物業(yè)停車管理
物業(yè)管理公司(以工業(yè) 產(chǎn)業(yè) 財(cái)經(jīng) 三一 機(jī)械 重工 下簡(jiǎn)稱物管公司)在其工業(yè) 產(chǎn)業(yè) 財(cái)經(jīng) 三一 機(jī)械 重工 受托物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)金融稱物管)區(qū)域內(nèi)停車管投資所以一再討論,懸而不[url=http://emrowgh.com]李言平[/url以一再討論,懸而不決,表面上是法律規(guī)定不明,實(shí)際上其根本原因是立法立場(chǎng)問(wèn)題。對(duì)于物管區(qū)域的停車到底是占位還是保管,或是雙重關(guān)系,站在不同的立場(chǎng)則有不同的認(rèn)識(shí)。物管公司一方希望將該關(guān)系定為占位關(guān)系,而車主一方,肯定希望定為保管關(guān)系。
本文試圖在討論物管性質(zhì)的基礎(chǔ)上,對(duì)物管區(qū)域停車管理的各種責(zé)任作出分析,并以公平等價(jià)原則預(yù)設(shè)停車場(chǎng)管理的法律關(guān)系,以作立法參考。
(一)存車的法律性質(zhì)
從法律角度來(lái)看,因存車而產(chǎn)生的法律關(guān)系雖有不同,但由于車輛保管是以占地為前提的,其中包含場(chǎng)地占用的性質(zhì),因此,保管與占位并非完全矛盾的兩個(gè)概念。要區(qū)分保管和單純的占位,應(yīng)從保管的性質(zhì)著手。保管合同是一種雙務(wù)實(shí)踐合同,必須以保管標(biāo)的的實(shí)際交付作為合同成立的必要要件,并以是否有償作為承擔(dān)損害賠償?shù)那疤帷?/p>
那么,存車人與物管公司之間的關(guān)系如何界定呢?
1、保管關(guān)系的確定
存車人進(jìn)入物管公司管理的停車場(chǎng)(地)存放車輛,雙方對(duì)合同性質(zhì)有明確約定的,從約定;沒(méi)有約定的,則要視不同情況而定。如果物管區(qū)域的停車場(chǎng)(地)經(jīng)公安部門辦理了備案批準(zhǔn)手續(xù),可以對(duì)外從事收費(fèi)停車業(yè)務(wù),具有按照公安交管部門要求的停車場(chǎng)(地)的管理制度、管理人員和管理范圍等條件,存車 人在此存車,應(yīng)視作雙方有建立保管關(guān)系的真實(shí)意思表示。具體有以下三種情況:
一是,物管公司對(duì)存車人發(fā)放停車證或其他憑證,存車人憑證方能開走車輛的,應(yīng)當(dāng)視作雙方依照交易習(xí)慣履行了存 車交付手續(xù),并由物管公司擁有排他的占有權(quán),符合保管合同的條件,保管法律關(guān)系成立。
二是,如果存車人交付了存放車輛的有關(guān)費(fèi)用,物管公司未發(fā)放停車憑證,僅向存車人出具了停車發(fā)票。這種情況是否具有保管的性質(zhì),不能一概而論。如若存放的車輛并非隨停隨取,停車場(chǎng)(地)要對(duì)車主進(jìn)行大致辨認(rèn)或憑車鑰匙方可取走車輛,則可認(rèn)定停車場(chǎng)對(duì)車輛具有排他的控制權(quán),停車發(fā)票可視作車輛存放在該停車場(chǎng) (也即為事實(shí)交付)的憑證,此時(shí)雙方已形成事實(shí)上的交付與看管的關(guān)系,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為保管法律關(guān)系成立。
三是,保管合同中保管方承擔(dān)的責(zé)任要較占位的大一些,相應(yīng)地管理成本也要高一些,如停車費(fèi)中能夠體現(xiàn)這一保管與單純占位的區(qū)別,也可以認(rèn)定為事實(shí)上的保管關(guān)系成立。
2、占位關(guān)系的確定
上述以外的情形,如停車場(chǎng)未經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立,或系臨時(shí)占位停車等,可認(rèn)為是一種單純的占位關(guān)系。
(二)物管公司承擔(dān)何種責(zé)任
1、物管的性質(zhì)與區(qū)域安全
物管內(nèi)涵和外延隨時(shí)代變遷會(huì)有一些變化。本文所及“物管”是指經(jīng)合法登記注冊(cè)的物管公司對(duì)其受托管理區(qū)域的管理。管理是指組織內(nèi)部管理者對(duì)其組織的規(guī)劃、組織、指揮等,是上對(duì)下的不平等關(guān)系。
