租賃合同審核審查要點(diǎn)

　　隨著時(shí)間的推移，隨時(shí)隨地，各種場(chǎng)景都有可能使用到合同，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭(zhēng)端。合同有不同的類型，當(dāng)然也有不同的目的，以下是小編精心整理的租賃合同審核審查要點(diǎn)，希望能夠幫助到大家。

　　一、 注意租賃用途的變更

　　承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過(guò)程中不得更改，包括品牌、業(yè)態(tài)等，此時(shí)在合同中可以約定要求承租人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營(yíng)品牌的經(jīng)營(yíng)代理權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對(duì)辦理時(shí)間進(jìn)行約定，并對(duì)承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。

　　二、 關(guān)注簽約時(shí)公司尚未成立

　　建議合同注明承租人為xxx公司籌，并由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦妥注冊(cè)手續(xù)并補(bǔ)蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。

　　三、 注意有關(guān)日期項(xiàng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

　　明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承租人后可適當(dāng)調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

　　就開(kāi)業(yè)日，因商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)分為項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)和承租人承租物業(yè)開(kāi)業(yè)，對(duì)整體開(kāi)業(yè)期，若開(kāi)發(fā)商延期，建議約定開(kāi)業(yè)期可順延，同時(shí)租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

　　四、 開(kāi)業(yè)日與裝修期關(guān)系

　　提前開(kāi)業(yè)情況處理，包括就提前開(kāi)業(yè)租金及各類費(fèi)用如何收取。逾期開(kāi)業(yè)情況處理，如何適用違約金。

　　五、 租金與物業(yè)管理費(fèi)

　　租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細(xì)校對(duì)；若長(zhǎng)期租賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。

　　物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取與調(diào)整須符合《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。

　　其他各費(fèi)用明確列明，并約定可隨市場(chǎng)或有關(guān)部門調(diào)價(jià)而有所調(diào)整，同時(shí)對(duì)履約保證金項(xiàng)、各類押金均有明確表述。

　　六、 逾期支付租金及其他費(fèi)用的違約責(zé)任

　　1、扣除履約保證金；

　　2、有權(quán)停水停電；

　　3、逾期付款違約金；

　　4、逾期支付超過(guò)期限，且經(jīng)過(guò)書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同，并收取較高解除合同違約金；

　　5、解除合同后，拒絕撤場(chǎng)搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍租金違約金，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物品放棄所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處理，并不得要求任何裝修補(bǔ)償；

　　6、送達(dá)方式，寄送合同約定地址，無(wú)人接收不影響認(rèn)定送達(dá)。

　　七、 房屋交付

　　承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。何時(shí)起租賃房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險(xiǎn)始轉(zhuǎn)移至承租人。

　　八、 裝修條款

　　裝修押金約定，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修時(shí)間予以限制，并注意裝修未按照出租人標(biāo)準(zhǔn)下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。

　　九、 續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓

　　1、 續(xù)租

　　續(xù)租申請(qǐng)期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進(jìn)入該房屋了解房屋情況。

　　2、 退租

　　如以租賃房屋為公司注冊(cè)地址，需約定承租人退租后一定期限內(nèi)變更注冊(cè)地址，并約定違約責(zé)任。

　　3、 轉(zhuǎn)租

　　轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。

　　4、 轉(zhuǎn)讓

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時(shí)可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊(cè)設(shè)立承租人絕對(duì)控股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并由新公司與出租人簽署確認(rèn)文件。

　　十、 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無(wú)效并主張優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應(yīng)于房屋出賣前一個(gè)月書面通知承租人，承租人于通知后一個(gè)月內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。

　　十一、 房屋返還

　　返還時(shí)間與返還房屋要求，重點(diǎn)關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：

　　1、 停水停電；

　　2、 承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；

　　3、 出租人恢復(fù)房屋費(fèi)用由承租人承擔(dān)；

　　4、 承租人無(wú)權(quán)主張裝修補(bǔ)償；

　　5、 每天按雙倍租金、物業(yè)管理費(fèi)支付違約金；

　　6、 租賃期屆滿至實(shí)際返還房屋使用費(fèi)。

　　十二、 合同解除

　　出租人可解除合同情形，重點(diǎn)關(guān)注：

　　1、未付租金及各類費(fèi)用（含履約保證金、各類押金扣除后的補(bǔ)足）至一定

　　期限(注意書面通知)；

　　2、轉(zhuǎn)租、分租情形；

　　3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；

　　4、未按期開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)后停業(yè)，及營(yíng)業(yè)時(shí)間少于合同約定；

　　5、裝修、維修事項(xiàng)；

　　6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承

　　租人使用；

　　7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；

　　8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

　　十三、就商業(yè)廣場(chǎng)租賃與寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點(diǎn)（與商業(yè)廣場(chǎng)租賃相同處不在陳述）

　　1、注意租賃用途的正確表述

　　因?qū)懽謽浅鲎獠煌�與商業(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營(yíng)性使用。

　　2、注意入駐日期項(xiàng)

　　對(duì)于寫字樓出租，商家只存在入駐時(shí)間，不存在開(kāi)業(yè)時(shí)間，因此在入駐時(shí)間上應(yīng)注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責(zé)任的承擔(dān)。

　　除以上，還應(yīng)對(duì)入駐有關(guān)的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、裝修特性體現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)

　　較商業(yè)物業(yè)而言，寫字樓出租更注重相鄰權(quán)的處理問(wèn)題，尤在裝修問(wèn)題上，應(yīng)適當(dāng)約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經(jīng)營(yíng)，必須取得出租人書面同意，就裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等內(nèi)容得到出租人書面同意，同時(shí)就裝修時(shí)間以及裝修材料的堆放等進(jìn)行約定。

　　4、相鄰權(quán)下其他風(fēng)險(xiǎn)合同要點(diǎn)

　　應(yīng)注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴(yán)重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔(dān)。

　　除以上外，其他相鄰糾紛，當(dāng)約定由糾紛雙方自行解決，并約定關(guān)聯(lián)出租人時(shí)的處理方式。

　　5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照合同約定條款

　　注意進(jìn)駐商戶應(yīng)提供相關(guān)合法證照，如以租賃房屋辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權(quán)解除合同，并扣除履約保證金。

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