貸款按揭實(shí)用知識(shí)如何選擇貸款銀行

當(dāng)前，銀行房貸業(yè)務(wù)激烈競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果便是形成各家銀行房貸政策的差異性，這就給貸款者留下了很大的選擇空間。因?yàn)橐患液线m的銀行，對(duì)于節(jié)約利息、改善生活水平事關(guān)重要。在此建議貸款者，選擇房貸銀行，重點(diǎn)對(duì)比如下四要素。

一看房貸利率。利率高低直接關(guān)系房貸利息支出多少。自央行出臺(tái)新的房貸政策，商業(yè)銀行便取消自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，針對(duì)不同區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，對(duì)住房貸款實(shí)行了差別利率。從目前看，各家銀行的個(gè)人住房按揭貸款利率差距已經(jīng)拉開。住房裝修和二手房貸款的利率差別尤大，有的執(zhí)行5.51%的底限利率，有的則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，甚至上浮30%或更高。以50萬元、20年期房貸為例，年利率5.51%與7.344%的差異，會(huì)導(dǎo)致在整個(gè)還款期間，后者比前者多支出9.71萬元利息。

假設(shè)貸款100萬元、期限20年,現(xiàn)行5年以上貸款利率為5.94%,7折后的利率是

4.158%,8.5折后為5.049%,那么,享受7折利率優(yōu)惠時(shí)利息總額為47.44萬元,8.5折利率后利息總額59.04萬元,八五折相比七折利率增加11.6萬元。

二看還款方式。這是房貸者必須面對(duì)的一個(gè)重要選擇，因?yàn)橐豢钸m合自己的還款方式，不僅能節(jié)約利息支出，還能減輕還貸壓力。從調(diào)整還款期限和還款金額的便利來看，貸款者應(yīng)選擇能提供多種還款方式的銀行。除傳統(tǒng)的“月均等額還款”、“月均等本金還款”、“到期一次性還本付息”、“前期只還利息后期還本金”等方式外，一些銀行還于今年下半年推出了等額遞增、等額遞減、按季還款等方式。此外，選擇還款方式還要視貸款者的月穩(wěn)定收入情況而定。一般說貸款者按月還款后，應(yīng)能保證其基本生活費(fèi)用及必要開支。

三看調(diào)息方式。目前，銀行房貸利率的調(diào)整方式已非“一年一定”，而由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季或按年進(jìn)行調(diào)整，也可采用固定利率方式。不同的銀行對(duì)于調(diào)息方式的規(guī)定也不同，有的允許客戶選擇，有的則對(duì)所有客戶執(zhí)行同一調(diào)息方式。這其中，事實(shí)隱藏著很大的節(jié)支技巧。特別是在當(dāng)前銀行貸款利率處于不穩(wěn)定的形勢(shì)下，調(diào)息方式的選擇對(duì)于節(jié)約利息支出更有文章可做。在房貸利率持續(xù)走高的趨勢(shì)下，選擇固定利率較為劃算，可使貸款全程享受低利率。反之，在房貸利率極可能調(diào)低的趨勢(shì)下，宜選擇按月調(diào)整，使銀行與貸款者兩不吃虧。

四看罰息水平。自央行3月17日出臺(tái)房貸新政策，授予商業(yè)銀行自主決定房貸罰息利率的權(quán)利，各銀行便紛紛加大了房貸罰息力度，將罰息利率由按日0.021%計(jì)息，改為在借款合同中載明的借款利率水平上，加收30%至50%。例如，以5年期以上商業(yè)性房貸利率

5.51%、罰息加收50%計(jì)算，年罰息達(dá)8.265%，日罰息為0.2295‰（8.262%÷360），比以往的0.21‰高出0.0195‰，且罰息還計(jì)算復(fù)利。若長(zhǎng)時(shí)間欠款，罰息就會(huì)如滾雪球般迅速增加。因此，鑒于在貸款期間無數(shù)次的月還款中，難免出于一些原因發(fā)生拖欠問題，所以要盡量選擇罰息水平較低的銀行，以免加大房貸成本。

A.貸款盡量選擇國(guó)有大銀行，緊跟國(guó)家惠民政策，因?yàn)橹行∩虡I(yè)銀行往往以商業(yè)利益為終極目標(biāo)。例如去年四大銀行首先執(zhí)行存量房貸七折利率優(yōu)惠，并相對(duì)無苛刻附加條件。

例如工商銀行,對(duì)原享受85折優(yōu)惠的存量貸款的客戶，工行不需要單獨(dú)申請(qǐng),作自動(dòng)調(diào)整7折優(yōu)惠,沒有存量額限制,不要手續(xù)費(fèi)，提前還貸不用罰息。

而小銀行如深圳發(fā)展銀行，執(zhí)行優(yōu)惠政策要比其他銀行多拖拉3個(gè)月才執(zhí)行（為多賺些利息）。并且深圳發(fā)展銀行只能打7.5折（這一點(diǎn)搞的臭名昭著，出了個(gè)點(diǎn)按揭產(chǎn)品來彌補(bǔ)又涉嫌違規(guī)被銀監(jiān)會(huì)查禁）。二年內(nèi)提前還按揭要罰違約金。即便你提前還款，還只能是減少月還款額，還款期不能變，也就是不能縮短還款年限（等于你這幾十年的利息銀行它吃定了）。

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