而“物管”卻并非什么領(lǐng)導(dǎo)對(duì)業(yè)主的管理,而是受托物管公司對(duì)業(yè)主群體的服務(wù)。在這里,“物管”的概念就是“服務(wù)”的概念。
物管公司內(nèi)部的組織、指揮、協(xié)調(diào)等才是管理學(xué)意義上的管理。
因此,服務(wù)是物管公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍。服務(wù)既是物管的本質(zhì)與內(nèi)容,亦是物管公司必須遵循的經(jīng)營(yíng)原則。物管公司至少應(yīng)為委托人提供的服務(wù)包括:物管區(qū)域的衛(wèi)生、綠化維護(hù);
物管區(qū)域的安全;進(jìn)出車輛、人員的管理;物管區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)等;業(yè)主委托的其他服務(wù)。如果物管區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)安全不屬物管范圍,亦即如果物管公司明示對(duì)此不負(fù)責(zé)任,那么恐怕目前的物管公司會(huì)被全部趕出小區(qū),物管行業(yè)將徹底消失。物管公司在物管區(qū)域的安全負(fù)責(zé)是不容置疑的。
事實(shí)上,物管區(qū)域的安全,乃至該區(qū)域的停車場(chǎng)的安全,物管公司均已將其作為物管服務(wù)最重要的內(nèi)容小心經(jīng)營(yíng)、精心服務(wù),與此對(duì)應(yīng),保安 隊(duì)甚至成為所有物管公司必設(shè)的最重要部門�？晌锕芄緟s又千方百計(jì)在安全出問(wèn)題時(shí)推卸責(zé)任,甚至希望立法免責(zé)。
對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車安全及塑造和平安全的區(qū)域環(huán)境,無(wú)論是管理的委托方還是受托方都給予了足夠的重視。換句話說(shuō),這就是客戶(業(yè)主)的需要,就是物管行業(yè)的市場(chǎng)所在。物管公司必須滿足,否則,物管行業(yè)便失去市場(chǎng)。ビ繕鮮齜治霾荒訓(xùn)貿(mào)鲆韻陸崧�。五H芮域安全,及停車場(chǎng)責(zé)任承擔(dān)是物管行業(yè)的存在前提。
2、車位權(quán)屬與停車費(fèi)構(gòu)成
(1)存在兩種車位權(quán)屬
物管區(qū)域是一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)間和范圍,停車場(chǎng)(地)是其重要配套設(shè)施。物管區(qū)域車位的權(quán)屬,依法有如下兩種情況: 一是,地下或地上專用停車場(chǎng),開發(fā)時(shí)規(guī)劃為停車場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的, 其所有權(quán)屬開發(fā)商。 二是,物管區(qū)域的地上停車場(chǎng)及用于臨時(shí)停車的過(guò)道等,其占用的地面使屬全體業(yè)主共同共有。サ諞恢智榭齔滴壞乃有權(quán)和收益權(quán)均屬產(chǎn)權(quán)人,即未銷售的車位收益應(yīng)屬開發(fā)公司。第二種情況中,由于車位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有,開發(fā)公司無(wú)權(quán)銷售車位長(zhǎng)期使用權(quán)。加上物管公司有可能不斷變化,業(yè)主群體也無(wú)合理、方便的承載主體,因此,也不宜銷售長(zhǎng)期車位使用權(quán)。車位的收益,應(yīng)由物管公司收取并用于補(bǔ)充維修基金、物管等費(fèi)用,以表明其業(yè)主群體的共同共有的性質(zhì)。
(2)停車費(fèi)應(yīng)含占位費(fèi)和保管費(fèi)
實(shí)際生活中,購(gòu)買停車位所有權(quán)的業(yè)主,自由出入停車場(chǎng),不交停車費(fèi);未購(gòu)?fù)＼囄凰袡?quán)的業(yè)主或其他外來(lái)車主,每次停車或每月均會(huì)按規(guī)定繳納停車費(fèi)。
對(duì)上述現(xiàn)象可作如下推斷:ビ滌型３滴凰有權(quán)的業(yè)主不必交占位費(fèi),但物管公司對(duì)這部分車輛仍然要承擔(dān)看管的責(zé)任。然而,這里似乎存在一個(gè)疑問(wèn),即物管公司沒(méi)有收費(fèi),憑什么要承擔(dān)責(zé)任呢?
