2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)
要想在房地產(chǎn)估價(jià)師的考試中取得好成績，首先還得復(fù)習(xí)好理論與方法的相關(guān)考點(diǎn)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、()不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。
二、報(bào)酬率的求取方法。
1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：
報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。
3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料
存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。
存款準(zhǔn)備金，是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。法定存款準(zhǔn)備金率，是金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款的總額的比率。&考&試大$存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行的作用過程如下：
當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減。反之，亦然。
打比方說，如果存款準(zhǔn)備金率為7%，就意味著金融機(jī)構(gòu)每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的'存款準(zhǔn)備金，用于發(fā)放貸款的資金為93萬元。倘若將存款準(zhǔn)備金率提高到7.5%，那么金融機(jī)構(gòu)的可貸資金將減少到92.5萬元。
在存款準(zhǔn)備金制度下，金融機(jī)構(gòu)不能將其吸收的存款全部用于發(fā)放貸款，必須保留一定的資金即存款準(zhǔn)備金，以備客戶提款的需要，因此存款準(zhǔn)備金制度有利于保證金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的正常支付。隨著金融制度的發(fā)展，存款準(zhǔn)備金逐步演變?yōu)橹匾呢泿耪吖ぞ�。�?dāng)中央銀行降低存款準(zhǔn)備金率時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可用于貸款的資金增加，社會(huì)的貸款總量和貨幣供應(yīng)量也相應(yīng)增加;反之，社會(huì)的貸款總量和貨幣供應(yīng)量將相應(yīng)減少。
中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。超額存款準(zhǔn)備金率是指商業(yè)銀行超過法定存款準(zhǔn)備金而保留的準(zhǔn)備金占全部活期存款的比率。從形態(tài)上看，超額準(zhǔn)備金可以是現(xiàn)金，也可以是具有高流動(dòng)性的金融資產(chǎn)，如在中央銀行賬戶上的準(zhǔn)備存款等。
2006年以來，中國經(jīng)濟(jì)快速增長，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾也進(jìn)一步凸顯，投資增長過快的勢頭不減。而投資增長過快的主要原因之一就是貨幣信貸增長過快。提高存款準(zhǔn)備金率可以相應(yīng)地減緩貨幣信貸增長，保持國民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
存款準(zhǔn)備金率與利率的關(guān)系
一般地，存款準(zhǔn)備金率上升，利率會(huì)有上升壓力，這是實(shí)行緊縮的貨幣政策的信號(hào)。存款準(zhǔn)備金率是針對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的，對(duì)最終客戶的影響是間接的;利率是針對(duì)最終客戶的，比如你存款的利息，影響是直接的。
房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題
1、下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是( )。
A.出席股東大會(huì)的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)
B.股息紅利分配的請(qǐng)求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利
C.表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請(qǐng)求權(quán)、出席股東大會(huì)的權(quán)利
D.股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請(qǐng)求權(quán)
2.可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券是( )。
A.股份 B.股票
C.股單 D.公司債券
3.被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒絕償還，法院固此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定列( )的財(cái)務(wù)強(qiáng)制拍賣。
A.張某 B.張某或楊某
C.楊某 D.張某和楊某
4、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型部相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/m2，第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/m2，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/m2，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格和簡單算術(shù)平均價(jià)格相比，( )。
A.前者高于后者 B.前者低于后者
C.前者等于后者 D.無法確定
5、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負(fù)債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元人民幣，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比率是( )。
A.40% B.50%
C.200% D.250%
6.下列控制性規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是( )。
A.建筑高度 B.建筑間距
C.建筑密度 D.建筑后退紅線距離
7、如果房地產(chǎn)估價(jià)師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找( )。
A.建筑平面圖 B.建筑立面圖
C.建筑剖面圖 D.結(jié)構(gòu)施工圖
8、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為( )預(yù)算價(jià)格。
A.單項(xiàng)工程 B.單位工程
C.分部工程 D.分項(xiàng)工程
9、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬元人民幣、2400萬元和1900萬元，年均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為( )萬元。
A.305 B.463
C.636 D.961
10.以下權(quán)利中屬于有益物權(quán)的是( )。
A.抵押權(quán) B.典權(quán)
C.建筑物區(qū)分所有權(quán) D.質(zhì)權(quán)
答案：1、C 2、C 3、C 4、D 5、C 6、C 7、C 8、B 9、C 10、B
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