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收費人員服務管理制度
山東省住宅物業(yè)服務收費人員管理辦法
第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法 》、《山東省物業(yè)管理條例 》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業(yè)服務等級標準由設區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業(yè)服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。
第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內容。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。
第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2 個小時的，可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358 價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定 》等法律、法規(guī)予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務并收費的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 各設區(qū)市應結合當?shù)貙嶋H制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉(xiāng)建設廳備案。
深圳市物業(yè)管理服務收費人員管理規(guī)定
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于已取得經(jīng)營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務的收費行為。
政府開發(fā)的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟適用房等的物業(yè)管理服務收費，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定，對房屋及配套的共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、運營、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)管理服務收費應當遵循合法、公開及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行政府指導價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導標準在物業(yè)管理服務合同中約定收費標準。
非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中協(xié)商約定收費標準。
市價格主管部門應當會同市物業(yè)管理行政主管部門定期發(fā)布住宅物業(yè)管理服務收費指導標準。
第六條 建設單位銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務費標準。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當明確物業(yè)管理企業(yè)、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關約定應當一致。
物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。
第七條 物業(yè)管理服務收費可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的計費方式。
物業(yè)管理服務合同中應當明確約定物業(yè)管理服務收費的計費方式。
第八條 物業(yè)管理服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)管理服務收費實行包干制的，物業(yè)管理服務費包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
第九條 下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出，但不得重復計算：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）清潔衛(wèi)生費用；
（四）綠化養(yǎng)護費用；
（五）公共秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位水、電費用；
（七）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用；
（九）必要的社區(qū)文化、體育活動費用；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應提供下列基本服務項目：
（一）清潔衛(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔，做好除“四害”消殺服務工作。
（二）公共秩序維護。協(xié)助有關部門維持物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。
（三）園林綠地養(yǎng)護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務合同和服務公約規(guī)定對其他園林設施進行日常養(yǎng)護。
（四）物業(yè)共用部位、共用設施、設備日常維護。做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修養(yǎng)護。
（五）物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務項目以及根據(jù)物業(yè)管理服務合同約定的其他服務項目。
第十一條 實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務費時，應以實際的支出為計算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務支出為基數(shù)計提酬金。
酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關系、企業(yè)資質、管理標準、服務內容和服務水平等因素，通過招標、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。
物業(yè)管理企業(yè)在接管項目之前及每年年底前，應根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項目和標準的預算方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實施。
物業(yè)管理服務收費標準根據(jù)業(yè)主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。
第十二條 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應每三個月公布一次物業(yè)管理服務費的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。
實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務費屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應在每年初進行上年度的物業(yè)管理服務費決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。
物業(yè)管理服務費除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結余的，應轉入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務費，不得擅自提取或挪作他用。
第十三條 實行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機構對物業(yè)管理服務費用年度預決算和物業(yè)管理服務費用的收支情況進行審核、審計。
聘請專業(yè)機構審核、審計的費用計入物業(yè)管理服務支出。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)利用產(chǎn)權為業(yè)主共有的場地、場所及設施、設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務費。
第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)管理服務合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務費。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)管理服務費。
違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務費按房地產(chǎn)權利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產(chǎn)權利證書的，物業(yè)管理服務費按購房合同標明的建筑面積收取。
物業(yè)管理服務合同約定按其他方式收取的，從其約定。
第十七條 物業(yè)管理服務費自業(yè)主入住之日起開始交納。
已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。
前款所稱“入住”是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續(xù)。入住人收到入�。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谝�(guī)定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為入住。
第十八條 因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內負責清運。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。
裝修保證金（押金）標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔。
裝修保證金（押金）應當用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應在裝修驗收后一個月內全額退還裝修保證金（押金）。
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工（料）價單。
第二十一條 除前述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關的其他任何費用。
除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。
第二十二條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。
第二十三條 住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區(qū)分。
第二十四條 物業(yè)管理服務費一般按月收取，但經(jīng)雙方協(xié)商同意按其他方式收取的除外。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得增設物業(yè)管理服務合同約定之外的其他強制性服務項目和收費。
物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十七條 對同一物業(yè)管理區(qū)域內相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。
同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實行不同的收費標準。
第二十八條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標價工作。
第二十九條 市、區(qū)價格主管部門應加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費行為。
第三十條 本規(guī)定實施前由市、區(qū)價格主管部門核定的具體物業(yè)的物業(yè)管理服務收費標準的有關批文一律廢止。業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立的，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。
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