數(shù)以上表決，就可以選擇另外的物業(yè)公司。目前廣東省、廣州市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中雖然也有類似的規(guī)定，但是在實(shí)踐中并沒有得到很好的執(zhí)行。
此外，香港物業(yè)管理的目的，不僅是要為業(yè)主或租戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境，及保障業(yè)主和租戶的利益，同時更是為了提高物業(yè)的投資回報率。所以，其服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還旨在通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)這些物業(yè)內(nèi)業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。
有專家表示，以后廣州市大小樓盤如果都向著這個方向發(fā)展，無論是對于業(yè)主來說，或者對于廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展來說，都是很有利的。
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案4
核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)，要針對寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。
(一)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)
寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。
寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點(diǎn)：
(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。
(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。
(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。
(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。
(7)公共場所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。
(8)因?yàn)槭寝k公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。
(二)寫字樓的物業(yè)管理
1.寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。
2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。
3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時，應(yīng)充分認(rèn)識到服務(wù)質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。
寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)
�。ㄒ唬┍ＷC樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通
寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應(yīng)的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致客戶的投訴或索賠。
由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道進(jìn)行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強(qiáng)x定期對空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道進(jìn)行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期的維修養(yǎng)護(hù)及按時對生活水箱進(jìn)行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。
對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運(yùn)行保養(yǎng)制度，通過合理的運(yùn)行和科學(xué)的養(yǎng)護(hù)，提高電梯運(yùn)行的`安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。
保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。
在當(dāng)今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護(hù)，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。
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寫字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災(zāi)后果難以設(shè)想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災(zāi)隱患，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)的裝修管理、加強(qiáng)員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應(yīng)做到常備不懈。必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查機(jī)制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實(shí)施。因此，要建立完善的應(yīng)急預(yù)案。
�。ㄈ┮蟓h(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅
現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進(jìn)、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由專業(yè)保潔人員進(jìn)行定時、定期的清潔、打掃和維護(hù)。
樓內(nèi)垃圾的及時清運(yùn)、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當(dāng)?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環(huán)境。
�。ㄋ模┵|(zhì)量要求高，科技含量大
由于寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災(zāi)自動報告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設(shè)備，才能夠擔(dān)負(fù)起管理和維護(hù)這些設(shè)備系統(tǒng)的責(zé)任。同時，應(yīng)指導(dǎo)客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導(dǎo)致設(shè)備的提前損壞。
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案5
一、辦公、寫字樓信息化背景：
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，為客戶提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目。
當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買、租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率，業(yè)務(wù)千頭萬緒，信息化進(jìn)程勢在必行。
二、辦公、寫字樓信息化目標(biāo)：
以下為辦公寫字樓信息化主要目標(biāo)
1.招商營銷
2.合同管理
3.工程設(shè)備
4.事務(wù)計劃
5.商務(wù)中心
6.前臺業(yè)務(wù)處理
7.大樓內(nèi)各智能子系統(tǒng)集成三、辦公、寫字樓信息化方案：寫字樓營銷推廣的信息化
由于寫字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)專門針對寫字樓的營銷推廣設(shè)立營銷招商模塊。商務(wù)中心的服務(wù)與管理的信息化
a.對商務(wù)中心的設(shè)備的管理
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等，商務(wù)中心設(shè)備的配備在系統(tǒng)中可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而自行添置，為各類設(shè)備的使用、結(jié)算提供支持。
b.對商務(wù)中心的工作程序的管理
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的.評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統(tǒng)管理員可根據(jù)公司業(yè)務(wù)流程自行設(shè)定工作流順序，并自行修正。
c.對商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目的管理
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同，尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在以下業(yè)務(wù)中輔助相關(guān)工作人員進(jìn)行信息化業(yè)務(wù)處理，寫字樓商務(wù)中心服務(wù)項(xiàng)目一般包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；
秘書服務(wù)，包括各類文件處理；
辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)；
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；
臨時辦公室租用服務(wù)；
長話、傳真、電信服務(wù)；
商務(wù)會談、會議安排服務(wù)；
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；
3.前臺客戶服務(wù)的信息化
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項(xiàng)目較多，需要信息系統(tǒng)對業(yè)務(wù)的支撐，提高客戶滿意度，一般前臺辦理業(yè)務(wù)包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；
信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；
個人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；
出租汽車預(yù)約服務(wù)；
提供旅游活動安排服務(wù)；
航空機(jī)票訂購、確認(rèn)；
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；
4.設(shè)施設(shè)備管理的信息化
尊藍(lán)物業(yè)管理系統(tǒng)在寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)中協(xié)助管理人員做好以下各項(xiàng)工作：
a.設(shè)備管理
�。�1）建立設(shè)備檔案，做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
�。�2）完善工程部架構(gòu)。
（3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
�。�4）抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。
�。�5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
�。�6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。
b.維修與保養(yǎng)
（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
（2）設(shè)備的保養(yǎng)：
一般可建立三級保養(yǎng)制度：
日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；
一級保養(yǎng)；文娛活動安排及組織服務(wù)；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)；代購清潔物品服務(wù)；其他各種委托代辦服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；報刊剪報服務(wù)；秘書培訓(xùn)服務(wù)等；
二級保養(yǎng)；
c.工作計劃：
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
對于編制維修計劃時應(yīng)尊藍(lán)物業(yè)系統(tǒng)支持：
1)強(qiáng)制維修法：即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
2)定期檢修法：即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
3)診斷維修法：即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。
4)全面維修：即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
d.設(shè)備的更新改造：
把握好更新改造的時機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
5.其他內(nèi)部業(yè)務(wù)的信息化
辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案6
一、任務(wù)
工程部是實(shí)施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的.科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
工程部的職責(zé)范圍如下：
1、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；
2、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；
3、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；
4、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負(fù)責(zé)對用戶提供收費(fèi)特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構(gòu)圖（a座）工程人員結(jié)構(gòu)圖
人員配置說明項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機(jī)電各1人)綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人
設(shè)備運(yùn)行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）運(yùn)行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班: 1人（兼值班）bc
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