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房地產(chǎn)評(píng)估工作心得
在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課。總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié)。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義
房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)
1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。
3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。
4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)
有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。
5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。
四、幾種常用估價(jià)方法的介紹
1、市場(chǎng)比較法
挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)
較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
3、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)
測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
5、基準(zhǔn)地價(jià)法
針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問(wèn)題
（一）評(píng)估方法的選擇
在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:
1、各種估價(jià)方法的適用范圍。
2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。
（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)
依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。
（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng)
運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>
2、估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。
（四）各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目
市場(chǎng)比較法：1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正 3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得
分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論 4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。
收益法：1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。 2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。 3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。 4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。 5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。
成本法：1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。 2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。 3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。 4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。 5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。 6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。 7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式 最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。 （2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn) （3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ) （4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤 （5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。 （6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。 （7）遺漏了買方購(gòu)買待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（9）管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹
估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí)，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年6月3日；價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：http://emrowgh.com。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。
選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y ，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）
選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框
架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。
以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)。
房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)心得
2011年7月1日，我們?nèi)嗳チ宋挥谖錆h市江夏區(qū)廟山開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園（廟山村）房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估的實(shí)習(xí)，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。雖然我們具體沒(méi)有做出最真實(shí)的估價(jià)金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對(duì)房地產(chǎn)的一些簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)。 房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加，對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起，雖然是近一二十年的事，但其來(lái)勢(shì)迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國(guó)曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱” ，1993年以后開(kāi)始實(shí)施“宏觀調(diào)控” ，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn)，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來(lái)越重要。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法，不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價(jià)方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中，通過(guò)一些案例，以及與估價(jià)人員的交談，可以看到，無(wú)論那種方法，最終還是由市場(chǎng)決定，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例，受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，估價(jià)人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類：1、自身因素；
2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會(huì)因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國(guó)際因素；9、其他因素。
房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來(lái)說(shuō)，從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下：1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案；4、收集估價(jià)
所需資料；5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6、選定估價(jià)方法計(jì)算；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫估價(jià)報(bào)告；9、交付估價(jià)報(bào)告；10、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。
房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項(xiàng)：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
專業(yè)估價(jià)人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)椋纼r(jià)人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握程度，他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過(guò)程中，我了解到萬(wàn)隆的估價(jià)人員，他們不但有的具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，有的具有土地估價(jià)師的資格，有的還具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時(shí)極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對(duì)估價(jià)對(duì)象負(fù)責(zé)。
其次，我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識(shí)。雖然我們只實(shí)習(xí)了一天，但這一天我們認(rèn)識(shí)了很多房地產(chǎn)估價(jià)的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價(jià)。因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺(jué)充實(shí)了很多。我想如果我們?cè)诙鄮状芜@樣的實(shí)習(xí)估價(jià)，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個(gè)檔次。
房地產(chǎn)估價(jià)心得
房地產(chǎn)估價(jià)概論心得
在大三下學(xué)期，我們開(kāi)設(shè)了《房地產(chǎn)估價(jià)概論》這門課程，通過(guò)學(xué)習(xí)收獲很大，開(kāi)闊了眼界，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來(lái)有了更多的信心。同時(shí)也對(duì)自己選擇了這個(gè)行業(yè)有了更多的了解。自己體會(huì)最深的是下面幾個(gè)方面。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的定義
房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。
二、房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)課稅估價(jià)；征地和房屋t征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)；房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。
三、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的原則之一“合法原則”有深刻的認(rèn)識(shí)
老師的授課內(nèi)容中，無(wú)不一而再，再而三地提到“合法原則”，反復(fù)強(qiáng)調(diào)估價(jià)必須遵守合法原則，以法律為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。這使我深刻地感覺(jué)自己在法律學(xué)習(xí)方面的不足。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)者，不了解相關(guān)的法律法規(guī)，僅僅從技術(shù)層面出發(fā)做估價(jià)，是不可能做好估價(jià)工作的。老師通過(guò)列舉案例，說(shuō)明深刻理解法律法規(guī)不僅能
夠正確維護(hù)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的依法行政的權(quán)力，對(duì)提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)者的社會(huì)地位都有十分重要的意義。老師也曾問(wèn)過(guò)：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來(lái)應(yīng)該向什么方向發(fā)展？他認(rèn)為除了正常意義上的估價(jià)服務(wù)，有必要向房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的方向發(fā)展，向客戶提供專業(yè)化的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)分服務(wù)。這樣就要求我們房地產(chǎn)估價(jià)者，必須對(duì)涉及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有充分的了解，要求房地產(chǎn)估價(jià)者具備很高的法律素養(yǎng)。通過(guò)學(xué)習(xí)，不僅在認(rèn)識(shí)上有很大的提高，也增強(qiáng)了做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的信心，有了更加明確的努力方向和新的動(dòng)力。
以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)，希望以后還可以聽(tīng)到老師的授課，雖然老師教我們的時(shí)間短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了面對(duì)面學(xué)習(xí)新知識(shí)新思考之外，我能夠感受到老師對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的敬業(yè)和鉆研精神。工作和學(xué)習(xí)是相輔相成的兩件事情，平時(shí)的努力和學(xué)習(xí)更為重要，大學(xué)期間能夠?qū)W到這門課程是一次極好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。
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