其實(shí),這個(gè)矛盾可以簡(jiǎn)單處理,即將停車費(fèi)看成由占位費(fèi)和看管(或保管)費(fèi)兩部分構(gòu)成,已購(gòu)車位業(yè)主按物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物管費(fèi),并將其視作看管或保管費(fèi)。
其他未購(gòu)買車位所有權(quán)的車主所交的停車費(fèi)則視為包括保管費(fèi)和占位費(fèi)兩部分。
其中,占位費(fèi)非物管公司收益,只有保管費(fèi)為物管公司收益,物管公司只應(yīng)按保管費(fèi)占停車費(fèi)的比例承擔(dān)責(zé)任。
(3)管理合同關(guān)系中包含保管責(zé)任
通過(guò)以上分析,可以看到,物管公司與存車人之間除了保管和占用以及二者混合關(guān)系外,還形成了一種管理合同關(guān)系。前面已談到,小區(qū)車位除少數(shù)所有權(quán)已售出外,主要部分的權(quán)屬屬于全體業(yè)主,物管公司受其委托對(duì)包括停車場(chǎng)(地)在內(nèi)的整個(gè)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理,包含對(duì)業(yè)主放置在管理區(qū)域合理地點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的看護(hù)、對(duì)整個(gè)管理區(qū)域正常的安全及社會(huì)生產(chǎn)、生活安全的維護(hù)。委托物管合同包含有保管合同的內(nèi)容,應(yīng)根據(jù)合同約定的管理權(quán)限,及權(quán)責(zé)對(duì)等原則合理地確定責(zé)任的分擔(dān)。其一,合理地看管(包括安全地看護(hù))業(yè)主存放在物管區(qū)域停車場(chǎng)的車輛屬于物管的一部分,其管理關(guān)系中必然包含保管責(zé)任。如果發(fā)生車輛丟失,則可以認(rèn)定是物管公司對(duì)其必須履行的安全注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的偏離,即對(duì)其管理職責(zé)的違背,理應(yīng)承擔(dān)所帶來(lái)的后果。其二,對(duì)非業(yè)主外來(lái)車輛存放收取的停車費(fèi),對(duì)其車輛存放的管理,更多體現(xiàn)的是對(duì)小區(qū)秩序及小區(qū)安全的維護(hù),而未形成物 管合同關(guān)系,此時(shí),物管公司是否承擔(dān)保管責(zé)任,應(yīng)按收費(fèi)數(shù)額和憑證差別方式確定。
3、經(jīng)濟(jì)均衡與物管公司的公平責(zé)任
一般來(lái)說(shuō),停車場(chǎng)是按占位收取停車費(fèi),即不論汽車檔次、價(jià)值,所收取的保管費(fèi)基本是一致的。而一旦汽車丟失,要求物管公司按汽車價(jià)值承擔(dān)賠償責(zé)任,對(duì)物管公司和停車業(yè)主均不公平。立法應(yīng)該考慮經(jīng)濟(jì)關(guān)系均衡性和違約的對(duì)價(jià)、等價(jià)原則。
如前述,物管公司所收停車費(fèi)中僅有一部分是保管費(fèi),那么按對(duì)等原則,物管公司亦只能按其收取的保管費(fèi)占停車費(fèi)的比例對(duì)所停汽車丟失等承擔(dān)保管責(zé)任。但這只解決了簡(jiǎn)單的對(duì)等平衡,不同價(jià)值的汽車占同等面積的車位,交等額的停車費(fèi),遇到高檔車丟失物管公司就倒大霉,賠更多的錢,這也不公平。
因此,停車費(fèi)的確定應(yīng)考慮不同車型的實(shí)際價(jià)值,并依照停車費(fèi)中保管費(fèi)所占的比例來(lái)確定車輛丟失后物管公司應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
(三)責(zé)任的分擔(dān)及解決
明確了物管公司的責(zé)任種類后,更要明確其責(zé)任的大小。過(guò)分強(qiáng)調(diào)物管公司的管理責(zé)任,勢(shì)必會(huì)造成誰(shuí)敢讓人停車的局面,也不利于物管行業(yè)健康有序發(fā)展;反之, 如果一味地推卸物管公司的管理責(zé)任,難免又會(huì)形成誰(shuí)人敢來(lái)停車的局面,對(duì)存車人的合法權(quán)益形成較大的損害。要使得雙方利益平衡及歸責(zé)合理,設(shè)定公平合理且可操作性強(qiáng)的法律規(guī)則是唯一途徑。
眾所周知,如果車輛保管合同成立,物管公司就要承擔(dān)妥善保管車輛并依約將車輛交還存車人的義務(wù),風(fēng)險(xiǎn)較大,管理成本較高,一旦車輛丟失則要承擔(dān)損失賠償責(zé)任。如果是單純的場(chǎng)地占用關(guān)系,則要簡(jiǎn)單得多,物管公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。具體采用何種方式來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù),由當(dāng)事人雙方自行約定不失為一種好辦法,但由于這一現(xiàn)象帶有一定普通性,如果每一事件都需約定的話,社會(huì)效率太低。我們認(rèn)為立法是公平、合理且較有效率地解決這一問(wèn)題的最好途徑,通過(guò)立法可以明確物管公司與存車人之間的法律關(guān)系及相應(yīng)的法律后果,同時(shí)又給予當(dāng)事人較大的約定補(bǔ)充空間。具體方式可以是多種多樣的,如可以采用在停車場(chǎng)進(jìn)口立牌告知該停車場(chǎng)系保管車輛或僅提供車位,由存車人根據(jù)需 要自主決定建立何種法律關(guān)系。
通過(guò)立法形式還應(yīng)當(dāng)解決物管公司的責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題。使得一方面可以通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)分散物管公司的保管風(fēng)險(xiǎn);另一方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),停車費(fèi)除包含服務(wù)及保管成本、保管費(fèi)分擔(dān)外,還應(yīng)包括車輛價(jià)值的高低等風(fēng)險(xiǎn)因素帶來(lái)的成本追加。
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